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Université 7 Novembre A Carthage - Institut des Hautes Etudes Commerciales
Mémoire de fin d'études - 2003- 2004

Refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction 

  1. Fonds de commerce: déf., éléments incorporels et 2 corporels
  2. La forme, la durée et la résolution du contrat de bail commercial 
  3. L’objet du contrat de bail commercial et la cession du bail
  4. Procédures de renouvellement du bail et la propriété commerciale
  5. Refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction 
  6. Le refus légitime de renouvellement du bail commercial
  7. La détermination et la révision du loyer des baux commerciaux
  8. Protection du fonds de commerce contre la concurrence déloyale 
  9. Confusion, désorganisation et protection du fonds de commerce 
  10. La protection de commerçant contre le détournement de sa clientèle
  11. L’action en concurrence déloyale : l’exercice et les sanctions
  12. Les brevets d’invention et les droits et obligations du breveté 
  13. La protection des brevets d’invention  contre la contrefaçon
  14. Les droits et obligation du titulaire de la marque de fabrique 
  15. Les marques et la contrefaçon : les éléments constitutifs du délit
  16. Les droits et obligations du titulaire de dessin et modèle 
  17. La protection des dessins et modèles contre la contrefaçon 
  18. La valeur du fonds de commerce et son utilité économique
  19. Les méthodes mathématiques d’évaluation du fonds de commerce
  20. L’évaluation du fonds de commerce par les méthodes empiriques 
  21. Evaluation de la valeur du fonds de commerce : chiffre d’affaire 
  22. Les limites des méthodes de l’évaluation du fonds de commerce
  23. Evaluation du fonds de commerce en fonction de l’actif net

III- Le refus de renouvellement du bail commercial:
Le bailleur peut mettre fin au bail en refusant de la renouveler.
Cette décision du bailleur présente une grande gravité pour le commerçant qui risque de perdre une grande partie de sa clientèle et de ses bénéfices au cas où il quitterait le local ou se trouve son fonds de commerce.
En raison de la gravité de cette décision, le législateur a prévu la possibilité de dédommagements du locataire en cas de refus de renouvellement sous la forme de l’indemnité d’éviction.
1- Le refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction :
Le bailleur peut au terme de l’article 7 alinéa 1 de la loi du 25/5/77 refuser le renouvellement du bail, il doit cependant adresser au locataire un préavis au moins avant six mois l’informant de sa volonté de ne pas renouveler le bail
Ce préavis peut être adressé au locataire à tout moment mais il doit lui accorder un délai de six mois.
Le bailleur doit payer au locataire dont il refuse de renouveler le bail une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article 7 alinéas 2 de la loi.
Cette indemnité doit être égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.
Elle doit au terme de l’article 7 alinéas 3 de la loi comprendre notamment la valeur marchande du fond déterminé suivant les usages de la profession, les frais normaux de déménagement et réinstallation, ainsi que les droits d’enregistrement à payer pour l’acquisition d’un fonds d’une même valeur.
L’indemnité d’éviction est fixée par le juge du fonds qui a recours généralement à une expertise judiciaire pour évaluer le fonds de commerce.
Le bailleur peut cependant revenir sur sa décision de ne pas renouveler le bail, il agit ainsi quand il estime que l’indemnité d’éviction est très élevée.
Le bailleur ne peut exercer ce droit au terme de l’article 30 alinéa 2 de la loi après l’écoulement de 15 jours de la date où la décision judiciaire est devenue définitive, il doit dans ce cas supporter les frais de justice et accepter le renouvellement du bail.
Le propriétaire ne peut exercer ce droit que si le locataire n’a pas encore quitté les lieux et n’a pas déjà loué un immeuble ou acheté un autre fonds de commerce.
En cas de renouvellement du bail, après exercice par le propriétaire du droit de repentir, les conditions de renouvellement sont fixées conjointement par les deux parties et à défaut d’accord, elles sont fixées par le président du tribunal de premier instance du lieu de situation du fonds de commerce conformément aux dispositions de l’article28 de la loi.
En vue de garantir au locataire évincé tous ses droits, le législateur a posé la règle au terme de laquelle le locataire ne peut être obligé à quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction qui lui est due à moins que le propriétaire ne lui verse une indemnité provisionnelle dont le montant est fixé par le président du tribunal de première instance du lieu de situation de fonds de commerce.
Dans le cas où l’immeuble appartiendrait à l’état où à une collectivité publique le renouvellement du bail peut être refusé si le local est destiné à des travaux d’utilité publique.
Le refus de renouvellement doit être signifié au locataire par un préavis de six mois et le locataire a droit à une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 25/5/77.
En cas d’expropriation de l’immeuble pour cause d’utilité publique, l’autorité bénéficiaire de l’expropriation peut au terme de l’article 17 de la loi offrir au propriétaire du fonds de commerce évincé un local équivalent situé à l’emplacement de l’immeuble exproprié ou dans le voisinage au lieu de l’indemnité d’éviction.
Le propriétaire du fonds de commerce évincé aura droit dans ce cas à une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance et s’il y a lieu de la moins- value de son fonds ainsi que les frais de déménagement et de réinstallation.
Le fonds de commerce: protection et évaluation
Mémoire de fin d’études – Institut des Hautes Etudes Commerciales
Université 7 Novembre A Carthage

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