Poursuivre les efforts de lutte LHI : L’après rue d’Aubagne

  1. Le logement indigne au cœur de la préoccupation marseillaise
  2. Les enjeux de la lutte contre l’habitat indigne
  3. L’économie, fer de lance menant à l’habitat indigne
  4. La population marseillaise face à la lutte contre l’habitat indigne
  5. Moyens juridiques pour la lutte contre l’habitat indigne LHI
  6. La politique de lutte contre l’habitat dégradé
  7. Poursuivre les efforts de lutte LHI : L’après rue d’Aubagne
  8. La LHI: la question du relogement et la politique de sensibilisation

Poursuivre les efforts de lutte LHI : L’après rue d’Aubagne

Titre 2: Poursuivre les efforts de lutte : L’après « rue d’Aubagne »

Nous constatons que malgré un bon nombre de dispositions et d’outils en place, la fragilité règne encore dans la ville. Encore faudrait-il les connaître. Il y a une certaine complexité juridique qui fait que des démarches n’aboutissent malheureusement pas, ou peu.

Les enquêtes journalistiques menées par le consortium des 4 journaux que sont Marsactu, La marseillaise, le Ravi et Médiapart ainsi que les conférences qui ont eu lieu nous ont sensibilisé au fait que le problème est également lié à la politique en place, et qu’il y a une incurie municipale qui perdure.

La locution « primum non nocere24 » peut parfaitement coller à ce problème qui peut être imagée comme une maladie contagieuse qui, si elle n’est pas éradiquée rapidement et de manière adéquate, continuera à se propager et ainsi occuper davantage d’espaces et causer des dégâts.

24 Locution latine signifiant : « en premier, ne pas nuire »

Chapitre 1: Repenser la lutte pour favoriser l’occupant

Nous pouvons relever deux problématiques intrinsèques à la LHI qui sont d’une part, détecter les formes de logements indignes, et d’autre part traiter. Ce traitement est complexe du fait de l’intervention de nombreux organismes.

Pourtant, des outils sont en place permettant de détecter les immeubles potentiellement indignes, mais encore faudrait il s’assurer de leur efficacité.

1.1 – Optimiser l’identification : Outils de détection

PPPI (Parc Privé Potentiellement Indigne)

L’Anah propose, via ses délégations locales en DREAL et DDT, le logiciel PPPI. Les données présentées sont sous forme de tableaux et bases statistiques, et de cartes départementales.

Elles permettent de repérer et de centraliser des données extraites du fichier des logements par commune (Filocom) à fine échelle (jusqu’à la section cadastrale), le parc privé potentiellement indigne du territoire souhaité.

Il ne fonctionne pas à l’adresse et ne permet donc pas d’identification des immeubles à traiter dans une perspective opérationnelle sur des périmètres restreints.

Pour ce faire, il convient de mobiliser d’autres types de données (fichier des propriétés bâties, matrice de taxe d’habitation, fichier des plaintes et signalements pour insalubrité…)

Fideli (Fichiers démographiques sur les logements et les individus)

Il est utilisé de pair avec le PPPI. La constitution de bases de données statistiques sur les logements et les individus a pour ambition de valoriser les informations issues de l’administration fiscale sur l’impôt et les propriétés bâties et pour finalité une meilleure connaissance du parc de logement et de la démographique résidente.

Fidéli se présente comme un assemblage raisonné de données administratives, et est conçu pour répondre à des finalités en matière de statistiques démographiques.

Le répertoire regroupe des données d’origine fiscale : taxe d’habitation, fichier des propriétés bâties, fichiers d’imposition des personnes et fichier des déclarations de revenus. Elles contiennent notamment des informations de nature démographique sur les personnes et la structure des ménages et les revenus perçus.

ORTHI (Outil de repérage et de traitement de l’habitat indigne)

C’est un outil permettant la création d’un traitement de données à caractère personnel relatif à l’habitat indigne et non décent.

Il prévoit notamment, dans le cadre des plans départementaux d’action pour le logement des personnes défavorisées (PDALPD) la mise en place d’un « observatoire nominatif » des logements indignes et des locaux impropres à l’habitation, ainsi que des logements considérés comme non décents à la suite d’un contrôle des organismes payeurs des aides personnelles au logement (CAF et MSA).

La base Orthi recensera un peu moins d’une vingtaine de données à caractère personnel, dont des renseignements précis sur les logements concernés, mais aussi sur les actions entreprises : type d’action de repérage et de traitement, date de début de l’action, caractéristiques de l’action etc…

1.2- Optimiser les processus et outils opérationnels

D’après le HCLPD, il y a un gros manquement de traitement de signalement d’habitat indigne (plus de 1400 signalements réalisés avant l’événement de la rue d’Aubagne : 40 000 logements indignes dont seulement 57 arrêtés de péril ont été pris par la mairie en 2017).

Il serait question de favoriser l’émergence de dispositifs innovants. Pour ce faire, il faut connaître les situations et centraliser tant les signalements que les procédures, mettre en place des outils nationaux avec notamment un registre national du logement et donner les moyens aux propriétaires de faire les travaux (avec un accompagnement et un renforcement des financements).

