La pratique d’une modification complexe d’un règlement de copropriété
Université Paris II – Panthéon-Assas
Centre de formation professionnelle notariale de Paris
10, rue Traversière- 75012 PARIS
Diplôme supérieur de notariat
Rapport de stage
La pratique d’une modification complexe d’un règlement de copropriété
Présenté par :
Jean-Philippe JACQUOT
Je tiens à remercier dans un premier temps tous les professeurs, notaires, et intervenants dans le cadre de la formation du Diplôme Supérieur de Notariat (DSN)…
Les est quod cum que notamus, ce que nous écrivons fait loi. Cette locution latine a été adoptée vers la fin du XVIIème siècle par les notaires sous le règne de Louis XIV, et en particulier par les notaires de la Chambre de Paris.
Il appert de cette formule la vertu de l’acte authentique. En effet les actes passés par les notaires ont force de loi (force probante et force exécutoire).
Plus récemment, en 1948, cette devise est devenue celle de l’Union internationale du Notariat.
Le statut du notaire tire aussi ses prérogatives modernes de la loi du 25 Ventôse An XI, reprise largement dans l’ordonnance du 2 novembre 1945.
Le règlement de copropriété et le notaire
On ne peut ainsi contredire le rôle du notaire, véritable serviteur de la vérité, qui est de rédiger des conventions pour lesquelles on ne pourrait revenir, sauf procédure très spéciale d’inscription de faux en écriture publique relevant de la Cour d’Assises.
A cela, la jurisprudence a complété le rôle du notaire par un devoir de conseil, étant ainsi responsable et garant de l’authenticité mais aussi de l’efficacité des actes qu’il reçoit.
C’est donc naturellement que le notaire, ayant un monopole en matière immobilière, a abordé le droit de la copropriété, et notamment la rédaction de règlements de copropriété.
La réelle organisation juridique de la division d’un immeuble par étage, a été édictée sous le code napoléonien de 1804, par l’ancien article 664 du Code civil .
Il disposait :
- « Lorsque les différents étages d’une maison appartiennent à divers propriétaires, si les titres de propriété ne règlent pas le mode des réparations et reconstructions, elles doivent être faites ainsi qu’il suit :
- « Les gros murs et le toit sont à la charge de tous les propriétaires, chacun en proportion de la valeur de l’étage qui lui appartient ;
- « Le propriétaire de chaque étage fait le plancher sur lequel il marche ;
- « Le propriétaire du premier étage fait l’escalier qui y conduit, le propriétaire du second étage fait, à partir du premier, l’escalier qui conduit chez lui et ainsi de suite. »
Cet article 664 est resté en vigueur jusqu’à la promulgation de la loi du 28 juin 1938, qui a commencé par prévoir l’organisation des rapports individuels entre les copropriétaires.
Depuis, c’est la loi actuelle du 10 juillet 1965 qui régit le statut de la copropriété.
L’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 indique que les immeubles bâtis soumis au régime de la copropriété sont divisés en lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes.
La définition des parties privatives est selon l’article 2 de ladite loi, celles des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé.
Sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes : le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ; le gros œuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, les coffres, gaines et têtes de cheminées ; les locaux des services communs ; les passages et corridors.
Le règlement de copropriété
Ainsi, dans ce dispositif législatif, le règlement de copropriété va déterminer :
- la destination de l’immeuble, celle des parties privatives et des parties communes et leurs conditions de jouissance;
- la quote-part de charges afférente à chaque lot dans chaque catégorie de charges ainsi que les éléments permettant de fixer les quotes-parts des parties communes;
- les règles relatives à l’administration des parties communes et les règles d’organisation et de fonctionnement de l’assemblée générale.
Le règlement de copropriété sera doublé par un état descriptif de division qui mentionnera les numéros des lots en localisant les parties privatives qui les composent et en précisant la quote-part des parties communes qui leur est associée. Il indiquera la nature du lot, et les modalités de répartition des charges.
Comment modifier un état descriptif de division ?
Les clauses du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division doivent être conformes aux règles impératives de la loi du 10 juillet 1965, du décret du 17 mars 1967, respecter l’ordre public, et être en harmonie avec les bonnes mœurs.
Toute clause contraire à de telles exigences serait réputée non écrite.
Apparait par conséquent l’importance d’une bonne rédaction d’un règlement de copropriété, de son état descriptif de division et de leurs modificatifs subséquents.
