De la gestion locative : cas du Centre Olame
De la gestion locative : cas du Centre Olame
Plusieurs théories existent autour de ce que sont le marché immobilier et la gestion locative. Il sied de retenir entre autres les idées d’Etienne Wasmer [16], les résultats de l’étude menée par l’école des hautes études commerciales de Nord (EDHEC) sur l’investissement immobilier en Europe [17] ainsi que les idées de Serge Bettini et Sophie Bettini [2].
Etienne Wasmer démontre que le logement est un bien économique à part entière faisant l’objet de transactions dans lesquelles l’offre et la demande ont un impact de premier ordre et déterminent en grande partie le niveau des prix. Il modélise le marché du logement en le comparant aux théories du marché du travail.
Celles-ci nous indiquent, en effet, qu’un propriétaire qui cherche un locataire est un peu comme un employeur qui tente de recruter un salarié : l’employeur comme le propriétaire dispose d’un capital, en partie immobilisé, dont il tire une rente sous réserve de l’utiliser à pleine capacité.
L’employeur souhaite interrompre la relation si la valeur du service-travail devient inférieure au salaire versé, tandis que le propriétaire souhaite interrompre la relation si le loyer n’est plus versé ou devient inférieur à ce qu’il obtiendrait en changeant de locataire. Il s’agit donc du mécanisme de hold-up selon lequel une partie investit de façon irréversible et l’autre capture une partie du retour sur investissement.
Quant à l’étude de l’EDHEC sur l’investissement et la gestion du risque immobiliers en Europe, l’immobilier est considéré comme une classe d’actifs distincte tant par les chercheurs que par les investisseurs.
La performance d’un investissement immobilier est liée à des facteurs spécifiques à l’immeuble et à ses conditions de location mais également à des facteurs systématiques qui affectent les rendements des biens avec une vitesse et une intensité qui varient avec le secteur et les conditions locales.
De leur part, Serge Bettini et Sophie Bettini démontrent que l’approche de la gestion locative est fréquemment vaste et sinueuse. Ils présentent deux solutions pour permettre au propriétaire d’un bien en location d’optimiser sa gestion locative. La première solution consiste à utiliser les logiciels immobiliers qui sont certes chers mais tellement rentables quand on sait s’en servir.
La deuxième solution consiste à confier cette gestion à une agence immobilière ou à un professionnel immobilier.
Des idées ci-haut présentées, il sied de retenir que la gestion locative a pour objectif la valorisation du logement, objet d’un investissement locatif par son propriétaire. Elle consiste avant tout à estimer et à contrôler la valeur locative du bien, notamment par rapport à la tendance des prix du marché local, ensuite à la recherche et à la sélection des locataires et à la conclusion d’un contrat de location basée sur un ensemble des règles à observer par les deux parties, puis à une comptabilité à jour des loyers et enfin à l’établissement des états de lieux et à la gestion technique du bien en location.
S’agissant d’une tâche complexe, cette étude propose au Centre Olame la solution consistant à utiliser des outils logiciels de gestion locative.
Au Centre Olame, la location rentre dans les activités d’autofinancement. En effet, le service de location y est né à la suite de la forte déstabilisation politique, sécuritaire et sociale ayant connue la ville de Bukavu vers l’an 1992 lorsque l’Université de Lubumbashi avait fermé ses portes à cause des massacres qui y avaient eu lieu.
n cette période, le Centre Olame fut sollicité pour héberger les étudiantes venues de Lubumbashi afin de poursuivre leurs études à l’Université catholique de Bukavu qui venait d’ouvrir ses portes.
Le service de logement a été ainsi créé, mais en conformité avec l’objectif principal du Centre Olame. Tandis que les objectifs spécifiques furent d’aider l’étudiante à assumer ses responsabilités afin qu’elle soit capable de bien gérer sa vie ainsi que ses biens, de stimuler l’esprit communautaire et fraternel par une vie communautaire vécue dans un esprit évangélique et de placer les étudiantes dans des conditions optimales leur garantissant un climat de travail favorable à la réussite.
Aujourd’hui, il s’agit bien-sûr d’un investissement rentable. Le Centre Olame et la jeune fille locataire sont liés par un contrat de location, lequel contrat doit être observé par toutes les parties. En plus de ce contrat, un règlement d’ordre intérieur est mis à l’intention de toutes les jeunes filles locataires.
Pour cadrer ce travail et débroussailler son domaine d’étude, nous nous sommes servi encore une fois, de la modélisation Merise, en présentant le modèle de contexte et le modèle de flux conceptuel.
Le modèle de contexte (MC), désigné également comme le diagramme des flux conceptuels de niveau zéro et correspondant aussi globalement au modèle conceptuel de communication proposé dans certaines versions de la méthode Merise, est une représentation graphique des flux
d’informations échangés entre les acteurs externes, le système (ou le domaine d’étude) et les domaines connexes qui s’y rattachent [9]. Le domaine d’étude représente tout ou partie du système d’information délimitant l’étude. Un acteur est une personne ou un service émetteur ou récepteur d’un flux d’information.
Un domaine connexe appartient au système et interagit avec le domaine d’étude, mais il est considéré comme acteur externe [9].
La figure 1.3 présente le modèle de contexte du système sous étude en représentant le domaine d’étude par un rectangle, l’acteur externe par un cercle pointillé et le flux échangé par une flèche orientée.
Figure 1.2. Modèle de contexte (MC).
Le modèle de flux conceptuel (MFC), quant à lui, détermine, par affinage successif, les activités du domaine d’étude sans décrire leur comportement [6].
La figure 1.3 présente le modèle de flux conceptuel de niveau un, tout en gardant le même formalisme que dans le modèle de contexte de la figure 1.2.
De la figure 1.3 il sied de faire la lecture suivante : (a) la nouvelle locataire dépose une lettre de demande de location à la direction ; (b) la direction soumet cette demande au chargé des programmes ; (c) après étude de faisabilité, le chargé des programmes répond à la nouvelle locataire en lui présentant les conditions et le contrat de location ; (d) la nouvelle locataire signe le contrat de location après acceptation des conditions ; (e) le chargé des programmes soumet après enregistrement, les données concernant la nouvelle locataire à la comptabilité ; (f) la nouvelle locataire verse une avance sur le loyer (ou la totalité) à la comptabilité ; (g) la comptabilité remet le reçu de paiement à la nouvelle locataire après son enregistrement ; (h) la comptabilité présente au chargé des programmes la liste des paiements mise à jour ; (i) le chargé
des programmes dépose à la nouvelle locataire la clé de la chambre concernée par la location ; (j) le chargé des programmes fait rapport de location à la direction.
Figure 1.3. Modèle de flux conceptuel (MFC).
Conclusion
La méthodologie présentée dans ce chapitre nous a permis de régler à l’avance la suite d’opérations à réaliser dans ce travail pour arriver au résultat. Les modèles de contexte et de flux conceptuel y présentés nous ont permis de faire le cadrage de ce travail.
Ces modèles peuvent ainsi ouvrir la voie à l’analyse de l’existant et à la modélisation du système d’information.
