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Université 7 Novembre A Carthage - Institut des Hautes Etudes Commerciales
Mémoire de fin d'études - 2003- 2004

L’objet du contrat de bail commercial et la cession du bail

  1. Fonds de commerce: déf., éléments incorporels et 2 corporels
  2. La forme, la durée et la résolution du contrat de bail commercial 
  3. L’objet du contrat de bail commercial et la cession du bail
  4. Procédures de renouvellement du bail et la propriété commerciale
  5. Refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction 
  6. Le refus légitime de renouvellement du bail commercial
  7. La détermination et la révision du loyer des baux commerciaux
  8. Protection du fonds de commerce contre la concurrence déloyale 
  9. Confusion, désorganisation et protection du fonds de commerce 
  10. La protection de commerçant contre le détournement de sa clientèle
  11. L’action en concurrence déloyale : l’exercice et les sanctions
  12. Les brevets d’invention et les droits et obligations du breveté 
  13. La protection des brevets d’invention  contre la contrefaçon
  14. Les droits et obligation du titulaire de la marque de fabrique 
  15. Les marques et la contrefaçon : les éléments constitutifs du délit
  16. Les droits et obligations du titulaire de dessin et modèle 
  17. La protection des dessins et modèles contre la contrefaçon 
  18. La valeur du fonds de commerce et son utilité économique
  19. Les méthodes mathématiques d’évaluation du fonds de commerce
  20. L’évaluation du fonds de commerce par les méthodes empiriques 
  21. Evaluation de la valeur du fonds de commerce : chiffre d’affaire 
  22. Les limites des méthodes de l’évaluation du fonds de commerce
  23. Evaluation du fonds de commerce en fonction de l’actif net

II- L’objet du contrat :

Le contrat de location doit être relatif à un local utilisé pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Cette notion a été élargie par la loi du 25/5/77 à d’autres activités tel que l’enseignement privé.
Le locataire doit au terme de l’article 767 du COC utiliser la chose louée conformément à sa destination.
Le contrat de location peut dans certains cas restreindre les activités pouvant être exercées dans le local au moyen d’une clause de spécialisation.
Cette clause est de nature à permettre au propriétaire de l’immeuble d’en contrôler l’utilisation, le non respect par le locataire de la clause de spécialisation entraîne en principe la résolution du contrat.
Le contrat de location peut aussi contenir une clause d’exclusivité.
La clause d’exclusivité est une clause par laquelle le propriétaire des murs attribue au locataire l’exclusivité pour l’exercice d’une activité donnée.
Par cette clause, le bailleur s’interdit de louer un autre local dans l’immeuble pour l’exercice de la même activité, cette clause a une valeur obligatoire pour le bailleur qui s’expose à une action en dommage-intérêt et en annulation du bail s’il ne le respecte pas.

III- La cession du bail et la sous-location :

La loi du 25/5/77 a posé des règles spéciales qui dérogent aux règles prévues par le COC concernant la cession du bail et la sous-location.

1- La cession du bail :

La cession du bail est définie comme étant l’acte par lequel le titulaire d’un bail ou locataire ne transmet dans tous ses droits et obligations à un tiers ou cessionnaire qui prendra sa place dans le contrat.
La cession du bail commercial est permise par l’article 33 de la loi du 25/5/77 qui pose la règle au terme de laquelle toutes les clauses insérées dans le contrat de location ayant pour but d’interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise sont nulles.
Le propriétaire du fonds de commerce dispose de la liberté totale de céder son bail avec le fonds de commerce. Cette cession doit cependant être signifiée au propriétaire à moins que ce dernier ne l’accepte par un acte ayant date certaine.

2- La sous-location :

La sous-location est définie comme étant le fait par le locataire de louer le local dont il est locataire à une tierce personne et de recevoir de son sous locataire un loyer alors qu’il continue à payer le loyer à son propriétaire.
La sous-location qu’elle soit totale ou partielle est interdite au terme de l’article 20 alinéa 1 de la loi du 25/5/77 à moins de clause contraire dans le contrat de location ou que le propriétaire autorise la sous-location.
Dans le cas où le contrat autoriserait le locataire à sous- louer tout ou partie du local, le propriétaire doit en cas de sous-location être appelé à concourir à l’acte conformément aux dispositions de l’article 20 alinéa 2 de la loi du 25/5/77.
Le locataire qui veut sous- louer doit faire connaître au propriétaire son intention de sous- louer par un exploit d’huissier notaire.
Le propriétaire doit dès les 15 jours informer le locataire de sa volonté de concourir à l’acte de sous-location.
Si le propriétaire ne répond pas dans le délai ou s’il refuse de participer, il est passé outre son refus si la sous-location est autorisée par le contrat.
Le propriétaire peut dans le cas où le loyer de la sous-location dépasse le loyer principal demander une augmentation du loyer conformément aux dispositions de l’article 20 alinéa 3 de la loi du 25/5/77.
Le fonds de commerce: protection et évaluation
Mémoire de fin d’études – Institut des Hautes Etudes Commerciales
Université 7 Novembre A Carthage

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