L’action définitif de l’article 32 et le droit de repentir

§2 L’action définitif de l’art 32.

Après l’échec de la tentative de conciliation, et c’est le principe dans la pratique marocain, les partie ou l’une deux est en droit de passer a la troisième étape de la procédure qui est l’action de l’article 32.

Dans qui est le tribunal compétent pour recevoir cette action ?qui sont ces compétences?

A- Le tribunal compétent.

L’action définitive de l’article 32 doit être entamé au prés de tribunal de commerce dans le ressort de quel se trouve l’immeuble et dans un délais de 30 jour de la notification de procès verbal de l’échec de la tentative de conciliation.

Le procès verbal notifier au partie doit mentionner le délais de 30 jours pour déclenché l’action de l’article 32 a défaut de prévoir ce délais les partie et surtout le locataire dispose d’un délais ou vert pour entamer cette action d’après le point de vue de la cour suprême, sans toute fois que se délais soit supérieur a 2 ans (délais de la prescription de tous les action de dahir de 24 mai 1955 prévue par l’article 33).

De même si le locataire a entamé l’action de l’article 32 dans le délai prévu. il na pas le droit de conteste l’irrégularité de la notification  .

B- La compétence de tribunal de l’action de l’article 32.

Au terme de l’article 32 le tribunal de commerce et compétent pour tranché deux demande principale de locataire a savoir:

  • La contestation du motif invoqué par le bailleur.
  • La demande des indemnité de refus de renouvellement dans le cadre des l’article 10 et suivant de dahir de 24 mai 1955 mais en pratique le locataire ajoute toujours une autre demande celle de la contestation de la régularité de la mise en demeure.

Le locataire en contestant les motif invoque par le bailleur tend a obtenir une indemnité d’éviction dans le cas ou les motif invoque par le bailleur est de nature a le privé de toute indemnité, ou encre d’obtenir une indemnité éviction eu lieu d’une indemnité partiel.

Dans le cas ou les motif invoque par le bailleur lui donne droit seulement a une indemnité partial, mais en tout état de cause le cataire ne peut demande le renouvellement force de bail en cas de refus de bailleur .même en cas aux les motif invoque par le bailleur sont illégal.

Simultanément a la contestation des motif locataire demande le payement des indemnité de refus de renouvellement tel prévue par le b l’article 10 et suivant de dahir 1955 qui peut être soit une indemnité d’éviction égal au mentant de fonds de commerce ou une indemnité partial égal au non tant de loyer de 2ans 3 ans ou 5 ans selon les motifs invoque par le bailleur et leur légalité.

Face ou silence de dahir 24 mai 1955 sur location de la régularité de la mire en demeure, une que l’article 27 organise la tentative de conciliation et le juge conciliation na le choit de trancher aucune contestation relative a la mise en demeure alors que l’article 32 prévoit que juge de l’action de l’article 32 est compétent a recevoir deux demande la contestation des motif de refus et la demande des indemnité.

Les juridictions marocaines après une hésitation acceptent la demande de locataire qui conteste la régularité de la mire en demeure.

Ainsi le locataire a le droit de contesté la mise en demeure s’il ne content par les mention prévue par l’art 6 ou en cor qu’il a été an voyer par une personne n’ayant par la qualité de le jour en va étudier les effets de la contestation de régularité dés la mise en demeure en trois nivaux :

D’abord ou niveau de la tentative de conciliation, ainsi le locataire qui par entamé la procédure de conciliation et consiste l’irrégularité de la mise en demeure.

Il peut invoquer soit le manque de montionée l’article 27 dans le cas le bailleur ne peut pas invoque la perte des droit de locataire par ce que il na pas entamé la procédure de conciliation ce dernier peut invoque son droit de recourir au juge conciliateur a  n’importe qu’il moment tant que sont droit n’a pas été prescrit par le délais de prescription qu’est deux ans.

Soit en cor que l’irrégularité de la mise en demeure porte sur un autre motif dans ce cas le locataire peut invoquer contre l’action de bailleur l’irrégularité de la mise en demeure qui n’est pas conformes du disposition de l’article 6 et la mise en demeure irrégulier ne produit aucun effet et peut ainsi échapper a l’expulsion.

En suite cas ou le bailleur accepte de renouvelé le bail mais d’autre condition dans ce cas et vue que l’acceptation de bailleur de renouvelé le bailleur permet aux partie d’arrive a la phase de l’action de l’article 32 le locataire en cas d’irrégularité de la mise en demeura deux solution ou bien renoncer a la tentative de conciliation et déclenche une action d’irrégularité de la mise en demeure mais dans ce cas il risque de perd tout recours contre le bailleur en cas de l’échec de son action vue que le délais de 30 jour pour recourir a la tentative de conciliation et de calancher en même temps une action d’irrégularité de la mise en demeure suite au règle de droit commun.

