Pour citer ce mémoire :

Auteur·trice·s : Yacin Zoubir

Thème : "Le logement indigne au cœur de la préoccupation marseillaise"

Université : École Supérieure des professions immobilières, France
Année de soutenance : Bachelor “Gestionnaire d’Affaires Immobilières” – 2019 – 2020

Le logement indigne au cœur de la préoccupation marseillaise

Vous pouvez télécharger gratuitement le fichier PDF de ce mémoire à la fin de la page.
  1. Le logement indigne au cœur de la préoccupation marseillaise
  2. Les enjeux de la lutte contre l’habitat indigne
  3. L’économie, fer de lance menant à l’habitat indigne
  4. La population marseillaise face à la lutte contre l’habitat indigne
  5. Moyens juridiques pour la lutte contre l’habitat indigne LHI
  6. La politique de lutte contre l’habitat dégradé
  7. Poursuivre les efforts de lutte LHI : L’après rue d’Aubagne
  8. La LHI: la question du relogement et la politique de sensibilisation

Le logement indigne au cœur de la préoccupation marseillaise

École Supérieure des professions immobilières, France

Bachelor “Gestionnaire d’Affaires Immobilières”Le logement indigne au cœur de la préoccupation marseillaiseLe logement indigne au cœur de la préoccupation marseillaise

Présenté par :

Yacin Zoubir

Directeur :

Madame Corinne Toledano

Année Universitaire :

2019 – 2020

Remerciements

Synthèse

Le logement indigne est un sujet récurrent dans la cité phocéenne. Depuis l’effondrement des immeubles rue d’Aubagne, il y a de cela tout juste un an, la portée médiatique de ce drame ne fait que s’amplifier. Sur les 600 000 habitations indignes recensées en France, 40 000 sont à déplorer à Marseille.

Entre le marché florissant des marchands de sommeil et les fastidieuses démarches administratives pour pouvoir peut être occuper un jour un habitat sain, les victimes ont le sentiment d’être prises dans un étau, un piège sans fin.

Désespérées, elles ne savent où se tourner et finissent par perdre espoir (en plus de perdre leur santé physique et morale) :

« Tu te sens prise au piège. L’étau ne se referme pas sur toi, mais en toi. Toute la poitrine se compresse »1

Au fil de ce mémoire, nous aborderons lors d’une première partie le défi de la population marseillaise face à la lutte contre l’habitat indigne en évoquant les enjeux de cette lutte ainsi que les dysfonctionnements plurifactoriels rencontrés à Marseille, qui ont entre autres mené à ce drame mortel survenu le 5 Novembre 2018 et coûtant la vie à 8 de nos concitoyens.

La seconde partie sera quant à elle consacrée aux mesures déjà mises en place par les pouvoirs publics, à celles à venir, mais aussi et surtout, à des pistes de réflexion sur la manière de remédier plus efficacement à cette situation qui ne doit pas être une fatalité, en combinant le professionnalisme à la simplification des démarches, en passant par une politique de sensibilisation.

1 Anaïs Barbeau-Lavalette, La femme qui fuit, éditions Marchand de feuilles, Montréal, 2015, page 332

Table des abréviations

ALUR : Accès au Logement et un Urbanisme Rénové

ADIL : Agence Départementale pour l’Information sur le Logement

AFP : Agence France Presse

ANAH : Agence Nationale de l’Habitat

ANIL : Agence Nationale pour l’Information sur le Logement

ARS : Agence Régionale de la Santé

ARA : Aide à la Rénovation Énergétique

AME : Aide médicale d’état

BMPM : Bataillon des Marins Pompiers de Marseille

CAF : Caisse d’Allocation Familiale

CEREMA : Centre d’étude et d’expertise sur les Risques, l’Environnement, la Mobilité et l’Aménagement

CSTB : Centre scientifique et Technique du Bâtiment

CCH : Code de la Construction et de l’Habitation

CSP : Code de la Santé Publique

CGCT : Code Général des Collectivités Territoriales

CMU : Couverture Maladie Universelle

CITE : Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique

DUP : Déclaration d’Utilité Publique

DIHAL : Délégation Interministérielle à l’Hébergement et à l’Accès au logement des personnes

DDT : Direction Départementale des Territoires

DDTM : Direction Départementale des Territoires et de la Mer

DREAL : Direction Régionale de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement

DALO : Droit Au Logement Opposable

EPCI : Établissement Public de Coopération Intercommunale

ELAN : Évolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique

Filocom : Fichier des logements par commune

Fideli : FIchiers DEmographiques sur les Logements et les Individus

FAP : Fondation Abbé Pierre

GOU : Grand Opération d’Urbanisme

HLM : Habitation à Loyer Modéré

HBM : Habitation Bon Marché

HCLPD : Haut Comité pour le Logement des Personnes Défavorisées

INSEE : Institut National de la Statistique et des Études Économique

LHI : Lutte contre l’Habitat Indigne

MDS : Marchand de Sommeil

MOLLE : Mobilisation pour le Logement et la Lutte contre l’Exclusion

MSA : Mutuelle Sociale Agricole

NCBI : National Center for Biotechnology Information

NOTRe : Nouvelle Organisation Territoriale de la République

ORI : Opération de Restauration Immobilière

OGCV : Opération Grand Centre Ville

OPAH RU : Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat et de Renouvellement Urbain

Orcod IN : Opération Rénovation des Copropriétés Dégradées (à Intérêt National)

ORSEC : Organisation de la Réponse de Sécurité Civile

ORSEC NoVi : Organisation de la Réponse de Sécurité Civile Nombreuses Victimes

ONU : Organisation des Nations Unies

ORTHI : Outil de Repérage et de Traitement de l’Habitat Indigne

PACS : PActe Civil de Solidarité

PPPI : Parc Privé Potentiellement Indigne

PGI : Péril Grave et Imminent

PDALPD : Plans Départementaux d’Action pour le Logement des Personnes Défavorisées

PDLHI : Pole Départemental de Lutte contre l’Habitat Indigne

PNLHI : Pole National de Lutte contre l’Habitat Indigne

PTZ : Prêt à Taux Zéro

PPA : Projet Partenarial d’Aménagement

RDA : Règlement Départemental d’attribution

RSD : Règlement Sanitaire Départemental

Soleam : Société Locale d’équipement et d’Aménagement de l’Aire Métropolitaine

SPLA IN : Société Publique Locale d’Aménagement (à Intérêt National)

SRU : Solidarité et Renouvellement Urbain

Tracfin : Traitement du renseignement et action contre les circuits financiers clandestins

VMC : Ventilation Mécanique Contrôlé

Table des matières

Sommaire

Synthèse

Table des abréviations

Table des matières

Introduction

Partie 1: Défi de la population marseillaise face à la lutte contre l’habitat indigne (LHI)

Titre 1 – Les enjeux de la lutte

Chapitre 1 – Les différents facteurs faisant face à la LHI

1.1- Causes et responsabilités

1.2- Évolution de la démographie et des ménages

Chapitre 2 – L’économie, fer de lance menant à l’habitat indigne

Chapitre 3 – Conséquences sanitaires et sociales

3.1- Exclusion sociale liée au logement

3.1.1- Le cas des étrangers en situation irrégulière

3.2- Impact sanitaire

Titre 2 – État des lieux marseillais : conséquence de dysfonctionnements plurifactoriels

Chapitre 1 – Contexte

1.1- Cauchemar et frustration permanente des délogés

1.2- De la crise du logement à une crise humanitaire

1.3- Acteurs publics montrés du doigt

1.4- Marseille sous tutelle ?

Chapitre 2 – Habitat en péril et ingérence dans la panique

2.1 – Des immeubles signalés depuis des années

Chapitre 3 – Dires d’experts

3.1- Rapport partenarial avec le Centre Scientifique et Technique du Bâtiment

3.2- Rapport « Nicol » à la demande de la ministre du logement

Partie 2 – Mesures mises en place pour la LHI

Titre 1 – Outils et mesures entreprises par les pouvoirs publics

Chapitre 1 – Moyens juridiques pour la LHI

1.1- la police administrative générale

1.2- la police administrative spéciale

1.3- Parmi les prérogatives efficaces

Chapitre 2 – politique de lutte contre l’habitat dégradé

2.1- Intervention de l’Etat pour éradiquer le phénomène

2.2- Grand opération d’urbanisme : dans la lignée d’Euroméditerranée ?

2.2.1- Projet Partenarial d’Aménagement (PPA)

2.2.2- Société Publique Locale d’Aménagement à Intérêt National (SPLA-IN)

2.3- Expropriations pour cause d’utilité publique

2.4- S’attaquer au fléau des marchands de sommeil (MDS)

2.5– Organismes d’accompagnement pour les propriétaires

Chapitre 3 – Surveillance accrue du parc immobilier

3.1- Le permis de louer

3.2- Immatriculation étendue à toutes les copropriétés

Titre 2 – Poursuivre les efforts de lutte : L’après « rue d’Aubagne »

Chapitre 1 – Repenser la lutte pour favoriser l’occupant

1.1- Optimiser l’identification : Outils de détection

1.2– Optimiser les processus et outils opérationnels

1.3- Simplifier les polices spéciales de l’habitat indigne

1.4– Se focaliser sur le droit des occupants

Chapitre 2 – La question du relogement

2.1- Quid des Logements vacants ?