Il convient également d’organiser une substitution publique pour les incapacités ou les défaillances des propriétaires.

Un organisme décentralisé de contrôle accru des administrations en place pour le logement permettrait de regrouper les données et de pouvoir vérifier les procédures devant être mises en place et s’il y a un regroupement de données de tous les acteurs impliqués 25.

D’ailleurs, le HCLPD préconise dans son rapport rendu en mars 2019 de « programmer en 2020 un contrôle des services déconcentrés de l’Etat par les inspections ministérielles ».

25 Il y a pour exemple à Marseille un échange infructueux d’informations entre le service « insalubrité » et le service « péril » d’après l’enquête journalistique du consortium de 4 journaux dont « la marseillaise »

Face à tous les acteurs et organismes existants relevant de l’habitat, il est souligné par divers témoignages (journalistes, anciens responsables…) qu’il y a un manque de compétence, volontaire ou non, sur les démarches à suivre pour éradiquer efficacement ce problème, durablement.

A chaque mandat, et selon la politique menée, nous voyons de nouvelles lois ou réformes mises en place, ce qui peut sûrement être louable si chacun fait correctement sa tâche « mais pas de son côté ». I

l est également à relever qu’il n’y a pas une coordination, du moins efficace, ce qui en résulte des procédures ne menant pas à terme ou longues, ou des éléments manquants.

Peut être aussi faudrait-il réformer plus efficacement le renforcement et le transfert de compétence, à l’instar de la loi du 7 Août 2015 portant nouvelle organisation de la République, dite « loi NOTRe ».

1.3– Simplifier les polices spéciales de l’habitat indigne

Selon le rapport « Vuiletet », l’idée est de remplacer les vingt-et-une procédures existantes par seulement trois (une pour les locaux impropres à l’habitation, une pour la réalisation de travaux pour l’habitabilité et la sécurité et enfin, une pour les cas d’urgence) et de créer une police unique « habitabilité et sécurité des bâtiments » tout en maintenant la police générale du Maire qui devra être renforcée.

Le rapport préconise également d’organiser la substitution effective de l’Etat en cas de défaillance de la collectivité.

image4

Infographie du positionnement des acteurs interrogés dans la lutte contre l’habitat

A travers l’infographie ci-dessus, nous constatons la superposition de certaines parmi les nombreuses structures, qui se traduit par un cafouillage des acteurs.

Nous remarquons également que la CAF intervient très souvent. Centraliser du personnel de la CAF pour les déployer s’il y a un signalement d’habitat indigne ou d’indécence pourrait être une solution.

PNLHI & PDLHI (Pôle National et Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne)

Le PNLHI est intégré au sein de la DIHAL en 2010 et anime l’action de LHI à l’échelon national en lien avec différents ministères. Il vient également en appui juridique et technique des acteurs locaux, notamment dans la mise en œuvre des outils coercitifs (pouvoirs de police des maires, de présidents d’EPCI et des préfets).

Les PDLHI ont pour vocation de mettre en synergie les différents services publics et partenaires de la lutte contre l’habitat indigne dans leurs départements respectifs.

Un travail commun est en effet nécessaire sur des thématiques telles que le repérage des situations, l’accompagnement des ménages, le suivi des arrêtés ou encore le lien avec les magistrats référents lutte contre l’habitat indigne auprès des Parquets.

1.4– Se focaliser sur les droits des occupants

Fichage des marchands de sommeil

Impulsé par la loi ELAN (loi pour l’Évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, du 23 novembre 2018), le renforcement de la lutte contre l’habitat indigne passe par des mesures de simplification des procédures de redressement des copropriétés dégradées et des sanctions sans précédent contre les marchands de sommeil :

  • La présomption de revenus tirés des activités frauduleuses ;
  • La confiscation systématique de leurs biens et des indemnités d’expropriation ;
  • L’impossibilité d’acquérir de nouveaux biens pendant 10 ans au lieu de 5 ans auparavant,
  • L’obligation pour les syndics, les agences immobilières de les dénoncer.

Citant le rapport « Vuiletet », il propose d’élargir le champ des sanctions, notamment :

  • en repensant le régime des astreintes ;
  • en créant un régime d’amende dès le constat d’une infraction ;
  • en renforçant la taxe sur les logements vacants dans les zones tendues ;
  • en permettantde confisquer l’indemnité des marchands de sommeil encas d’expropriation dans les cas de carence immobilière avérée.

 

Pour citer ce mémoire (mémoire de master, thèse, PFE,...) :

La première page du mémoire (avec le fichier pdf) - Thème :
Le logement indigne au cœur de la préoccupation marseillaise
Auteur·trice·s :
Yacin Zoubir
Yacin Zoubir
Université :
École Supérieure des professions immobilières, France
Année de soutenance :
Bachelor “Gestionnaire d’Affaires Immobilières” - 2019 – 2020
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