Moyens juridiques pour la lutte contre l’habitat indigne LHI

Moyens juridiques pour la lutte contre l’habitat indigne LHI

Partie 2: Mesures mises en place pour la LHI (la lutte contre l’habitat indigne)

Le maire de Marseille, Jean Claude Gaudin a dit lors d’une interview suite aux événements de la rue d’Aubagne : « Il est clair que la législation en matière de logement insalubre doit être modifié […] il est clair que ce sont des procédures trop longues, trop couteuses, et quelquefois qui sont manipulées de telle manière à ce que les gens gagnent encore de l’argent sur les gens les plus pauvres »

Nous avons démontré précédemment le lien entre un logement indigne et la situation de l’occupant, ce qui montre qu’il faut intervenir indistinctement sur les deux plans : « la cible véritable de l’intervention publique ne peut être seulement le logement ou le ménage mais bien les deux si l’on veut aboutir à des résultats significatifs19 ».

Un panel de moyens a été mis en œuvre par le pouvoir public afin de pouvoir répondre à ces problèmes touchant un bon nombre de français.

19 Les cahiers du mal-logement de la Fondation Abbé Pierre. L’habitat indigne

Titre 1 : Outils et mesures entreprises par les pouvoirs publics

Nous allons dans un premier temps citer les moyens et outils juridiques en place permettant d’y faire face, et par la suite, les récentes dispositions prises par l’Etat, la métropole ainsi que la municipalité.

Nous constatons que les pouvoirs publics mettent en œuvre différentes mesures, moyens et prérogatives pour permettre d’aboutir à un résultat positif et de rendre plus efficace la LHI. Nous pouvons articuler le tout autour des points suivants :

  • L’accompagnement
  • L’incitation
  • La coercition
  • L’intervention des pouvoirs publics

Chapitre 1 – Moyens juridiques pour la LHI

Pour permettre d’avoir une efficacité juridique, il existe en France des pouvoirs de police administratives qui sont articulées sous deux formes : la police administrative générale et la police administrative spéciale. Nous aborderons suite à cela certaines prérogatives décisives au soutien de ces pouvoirs.

1.1- La police administrative générale

Nous avons vu que le maire, en particulier celui de Marseille, est sujet à la colère d’une frange de la population marseillaise assez conséquente et ceci car il a un rôle essentiel dans la LHI et son pouvoir de police est vaste.

Conformément à l’article L2212-2 du code général des collectivités territoriales (CGCT) son pouvoir est « d’assurer le bon ordre, la sûreté, la sécurité et la salubrité publiques ».

En matière d’hygiène, selon l’article L1421-4 du CSP alinéa 1 « Le contrôle administratif et technique des règles d’hygiène relève de la compétence du maire pour les règles générales d’hygiène fixées, en application du chapitre Ier du titre Ier du livre III, pour les habitations, leurs abords et dépendances »

L’article L. 2212-4 du CGCT précise qu’il intervient également « cas de danger grave ou imminent, tel que les accidents naturels prévus au 5° de l’article L. 2212-2 CGCT le maire prescrit l’exécution des mesures de sûreté exigées par les circonstances ».

Dès lors que la solidité des bâtiments est mise en cause par des événements accidentels, le maire prend les mesures qui s’imposent afin de garantir la sécurité des habitants sur le fondement de ses pouvoirs généraux.

Il se doit de faire rappeler de se conformer aux textes, notamment ce qui est contenue dans le règlement sanitaire départemental (RSD) ou autres situations graves mettant en danger la vie ou la santé d’autrui.

Sa responsabilité peut être engagée s’il y a manquement dans ses diverses obligations. D’ailleurs, l’immeuble inoccupée numéro 63 rue d’Aubagne appartenait à la ville et pourrait être la cause première de l’effondrement des immeubles.

1.2- La police administrative spéciale

Les immeubles mal entretenus peuvent engager la sécurité des personnes et des biens. La législation permet au maire d’intervenir afin de prescrire aux propriétaires les mesures appropriées pour remédier aux situations dangereuses (cf annexe 7).

