Les enjeux de la lutte contre l’habitat indigne
Partie 1: Défi de la population marseillaise face à la lutte contre l’habitat indigne (LHI)
Avant de rentrer dans le vif du sujet et permettre d’aborder le thème de l’habitat, il est essentiel de contextualiser et de situer le marché de l’immobilier. Ceci aura pour but de l’étayer et ainsi nous permettra de mieux le cerner.
Marseille, fameuse ville située au sud, dans la région Provence Alpes Côte d’Azur (PACA), est la deuxième ville de France. Selon l’INSEE, avec un recensement chiffré à 862 211 habitants9, le nombre grimpe à 1 587 537 habitants en incluant l’agglomération et la situe « troisième unité urbaine »10.
Nous allons à présent faire un constat de la répartition des valeurs immobilières et locatives sur les 16 arrondissements de la ville car Marseille connaît une très grande disparité tant du point de vue niveau de vie que des valeurs immobilières.
Ce « grand écart » constaté se traduit par un prix moyen de 2230 euros du mètre carré, avec une fourchette de prix oscillant entre 1000 et 10 000 euros du mètre carré.
Ceci étant dit, il faut noter que, bien qu’il s’agisse de la deuxième ville la plus peuplée de France, il en reste qu’elle est classée 10ème en terme de prix de l’immobilier (loin derrière Paris ou Bordeaux par exemple). Il y a donc un fort potentiel et d’ailleurs, 1 acheteur sur 20 vient de la région parisienne.
Concernant le marché locatif, selon l’observatoire des loyers, nous pouvons constater un loyer médian de 12.1euros par mètre carré avec une fourchette de prix allant de 11.1 à 15 euros par mètre carré. Mais une disparité manifeste existe sur Marseille, et ce, en fonction des arrondissements et des phénomènes de micromarchés y sont présents.
Point important à souligner, selon une étude d’un laboratoire d’excellence de Sciences Po, et contrairement aux autres grandes villes, plus nous nous éloignons du centre ville de Marseille, plus les loyers sont élevés.
Cette présentation du marché immobilier, avec ses disparités, nous permet de constater une absence de mixité sociale se traduisant par ce que nous voyons actuellement à Marseille comme par exemple les dégradations immobilières.
Il y a une barrière établie entre la partie Sud et Nord de la cité phocéenne, ajouté à cela un centre ville mis également de côté.
9 Date de référence statistique : 1er janvier 2016 (source : INSEE)
10 Ibid
Titre 1 : Les enjeux de la lutte
« Taudis, le problème n’est pas seulement que des gens y vivent, c’est qu’ils y meurent ». Cette phrase formulée en 2008 par la fondation Abbé Pierre (FAP) est à remettre au-devant de la scène.
Mentionnées précédemment, les définitions des termes récurrents liés au logement permettront de mieux cibler la problématique et ainsi mesurer les enjeux de cette lutte, qui non seulement n’a pas tendance à se dissiper mais, au contraire prend une autre tournure.
Chapitre 1 : Les différents facteurs faisant face à la LHI
« Pour travailler sur l’habitat il faut prendre en compte un triptyque indispensable : les aspects techniques, les aspects juridiques, les aspects sociaux » explique Philippe Sylvi, spécialiste de l’habitat insalubre à l’Agence régionale de la santé (ARS) PACA lorsqu’il évoque l’importance de la transversalité.
Il est important de noter que la situation des propriétaires, locataires, investisseurs ou autres peuvent être un frein à la LHI. Nous pouvons en citer quelques unes.
