La tentative de conciliation, les locaux à usage commercial

La tentative de conciliation et l’action de l’article 32 – Section III:

Après avoir reçus la mise en demeure le locataire ne doit pas resté attendre l’action  de bailleur, mais doit entamé une tentative de conciliation, après l’échec de celle-ci les partie passe a la troisième étape qui est l’action de l’article 32.

§1 La tentative de conciliation

L’article 27 oblige le locataire qui entend, soit contestes les motifs de congé ou de refus de renouvellement ou de demander le paiement des indemnités, doit saisir le président de tribunal dans un délai de 30 jours a compté de la réception du congé ou de la réponse du propriétaire.

Le régime de la procédure de conciliation se distingue selon que les deux parties ont comparue ou non.

A- La comparution des deux parties.

La comparution personnelle des deux parties est une condition substantielle au succès de la tentative de conciliation aussi les parties peuvent être représenté par leur mandataire mais le juge peut ordonner leur comparution personnelle.

Dans le cas de leur comparution le président de tribunal ou le juge qui le remplace ce tient une audience de conciliation dont il dresse un procès –verbal.

Il fait constaté dans ce dernier les motifs de refus opposé par le bailleur ainsi que les demandes et offres respective des deux partie sur le prix, la duré, le point de départe et les autre condition du bail.

En tout état de cause cette procédure peut aboutir a lune des ces trois situation :

a.    si les partie tombent d’accord sur le renouvellement et sur les clauses et les conditions .ils seront tenue de rédiger le nouveaux bail un se refuant aux indication porté aux procès-verbal de l’audience.

Notons cependant que l’aboutissement a un accord amiable a ce tarde constitue la minorité des solution qui voient le jour a l’audience , étant donné que la quasi-totalité se passant hors de prétoire.

La procédure de conciliation a été considéré comme une complication inutile ( ).

b.    si le bailleur refus le renouvellement du bail le locataire doit saisir le tribunal de commerce soit pour contesté le refus soit pour demande le paiement d’une indemnité évictions ( ).

c.    si le bailleur accepte le principe de renouvellement mais qu’un désaccord subsiste sur les conditions du nouveau bail le président de tribunal de commerce statue par une ordonnance et détermine d’office les condition de nouveaux bail.

L’article 9 et 24 de dahir de 24 mai 1955 détermine les règles a suivre par le juge pour déterminé la duré de bail l’article 9 distingue entre deux cas le premier est le cas ou la duré de précédent bail est détermine.

Dans ce cas la duré de nouveaux bail doit aussi être a duré déterminé sans excédé 5 ans et le deuxième cas est le cas ou la duré de précédent bail est indéterminé, la dure de nouveau bail aura égal a la durée effectif du bail précédent sans quelle puisse être supérieur a 3 ans.

Le même article ajoute que le nouveau bail prendre effet a compté de la date de l’expiration de précédent bail dans le cas ou ce dernier a été dénoncé six mois avant cette date.

Ou bien le cas contraire le nouveau bail prendra effet le premier jour du mois suivant soit la date de notification de congé soit celle de la demande ou l’offre de renouvellement.

L’article 24 compte a lui annonce que le montant de loyer pour a être déterminé d’après :

La surface réel affecté a la réception du public ou a l’exploitation en tenant copte de l’état  de l’équipement des locaux et la nature, la destination des locaux , de leur accessoire et leur dépendance et la sur face des ouvert sur rue par rapport a la surface de local.

La surface réelle des locaux annexer éventuellement effectué a l’habitation de l’exploitation.

L’importance de la ville du quartier de la rue et l’emplacement et lors que il s’agit des locaux a destination déterminé, la nature de l’exploitation et des commodité offert pour l’entreprendre il sera également tenue compte des charges imposées du locataire.

La tentative de conciliation et l’action de l'article 32

B- La défaillance de l’une des parties.

En cas ou le locataire n’entame pas la tentative de conciliation dans 3 jour qui suivent la réception de la mise en demeure il perd sont droit de :

1)    De demande le renouvellement de bail et les indemnité le cas ou la mise on demeure prévoit expressément le refus de renouvellement.

2)    De contesté des condition de renouvellement an vas ou le bailleur accepte le renouvellement mais avec d’autre condition le locataire est réputé renoncé au renouvellement de bail dans le premier cas, et puisque le bail est censé fini par le renvoie de la mise en demeure le locataire est ou situation d’un occupant  sans droit ni titre et s’expose a d’expulsion ( ).

Le silence de locataire dans le deuxième cas présume son acceptation au condition de bailleur et contrat de bail est censé renouvelé vue que le bailleur a proposé la renouvellement mais avec d’autres condition, et le silence de locataire signifie qu’il a accepté ces condition.

Le bailleur ne peut donc demandé son expulsion. C »est le point de une adopté par la cour suprême dans un arrêt date le ,3 novembre 1981 dossier civil N°59447 ( ).

Ce pondent cette pérscemption d’acceptation est simple c’est-à-dire qu’il ne s’agit que d’une présomption simple au profit de locataire, ce qui permet au bailleur de prouvé le contraire c’est le cas par exemple de locataire qui conteste les condition de bailleur dans une lettre adresser a ce dernier sons entamé la procédure de conciliation ni saisire le juge de fond ( ).

De même de locataire négligeant perd son droit de demande l’indemnité de refus de renouvellement par ce que le bailleur na pas refuser le renouvellement donc il n’a y a aucune raison de le sanctionner civilement par une indemnité ( ).

En cas de défaillance de bailleur, malgré la convocation adresser par le président de tribunal de commerce, ce dernier prononce un jugement par défaut de renouvellement de bail dans des condition qu’il détermine .toute fois le bailleur peut faire opposition a ce jugement dans les 15 jour de sa notification.

En cas ou le propriétaire se présente mais refuse le renouvellement le juge conciliateur est tenue de lui demander les motif de son refus et s’il accepte d’indemniser le locataire et le mentant de cette indemnité.

Et montioner ce ci dans un procès- verbal non susceptible de aucune recoure, sa mission consiste seulement a concilier ( ).

Chapitre II : la procédure d’expulsion
L’expulsion des locaux à usage commercial

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– M BENNA Amer. »Nécessité d’une révision de la législation marocain  » IN AL MOUHOMATTE N° 3P51.
– ABDE RAHAMANE CHAOUI ROQUI OP. CIT. page 133.
– ABDE RAHAMANE CHAOUI ROQUI OP. CIT. page 134.
–   arrêt de la cour suprême daté le 13 Novembre 1981, dossier civile 59447 non publie.
–   la cour suprême a soutenue la discision de la cour d’appel  qui a ordonner l’expulsion de locataire qui n’a pas entamé la procédure de conciliation et qui par une lettre adressé ou bailleur , a refuser les condition de renouvellement
arrêt de la cour suprême daté le 26 mars 1980 dossier civil N° 76594.non publier
– أحمد عاصم الكراء التجاري والأصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق سلسلة دروس المعهد منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية 1982 ص 46.
– أحمد عاصم الكراء التجاري والأصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق سلسلة دروس المعهد منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية 1982 ص48.
– arrêt de la cour suprême daté le 31/20/1979 dossier civil 71027 non publie
— أحمد عاصم الكراء التجاري والأصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق سلسلة دروس المعهد منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية 1982 ص56.
-نفس المرجع ص 56.

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