Ces pouvoirs de polices spéciales sont regroupés autour des situations suivantes :

  • La police des immeubles menaçant ruine
  • Le contrôle de la sécurité des hôtels meublés
  • La sécurité des immeubles collectifs à usage principal d’habitation
  • L’insalubrité
  • Le relogement

Le maire dispose de la faculté de mettre en œuvre des polices administratives spéciales pour lutter contre l’habitat indigne autour de ses prérogatives et parmi elles d’agir via des procédures de péril.

Il est sans rappeler que cette procédure a pour but majeure de faire cesser un danger menaçant aussi bien les occupants d’un immeuble que le public à proximité.

Moyens juridiques pour la lutte contre l’habitat indigne LHI

Afin d’engager une procédure de péril, il y a des conditions à respecter comme par exemple le fait que le danger provient du bâtiment lui-même et non d’une catastrophe naturelle.

Aussi, il faut que l’immeuble menace ruine, que ce danger provient d’un immeuble bâti et qu’il porté atteinte à la sécurité. Si ces conditions ne sont pas réunies, le maire fera plutôt appel à ses pouvoirs de police administrative générale.

La procédure d’insalubrité est prévue par les articles L1331-22 à L1331-30 du CSP et s’agit d’une police administrative exercée par le représentant de l’Etat qui n’est autre que le préfet du département.

Cette procédure peut être, selon le cas, remédiable ou irrémédiable si les travaux sont impossibles à effectuer ou si le coût des travaux seraient plus conséquent que de tout reconstruire.

Parmi les compétences du préfet et selon les articles L1331-23 et suivants, nous pouvons citer qu’il agit pour différentes polices administratives spéciales telles que les locaux impropres au logement, la suroccupation, les locaux dangereux en raison de leur utilisation.

1.3- Parmi les prérogatives efficaces

Agir sur le terrain financier : un outil efficace et dissuasif existe et permet par cela de s’attaquer principalement à l’intérêt porté aux bailleurs négligeant ou pire, et qui est d’agir sur le terrain financier.

Conformément à l’article 521-1 CCH, Ce procédé vient renforcer la police administrative en ce sens qu’il est appliqué lorsqu’un arrêté d’insalubrité a été prononcé sur le bien en question, et qui est de suspendre à l’occupant de payer les loyers, ou également à des indemnités d’occupation.

Cette suspension de loyer compte dès l’affichage par la mairie de l’arrêté et cessera une fois que les travaux seront effectués Concernant le logement indécent, l’occupant se doit de continuer de verser les loyers jusqu’à la décision du juge.

Autre point important concernant les prérogatives touchant la partie financière, la suspension de l’allocation logement.

Les arrêtés sont normalement transmis aux différents organismes concernés dont la caisse d’allocation familiale (CAF), conformément à l’article L 1331-28-1 CSP, ou encore la mutuelle sociale agricole (MSA).

A ce moment-là, le bailleur concerné ne touchera plus cette allocation, alors que l’occupant continuera de ne payer que la partie du montant du loyer restant.

Ces outils s’avèrent très efficace et il est constaté que suite à cette procédure, nombreux sont les bailleurs qui entament les réparations qui leur sont dû. Le versement de l’allocation au bailleur ne reprendra que lorsque ces réparations seront réalisées et il aura 18 mois pour les effectuer.

Autre moyen efficace, en plus de ceux cités précédemment, c’est de contraindre le bailleur à reloger l’occupant en question et qui est l’astreinte administratif.

S’il ne réalise pas les travaux qui lui sont imposés, il recevra une mise en demeure mais avant cela, il aura à verser un montant de ces astreintes par jour de retard et cette somme peut s’avérer conséquente.20

Pour citer ce mémoire (mémoire de master, thèse, PFE,...) :
La première page du mémoire (avec le fichier pdf) - Thème :
Le logement indigne au cœur de la préoccupation marseillaise
Auteur·trice·s :
Yacin Zoubir
Yacin Zoubir
Université :
École Supérieure des professions immobilières, France
Année de soutenance :
Bachelor “Gestionnaire d’Affaires Immobilières” - 2019 – 2020
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