L'action définitif de l'article 32 et le droit de repentir

En fin en cas ou le bailleur refuse le renouvellement de bail le locataire peut invoque devant le juge de l’action de l’article 32 la nullité de la mise en demeure comme demande principale et la demande de contestation des motif de refus de renouvellement et celle des indemnité comme demandes exceptionnel en cas de non aboutissement de la demande principal.

En tout état de cause la décision de juge de fond est tous des recours notamment l’appel et la cassation.

§3 Le droit de repentir :

Le législateur a permet au bailleur qui a expulsé son locataire et qui est sanctionné par des dommages d’intérêt qui ne peut pas supporter, sur tous en cas d’une indemnité d’éviction égal au fondes de commerce, une dernière chance d’échappé au paiement de ces indemnité ou contre partie d’accepter le renouvellement de bail avec les condition de précédent bail ou avec les condition déterminé par le juge dans de l’article 30.

C’est le droit de repentir qui est prévue par l’alinéa 2 de l’article 32 qui énonce :  » le propriétaire qui a succombé peut dans le lais de 30 jour a compter du jour ou la décision est devancée définitive il s’agit d’une décision de 1er instance ou la notification de l’arrêt sil s’agit d’une décision de la cour d’appel, se soustraire au payement de l’indemnité, à charge pour lui de supporté les frais de l’instance et de consentir ou renouvellement de bail dans les condition en cas de désaccord, fixé conformément aux règle de l’article 30.

Ce droit ne peut être exercé que autant que le locataire est une dans les lieux et n’a pas déjà loué ou acheté un autre local ».

Le bailleur ne peut donc exerce ce droit que dans un délais de 30 jours et a condition aussi que le locataire est encore dans les lieux et n’a pas déjà louer un autre local.

Le bailleur qui invoque ce droit doit supporter les frais de l’instance.

Conclusion

Nous avons essayer dans ce modeste mémoire faire une évaluation de dahir de 24/03/1955 après plus de quarante ans de son application et c’est un duré suffisante pour constaté ces lacunes qu’il contienne et de le degré de d’efficacité des procédures qu’il établie.

Le progrès économique et social qui a connue le Maroc dans tous les années a rendue b disposition de cette lois incompatible  a l’actualité marocain ce que rend sa révision indispensable.

Dans ce cadre nous proposons certaine modification qui d’après notre étude paraissent utile:

D’abord l’annulation de la procédure établie par l’article 7 et suivant qui oblige la locataire dans le cadre de bail a duré détermine a adressé une demande de renouvellement ou bailleur dans un délais de 6 moi avant l’expiration de contrat de bail et le bailleur doit répondre a cette demande dans un délais de 3 mois.

De la date de sa réception cette procédure est resté lettre morte presque na jamais été appliqué par ce que le locataire qui continuera exploitu le local et a payer le loyer après l’expiration de la duré de bail ne s’adresse jamais la justice pour demandé renouvellement et plus il a le droit au cas ou il reçut une mise en demeure de bailleur de s’adressé ou juge conciliateur.

Donc cette procédure na aucun intérêt.

En suite la procédure de conciliation de l’article de l’article 27 et aussi une complexité inutile par ce que la plupart des conciliations entre le bailleur et le locataire se passent des tribunaux, en plus que la plupart de locataires ignorant les dispositifs législative s’adresse après avoir reçu la mise en demeure directement du bailleur ce qui permet a certain bailleur de mouvais fois d’en profiter pou laisser expirait le délais de la procédure de conciliation et la perte des droits de locataire.

En fin en remarque que le législateur a prévue dans les articles 13; 14; 15; 16; et 20 plusieurs indemnité en cas expulsion de locataire dans montant est déferont selon le motif invoqué par le bailleur, alors que on constate que tous ces motifs ou un point commun qui est l’absence de faute de la part de locataire ainsi nous proposions la annulation de les article et de se contai té de l’article 10 qui d’absence de la faute de sa part et de l’article 11 qui prive ou locataire de toute indemnité en cas de faute grave de sa part, et c’est la solution adopté par le législateur égyptien.

Affermant enfin que une meilleur législation et celle qui prend en considération des nécessités et des exigence de son environnement et qui Louvre d’une bon volonté de reconstruction et non pas celle recopier de la législation Française vue que la relative marocain et loin être semblable a la relative Française.

Chapitre II : la procédure d’expulsion
L’expulsion des locaux à usage commercial


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