Le notaire doit rédiger à ces occasions, des actes cousus mains, afin d’éviter toute contingence de contentieux.
Par ailleurs, et depuis la réforme de la publicité foncière, par le décret du 4 janvier 1955, et son décret d’application du 14 octobre 1955, l’intervention du notaire est incontournable, ainsi qu’il sera étudié ci-après, le tout à travers un cas d’espèce que voici.
Cas d’espèce :
Monsieur Z., notre client, copropriétaire dans un immeuble collectif situé à PARIS, rue du Faubourg-Poissonnière, nous a expliqué qu’il a empiété sur le palier de sa copropriété pour agrandir son salon.
Comme tout client pressé, il a désiré régulariser rapidement sa situation pour un euro symbolique auprès du syndicat des copropriétaires.
Opportunément, il souhaitait, en outre, surélever d’un niveau son appartement en rachetant le grenier- combles.
Chemin faisant, il envisageait de diviser l’appartement agrandi pour en donner la partie surélevée à sa fille, Mademoiselle X, tout en se réservant la partie initiale.
La présente étude aura pour objectif l’analyse juridique des différentes étapes d’une modification complexe de règlement de copropriété, afin de pouvoir arriver à la donation après la subdivision d’un lot de copropriété.
Elle se présentera sous la forme d’une consultation, gardant un esprit de synthèse, au cours de laquelle seront appréciées chacune des questions de nos clients.
Introduction 5
Partie I – L’acte modificatif à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété 7
A – Analyse d’ensemble 7
1°) Phase préparatoire 7
L’intérêt d’un acte plural comportant des conventions modales 7
Les bonnes pratiques notariales 8
2°) Nécessité d’une autorisation d’urbanisme 9
3°) Y-avait-t-il applications des règles de changement d’usage et/ou de destination ? 10
a) Le changement d’usage 10
b) Le changement de destination 10
B – L’Acquisition de la partie de couloir 11
1°) La création de lot temporaire par prélèvement sur les parties communes 11
a) L’examen de la situation d’annexion de parties communes 11
b) Les règles de majorité 12
2°) La création d’un lot temporaire 13
Une nouvelle répartition des tantièmes et des charges 13
Le tableau récapitulatif 14
La conséquence de la réduction des parties communes hypothéquées 15
3°) La vente du lot transitoire au copropriétaire 15
a) Les règles de majorité 15
b) Le problème de la vente à l’euro symbolique 16
c) Les formalités relatives à la cession 16
4°) La suppression du lot transitoire 18
5°) Les conditions de la réunion de lots 18
Les conditions de l’intégration de l’ancien palier dans l’appartement 18
La rédaction des modifications dans l’acte 19
C – Les modalités de la vente du grenier 19
1°) Les particularités de la vente du grenier à Monsieur Z 19
Les documents d’urbanisme 20
L’imposition sur la plus-value immobilière 21
2°) Le droit de priorité lors de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés 21
3°) La gestion du problème du droit de jouissance exclusif sur une partie du grenier par un autre copropriétaire 22
4°) Traduction dans l’acte de la suppression du lot 22
5°) La création du lot de grenier devenant un local d’habitation 23
D – La cession du droit de surélévation 24
1°) La nature du droit de surélévation 24
2°) L’analyse d’une péremption au regard du droit de surélévation 25
3°) Observations liminaires 25
4°) La préparation des documents nécessaire à la tenue de l’assemblée générale 26
a) Le dossier technique 26
b) Le dossier juridique et l’établissement d’un projet de modificatif 26
5°) L’assemblée générale des copropriétaires 28
a) La convocation à l’assemblée générale 28
b) Le vote de l’assemblée 29
c) L’analyse au regard des autres copropriétaires de l’immeuble 29
d) Le vote pour modification des tantièmes de copropriété et charges 29
e) Le prix de vente débattu en assemblée générale 30
6°) Formalités particulières 31
7°) Fiscalité 31
7°) La rédaction de l’acte 33
8°) La cession du lot transitoire comme droit de surélévation 34
PARTIE II – Donation de logement provenant de la subdivision de lot 34
A- La réunion des lots 34
1°) L’autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires 34
2°) Le modificatif à l’état descriptif de division de la 1ère réunion de lots 35
3°) Le modificatif à l’état descriptif de division de la 2ème réunion de lots 35
B – Subdivision de lot 36
1°) Chaque copropriétaire a-t-il la faculté de diviser son lot ? 36
Une faculté légale 36
Les limitations contractuelles 37
2°) Conditions relatives à la loi SRU 38
C- Donation 40
1°) Conditions de fond de la donation 40
Le consentement à l’acte de donation 40
La nécessité d’un dépouillement par le contrat de bienfaisance 41
Le rapport de la donation 41
A cheval donné on y regarde point les dents 42
2°) Condition de forme de la donation 42
a) La nécessité d’un acte solennel 42
b) Obligation de publication au fichier immobilier 43
3°) Non comparution de Mademoiselle X. à la donation 44
4°) L’analyse des clauses particulières souhaitées par le donateur 44
Droit de retour conventionnel 44
Interdiction d’aliéner et de grever de droits réels 45
Clause de non ameublissement 46
Prise en charge de travaux sur l’appartement du donateur 46
Donation de la nue-propriété 47
Consultation spéciale sur le viager 47
Conclusion 48
Modification du règlement de copropriété
1°) Phase préparatoire
Ce cas d’espèce invite à faire un acte de modification complexe de règlement de copropriété et d’état descriptif de division.