2.2- Insuffisance en matière de logements sociaux

Chapitre 3 – Politique de sensibilisation

3.1– Démarchage auprès des occupants

3.2– Campagne médiatique

3.2.1– Éducation Nationale

3.2.2– Professionnels de l’immobilier

Conclusion

Bibliographie & Annexes

Introduction

« La santé est un état complet de bienêtre physique, mental et social, et ne consiste pas seulement en une absence de maladie ou d’infirmité 2 ». Cette définition résume la préoccupation majeure de tout un chacun.

Concise et claire, elle regroupe l’ensemble des éléments que l’être humain se doit de posséder. Ces trois éléments, condition sine qua non pour atteindre cet objectif de bien être, ne pourront se dissocier et se doivent d’être, à défaut, plus ou moins équilibrés.

Il est également mentionné dans la déclaration des droits de l’homme et du citoyen que :

« Toute personne a droit à un niveau de vie suffisant pour assurer sa santé, son bien-être et ceux de sa famille, notamment pour l’alimentation, l’habillement, le logement, les soins médicaux ainsi que pour les services sociaux nécessaires (…)3

Et pourtant, force est de constater que ce droit fondamental est bafoué…

En effet, selon la fondation Abbé Pierre, il y aurait en France 600 000 logements indignes, soit 1,3 millions de personnes concernées. A Marseille seule, qui est pourtant la deuxième ville de France derrière Paris, il y est recensé plus de 40 000 foyers, avec plus de 100 000 victimes qui mènent un combat quotidien pour pouvoir y faire face.

C’est pourquoi, la question du logement sera au cœur de ce mémoire.

Bien qu’il s’agisse d’un emplacement physique composé entre autre de murs et d’un toit, le logement permet l’épanouissement complet d’un individu. C’est « une matrice existentielle », indispensable qui, si elle fait défaut, aura des conséquences sur la santé, la sociabilité, la sécurité, ainsi que la sûreté.

Au sens de la loi Solidarité et Renouvellement Urbain (loi SRU) et de son décret d’application du 30 janvier 2002, une distinction doit être faite entre le logement indigne et le logement indécent.

Les équipements essentiels doivent être aux normes et en bon état de fonctionnement : coin cuisine, eau chaude, chaudière… Il doit être exempt de nuisibles et parasites et garantir une aération suffisante. A défaut, ce logement sera considéré comme « indécent ».

2 Partie de la définition par l’Organisation Mondiale de la Santé (OMS) des objectifs de la santé publique, citée en préambule

3 Déclaration des droits de l’homme et du citoyen (1789) article 25 alinéa 1

En revanche, selon l’article 84 de la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion (dite « loi MOLLE ») : « Constituent un habitat indigne les locaux ou installations utilisés aux fins d’habitation et impropres par nature à cet usage, ainsi que les logements dont l’état, ou celui du bâtiment dans lequel ils sont situés, expose les occupants à des risques manifestes pouvant porter atteinte à leur sécurité physique ou à leur santé. »

L’agence départementale sur l’information et de logement (ADIL) apporte une définition plus large qui est : « la notion d’habitat indigne recouvre l’ensemble des situations d’habitat qui sont un déni au droit au logement et portent atteinte à la dignité humaine ».

Cette notion englobe par exemple le logement insalubre (exposé au plomb…), dégradé, ainsi que l’habitat suroccupé. Il faudra donc faire une distinction entre ces deux définitions car en fait, le logement indécent est le signe précurseur, le point de départ d’un processus de dégradation qui peut mener à des situations extrêmes (cf annexe 1).

Il faut souligner également que les procédures sont différentes : le logement indécent revient au droit privé alors que l’habitat indigne appelle à une procédure faisant appel à des pouvoirs de police spéciale.

Enfin, le cas du logement insalubre est également englobé dans notre étude sur le logement indigne. Selon le Code de la Santé Publique, un logement dit « insalubre » est : « tout immeuble, bâti ou non, dangereux pour la santé des occupants ou des voisins du fait de son état ou de ses conditions d’occupation »

Ces différents aspects sont au cœur de l’actualité.

En effet, la ville de Marseille a subi il y a un an un drame mortel qui a éveillé nos consciences et surtout, suscite grandement la colère des habitants.

Les huit personnes qui ont trouvé la mort dans des logements définis comme « indignes » sont la conséquence entre autre de procédures politiques et ce drame a mis en lumière ce phénomène du logement indigne et insalubre à Marseille, dont nous avons évoqué plus haut les chiffres alarmants communiqués par la FAP.

Pourtant, la question n’est pas récente…

La première loi contre l’insalubrité est apparue durant la seconde république, le 13 Avril 1850 4 et s’intéressait aux locaux nuisibles pour la santé.