1.1- Causes et responsabilités
Listons à présent des points bloquants de différents acteurs de la LHI dont ils sont responsables :
Le propriétaire :
- Le non paiement des charges de copropriété qui lui sont exigibles
- L’absence d’entretien de son bien, qu’il soit bailleur ou occupant
- Incapacité de payer les frais (pas ou peu de revenus)
Du locataire :
- L’absence d’entretien lui incombant d’effectuer
- Peur de ne plus avoir de logement (victime d’un marchand de sommeil par exemple)
- Logement inadapté à la composition de la famille (sur occupation)
- Situation précaire ou revenus bas
- Son statut (en situation irrégulière par exemple)
Concernant le propriétaire bailleur ou le locataire, il y a aussi le fait de ne pas mettre à disposition l’habitation pour y intervenir (cesser un danger, réparation/entretien…) et ne pas répondre aux diverses injonctions des pouvoirs publics.
A la ville :
- Procédures d’intervention parfois lourdes et complexes
- Recaser les occupants (dans un logement suite à un arrêté de péril par exemple)
- Coût pour les opérations d’intervention (refus d’y intervenir pour diverses raisons)
- Mauvaise gestion de l’argent public (investissement sur l’immeuble ou sur la construction)
- Faute de moyens (financier, technique et en ressource humaine)
- Aux les membres de la gestion de copropriété :
- Manquement aux tâches qui incombe au syndic (négligence, souci de compétence…)
- Manquement aux règlements (loi du 18 Juillet 1965, règlement de copropriété…)
- Priorisation des travaux votés en assemblée générale
- Réactivité et participation du syndicat de copropriété sur le maintien du patrimoine
Il est aussi bon, voir primordial de préciser que le point commun à tous les acteurs précédemment cités est le manque de connaissance de la réglementation, des droits et devoirs de chacun. Il est évident que ce manque est la mère de tous les maux.
1.2- Évolution de la démographie et des ménages
La composition des ménages et familles s’avèrent également un frein à la LHI et à l’accession à un logement adapté. En effet, ce point peut souvent faire ralentir par exemple le processus d’accession à un logement social malgré les conditions réunis pour y avoir droit, ou pouvoir se loger dans un habitat adapté (famille nombreuse, monoparentale, célibataire etc…).
A Marseille, nous avons une demande d’environ 200 000 logements sociaux sur 130 000 disponibles et 50 000 demandes parviennent chaque année dans les organismes de gestion d’après la FAP.
Lorsque la procédure se fait long pour obtenir ce type de logement, ou lorsque sa situation fait qu’elle ne pourra jouir d’un logement social (sans papiers, réfugié, etc…), elle se tourne alors vers le parc du logement privé.
C’est alors qu’interviennent entre autre les marchands de sommeil qui exploiteront leur situation afin de soutirer des revenus conséquents.
Nous remarquons que depuis l’après guerre, la composition des familles n’a cessé d’évoluer. Avant la moitié du 20e siècle, une famille type était constituée des deux parents, et de nombreux enfants (à noter que la contraception ne se faisait pas ou peu, et l’avortement était illégal jusqu’en 1975 avec la « loi Veil »).
Le mariage se faisait tôt et il n’y avait que très peu de divorce. A partir des années 1950 et jusqu’en 1980 environ, il y avait davantage de divorces et donc de familles monoparentales également.
Les divorces s’accentuaient à compter de 1980 ainsi que les remariages. Il y avait 3 types de famille : la famille type avec les deux parents, la famille monoparentale, ainsi que la famille recomposée.
Le PACS fit son apparition en 1999. Depuis les années 2000, les mariages se font de plus en plus rares, et les mères ont leur premier enfant aux alentours de 30 ans. Notons aussi qu’en même temps que les mœurs ont évolué, il y eut de nombreuses lois venus protéger la famille.
Concernant les personnes âgées, nous vivons de nos jours les conséquences du « baby boom » des années 1960 : des personnes d’âge avancé, nombreuses donc de nos jours, si elles ne sont pas placée en maison de retraite, se retrouvent à occuper à elle seule un logement qui peut ne pas être forcément adapté.
Autre précision importante : la prise en compte de l’évolution démographique. Selon une enquête de l’INSEE, après 25 ans de déclin démographique, Marseille se repeuple depuis 1999 à allure constante.