a- L’intérêt d’un acte plural comportant des conventions modales
En pratique, nous avons le choix entre faire plusieurs actes différents (un acte par opération) ou regrouper le tout dans un seul et même acte (un acte plural aux conventions modales).
Cela aura comme conséquence de faire réduire les droits fixes d’enregistrement. En effet, la formalité de l’enregistrement et de la publicité foncière sont fusionnées pour les actes publiés au fichier immobilier, par principe.
Modificatif de règlement de copropriété
Au cas d’espèce, ces modificatifs de règlement de copropriété, mise à part la donation par acte séparé, constituent fiscalement des dispositions dépendantes. Cela implique la perception d’un seul droit d’enregistrement pour l’intégralité de l’acte.
Toutefois, lorsque l’acte contient des dispositions soumises à des droits proportionnels, et si ces droits proportionnels sont supérieurs aux droits fixes d’enregistrement, il ne sera perçu que les droits proportionnels.
Toutefois pour notre cas concernant le rachat de parties communes, ce sera la taxe proportionnelle de publicité foncière au taux, actuellement, de 5,80% , sur la valeur exprimée dans l’acte, pour ce bien situé à Paris.
Il sera également perçu une Contribution de Sécurité Immobilière (CSI en pratique), au taux de 0,10% sur la valeur exprimée dans l’acte de rachat des parties communes.
b- Les bonnes pratiques notariales
En outre, et au préalable, il est de bonne pratique d’obtenir les descriptions de travaux, projets de modificatif, et tableaux de modificatif d’état descriptif de division, et les plans dressés par un géomètre-expert, ou un architecte.
Modificatif de copropriété
En effet, il serait difficile pour tout notaire de se déplacer sur le lieu de l’immeuble dont s’agit afin d’effectuer des mesurages précis, et d’en faire un audit général, tel que peuvent le faire un géomètre ou un architecte.
C’est en général le syndic de copropriété, représentant le syndicat des copropriétaires, qui sera le donneur d’ordre auprès de cet homme de l’art.
Par ailleurs, toutes ces opérations doivent faire l’objet d’une décision en l’assemblée générale des copropriétaires, soit sur plusieurs assemblées générales de façon parcellaire, modification par modification de règlement de copropriété, soit en quelques résolutions lors d’une seule assemblée générale, sur le projet global. En l’espèce, une seule assemblée générale a approuvé le projet global
Puis, il y a eu lieu de vérifier si ces opérations ont effectivement bien été adoptées aux majorités exigées par la loi du 10 juillet 1965.
Ces vérifications seront analysées ci-après.
A défaut, un ou plusieurs copropriétaires pourraient exercer un recours en annulation des décisions prises en assemblée générale conformément à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 qui édicte :
« Les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification des dites décisions qui leur est faite à la diligence du syndic dans un délai de deux mois à compter de la tenue de l’assemblée générale. »
Ainsi, dans l’objectif d’éviter tout recours par un copropriétaire, il est une seconde bonne pratique notariale, qui est de faire déclarer par le syndic dans l’acte, que les copropriétaires ont été régulièrement convoqués, qu’ils ont valablement délibéré, que les procès-verbaux ont été adressés à tous les copropriétaires et notamment aux absents et opposants, et qu’aucun recours n’a été intenté dans les délais légaux.