« Partout où s’élève une grande usine, la population ouvrière se groupe autour d’elle, s’accroît d’une façon désordonnée, se loge mal, se nourrit mal et se trouve assujettie à toutes les chances d’instabilité des profits et des salaires »5

4 Loi du 13 avril 1850 relative au logement insalubre

5 Adolphe Blanqui « Des classes ouvrières en France pendant l’année 1848 » p 105

Des commissions locales étaient chargées de visiter, suite à des plaintes formulées, les habitations dont l’Etat général était de « nature à porter atteinte à la vie ou à la santé des occupants ou des voisins » et obliger les propriétaires à effectuer les travaux pour remédier à cela.

Ces mêmes commissions appliqueront au fur et à mesure du temps des normes et critères liés à la salubrité et la décence des logements (surface habitable, éclairage…), et la loi du 5 Avril 18846 permettra l’assainissement et le raccordement au tout à l’égout.

A la fin du 19e siècle, la loi du 30 Novembre 18947, dite « loi Siegfried » permettra de promouvoir l’habitat social avec l’ « Habitation à Bon Marché » (HBM), précurseur de ce nous connaissons de nos jours « les Habitations à Loyers Modérés » (HLM, créée en 1951).

Ceci aura pour but d’aider à intégrer les plus pauvres et ainsi de relancer l’économie et la prospérité du pays.

Au début des années 1930, la population urbaine dépasse pour la première fois la population rurale et suite à la seconde guerre mondiale, face à la pénurie de logements due aux destructions et à l’exode rural, les conditions d’habitation étaient des plus déplorables.

Il y eu d’ailleurs pour conséquence l’apparition et la prolifération de bidonvilles dans les centre villes et les pourtours et une inflation des prix des loyers par les bailleurs.

La loi du 1er Septembre 19488 viendra alors renforcer et encadrer les rapports entre locataires et propriétaires (devoirs et obligations de chacun) et réglementer le marché privé du logement.

C’est durant cette période d’après guerre que bon nombre de propriétaires de biens mal intentionnés ont profité de la vulnérabilité des personnes pour les exploiter et leur imposer des loyers exorbitants.

Au début des années 50, Le pays connut une crise du logement, d’où la nécessité pour l’Etat de répondre aux besoins de loger le peuple, et dans les années 1960, la construction de grands ensembles immobiliers se poursuit en périphérie des grandes villes (les français et résidents étrangers ayant un niveau social bas se sont retrouvés écartés du reste de la population).

6 loi du 5 avril 1884 sur l’organisation et les attributions des conseils municipaux

7 Loi du 30 novembre 1894 relative aux « habitations à bon marché »

8 Loi n° 48-1360 du 1 septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement

Ces édifications étaient prévues pour certains types de population (ruraux se rapprochant de la ville, rapatriés d’Algérie, immigrés) afin de répondre à cette offre/demande et permettre aussi, grâce à ces derniers, la reconstruction.

Mais la qualité du bâti sera impactée sur la quantité demandée et les délais de réalisation (problèmes de salubrité lié à l’étanchéité et l’isolation constatés dès la livraison). La construction de ces grands ensembles prendra fin en 1973 afin de changer l’image des quartiers, ternie par cela.

La seconde moitié du vingtième siècle a marqué un tournant pour le droit à un logement viable. La loi Vivien du 10 Juillet 1970 fut instaurée pour combattre « les marchands de sommeil » dont nous verrons par la suite, à travers ce mémoire que c’est malheureusement toujours existant de nos jours.

Les années 1970 et antérieurs ont donné une grande importance aux logements sociaux, et nous voyons que l’après 70, il y a eu nécessité de se tourner vers le parc locatif privé. En 1971, l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) est créée, connue depuis pour apporter un soutien financier afin de répondre à des normes minimales d’habitabilité.

C’est pourquoi, afin de tenter de répondre à la question cruciale de la lutte contre l’habitat indigne et des moyens mis en œuvre pour pouvoir y faire face, nous aborderons dans la première partie du mémoire le défi de la population marseillaise face à la lutte contre l’habitat indigne (LHI) avec ses enjeux et un focus sur la ville suite au drame d’Aubagne.

Nous verrons ensuite en deuxième partie les mesures prises par les pouvoirs publics pour lutter contre ce fléau ainsi que des pistes de réflexion sur la manière de remédier plus efficacement à cette situation qui ne doit pas être une fatalité.

Yacin Zoubir
Gratuit

Si le bouton de téléchargement ne s’affiche pas, vous pouvez télécharger ce mémoire en PDF à partir cette formule ici

Abonnez-vous!
Inscrivez-vous gratuitement à la Newsletter et accédez à des milliers des mémoires de fin d’études !
En continuant, vous acceptez la politique de confidentialité
Publier son mémoire!
WikiMemoires - Publier son mémoire de fin d’études !
Commentaires

Laisser un commentaire

Votre adresse e-mail ne sera pas publiée.