II- L’objet du contrat
Le contrat de location doit être relatif à un local utilisé pour une activité commerciale, industrielle ou artisanale. Cette notion a été élargie par la loi du 25/5/77 à d’autres activités tel que l’enseignement privé.
Le locataire doit au terme de l’article 767 du COC utiliser la chose louée conformément à sa destination.
Le contrat de location peut dans certains cas restreindre les activités pouvant être exercées dans le local au moyen d’une clause de spécialisation.
Cette clause est de nature à permettre au propriétaire de l’immeuble d’en contrôler l’utilisation, le non respect par le locataire de la clause de spécialisation entraîne en principe la résolution du contrat.
Le contrat de location peut aussi contenir une clause d’exclusivité.
La clause d’exclusivité est une clause par laquelle le propriétaire des murs attribue au locataire l’exclusivité pour l’exercice d’une activité donnée.
Par cette clause, le bailleur s’interdit de louer un autre local dans l’immeuble pour l’exercice de la même activité, cette clause a une valeur obligatoire pour le bailleur qui s’expose à une action en dommage-intérêt et en annulation du bail s’il ne le respecte pas.
III- La cession du bail et la sous-location
La loi du 25/5/77 a posé des règles spéciales qui dérogent aux règles prévues par le COC concernant la cession du bail et la sous-location.
1- La cession du bail
La cession du bail est définie comme étant l’acte par lequel le titulaire d’un bail ou locataire ne transmet dans tous ses droits et obligations à un tiers ou cessionnaire qui prendra sa place dans le contrat.
La cession du bail commercial est permise par l’article 33 de la loi du 25/5/77 qui pose la règle au terme de laquelle toutes les clauses insérées dans le contrat de location ayant pour but d’interdire au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise sont nulles.
Le propriétaire du fonds de commerce dispose de la liberté totale de céder son bail avec le fonds de commerce. Cette cession doit cependant être signifiée au propriétaire à moins que ce dernier ne l’accepte par un acte ayant date certaine.
2- La sous-location
La sous-location est définie comme étant le fait par le locataire de louer le local dont il est locataire à une tierce personne et de recevoir de son sous locataire un loyer alors qu’il continue à payer le loyer à son propriétaire.
La sous-location qu’elle soit totale ou partielle est interdite au terme de l’article 20 alinéa 1 de la loi du 25/5/77 à moins de clause contraire dans le contrat de location ou que le propriétaire autorise la sous-location.
Dans le cas où le contrat autoriserait le locataire à sous- louer tout ou partie du local, le propriétaire doit en cas de sous-location être appelé à concourir à l’acte conformément aux dispositions de l’article 20 alinéa 2 de la loi du 25/5/77.
Le locataire qui veut sous- louer doit faire connaître au propriétaire son intention de sous- louer par un exploit d’huissier notaire.
Le propriétaire doit dès les 15 jours informer le locataire de sa volonté de concourir à l’acte de sous-location.
Si le propriétaire ne répond pas dans le délai ou s’il refuse de participer, il est passé outre son refus si la sous-location est autorisée par le contrat.
Le propriétaire peut dans le cas où le loyer de la sous-location dépasse le loyer principal demander une augmentation du loyer conformément aux dispositions de l’article 20 alinéa 3 de la loi du 25/5/77.