Dans l’acte portant sur l’opération globale, il y a lieu d’apporter beaucoup de soins à la rédaction d’un exposé précis et détaillé afin d’en cerner les contours exacts, pour une meilleure compréhension.
2°) Nécessité d’une autorisation d’urbanisme
Il y a eu lieu d’analyser la situation selon qu’il s’agissait d’une demande de permis de construire ou du dépôt d’une déclaration préalable de travaux.
En l’espèce, le couloir est d’une superficie de 4,98m2. Ainsi, l’absence de construction, modification de façade, d’atteinte aux murs porteurs, ou à la destination de l’immeuble, il ne peut être exigé par l’Administration, un permis de construire.
Toutefois, conformément aux dispositions de l’article R421-17 –f) du code de l’urbanisme : « Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire en application des articles R 421-14 à R. 421-16 les travaux exécutés sur des constructions existantes, à l’exception des travaux d’entretien ou de réparations ordinaires, et les changements de destination des constructions existantes suivants :
… /… Les travaux qui ont pour effet la création soit d’une emprise au sol, soit d’une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants :
- une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ;
- une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés.
Cet article précise, in fine, que ce seuil est porté à 40m² lorsque le bien est situé en zone urbaine d’un plan local d’urbanisme
En l’espèce, le bien se situant à Paris, et étant d’une surface de plancher de 3m², soit inférieure à 40m², le dépôt d’une déclaration de travaux n’est pas exigé.
3°) Y-avait-t-il applications des règles de changement d’usage et/ou de destination ?
a) Le changement d’usage d’un lot de copropriété
L’usage est ce pour quoi l’immeuble est utilisé. Alors que la destination est ce pour quoi l’immeuble a été bâti. L’usage doit être compatible avec la destination du bien.
Il n’existe aujourd’hui plus que deux catégories d’usage possible, soit le bien est à usage d’habitation, soit il ne l’est pas.
Cette règlementation ne concerne que les changements d’usage dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements de la « petite couronne ».
En l’espèce, l’appartement de Monsieur Z. aurait pu se voir appliquer cette règlementation puisque le bien est sis à Paris.
Comment déterminer l’usage du bien?
L’article L 631-7 du Code de construction et de l’habitation répond à cet enjeu.
Un local est réputé à usage d’habitation s’il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve.
En pratique on se réfère à la fiche de révision foncière de 1970 auprès du Centre des Impôts Fonciers ou en consultant le fichier des propriétés bâties auprès du service du Cadastre.
En l’espèce, la construction de l’immeuble est intervenue après le 1er janvier 1970, le bien est réputé avoir l’usage pour lequel la construction ou les travaux ont été autorisés. Il faut alors se référer au permis de construire (preuve irréfragable).
Cependant, le bien est soumis au statut de la copropriété, il faut donc se reporter au règlement de copropriété qui fixe dès l’origine l’usage des lots en conformité avec la destination générale de l’immeuble.
Ainsi, ces modifications de règlement de copropriété, comprenant notamment la surélévation de l’appartement, ne changent aucunement l’usage d’habitation. Il n’y a donc eu aucune autorisation à obtenir à ce sujet par Monsieur Z.
b) Le changement de destination de l’immeuble
La question est de savoir qu’elles sont les autorisations d’urbanisme (déclaration préalable ou permis de construire) à obtenir par Monsieur Z. qui ne souhaitait pas changer la destination de son appartement à usage d’habitation.
Le décret du 28 décembre 2015 a changé le champ d’application des autorisations à demander.
L’article R151-27 du Code de l’urbanisme énonce cinq destinations, elles-mêmes subdivisées en vingt sous destinations. Il y a donc changement de destination lorsque l’on passe d’une destination à une autre, ou bien vers une sous-destination.
L’autorisation est soit ;
- un permis de construire lorsque :
Les travaux ont pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment, et que ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et les sous-destinations.
- ou une déclaration préalable en cas de changement entre les différentes destinations, mais qui ne s’accompagne pas de travaux sur la structure porteuse ou la façade du bâtiment.
En l’espèce, et nonobstant le fait qu’il n’y a pas de changement de destination, Monsieur Z. devra tout de même, en présence de la surélévation qui modifiera la structure porteuse et la façade du bâtiment, obtenir un permis de construire.
Source : www.paris.notaires.fr/histoire-de-la-chambre-et-du-notariat-de-paris/la-devise
L’inscription de faux en écriture publique est de la compétence du juge civil (Tribunal de Grande Instance est compétent, Art. 303 à 316 du code de Procédure civile) – La cour d’Assises est compétente sur le volet pénal au titre du crime de faux et usage de faux en écriture publique : Art. 441-4 Code pénal puni le faux commis dans une écriture publique ou authentique ou dans un enregistrement à « quinze ans de réclusion criminelle et à 225 000 euros d’amende lorsque le faux ou l’usage de faux est commis par une personne dépositaire de l’autorité publique ou chargée d’une mission de service public agissant dans l’exercice de ses fonctions ou de sa mission. »
In Le recueil des arrêtés de M. le Président Lamoignon 1777 Tome XX « Des servitudes », nous apprenons que c’est la pratique notariale dans plusieurs régions de France (Rennes, Grenoble, Nantes, …), et que les prémisses de la copropriété se révélaient sous la forme élémentaire de propriétés superposées. L’ancien article 664 du Code Napoléon a repris cette notion.
Décret n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 4 modifié par ordonnance n° 2010-638 du 10 juin 2010
Les modifications de consistance de l’immeuble doivent être constatées dans un acte modificatif de l’état descriptif de division qui rectifie la désignation de l’ensemble de l’immeuble : décret n° 55-1350, 14 oct. 1955, art. 71-6, al. 1er et 2, mod. ; décret. n° 2012-1462, 26 déc. 2012, art. 25 et 39. ; et selon la doctrine administrative DGI,10 E 4312, n° 1 et 2, du 1er août 1986.
Art. 647 CGI
Art. 671 CGI a contrario : « Lorsque dans un acte quelconque,…/… il y a plusieurs dispositions indépendantes ou ne dérivant pas nécessairement les unes des autres, il est dû pour chacune d’elles, et selon son espèce, un droit particulier. La quotité en est déterminée par l’article du présent code dans lequel la disposition se trouve classée, ou auquel elle se rapporte ».
Art. 670 CGI : « Lorsqu’un acte renferme deux dispositions tarifées différemment, mais qui, à raison de leur corrélation, ne sont pas de nature à donner ouverture à la pluralité des droits ou taxe, la disposition qui sert de base à la perception est celle qui donne lieu au taux le plus élevé. »
Pour les départements de l‘Indre, de l’Isère et du Morbihan, le taux à 5,09% est maintenu. En effet, l’article 116 de la loi n° 2014-1654 du 29 décembre 2014 de finances pour 2015 donne la possibilité aux conseils départementaux d’appliquer un taux supérieur à 3,80 % sans excéder 4,50 % sur le droit départemental, pour les actes passés et les mutations conclues à compter du 1er mars 2016 : art. 1594D du CGI.
La loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, a modifié l’article 18, II de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 afin de préciser que le syndic représente le syndicat pour la publication de l’état descriptif de division du règlement de copropriété et ses modificatifs, sans que soit nécessaire la comparution à l’acte de tous les copropriétaires.
Art. R 421-14 à R. 421-16 du Code de l’urbanisme
L’article R421-17 –f du C. urbanisme a été modifié par le décret n°2015-1783 du 28 décembre 2015 – art. 6 Cass 3°civ., 13 avril 2005 ; JCP N n°36, 1371, note Me Michel DAGOT, ancien notaire.
Décret n° 2015-1783 du 28 décembre 2015 relatif à la partie réglementaire du livre Ier du Code de l’Urbanisme et à la modernisation du contenu du plan local d’urbanisme.
Précisions, en outre, qu’afin d’augmenter le nombre de logements, face à une pénurie toujours plus grandissante dans les grandes villes, le coefficient d’occupation des sol (COS) et la superficie minimale de terrain ont été supprimés par la loi du 27 mars 2014, dite loi ALUR . Ainsi Monsieur Z. n’a pas été inquiété par une règle de densité.
Les autres formalités préalables seront précisées ci-après, au fur et à mesure de leur analyse.
