Les modalités de la vente du grenier

Les modalités de la vente du grenier

C – Les modalités de la vente du grenier

1°) Les particularités de la vente du grenier à Monsieur Z.

D’après l’analyse précise du règlement de copropriété qui en a été faite, le paragraphe relatif à la désignation des parties communes indique que le grenier est une partie commune.

Il s’agit par conséquent de passer la vente par le syndicat des copropriétaires, propriétaire-détenteur du grenier, au profit de Monsieur Z.

Cette opération a fait l’objet d’une autre assemblée générale postérieure à celle relative à la cession du couloir.

Cette situation juridique ayant déjà été décrite ci-dessus, nous allons simplement en énoncer les particularités, sachant qu’il y a lieu de passer par les étapes sus-évoquées : vote en assemblée générale, création de lot (grenier) par prélèvement sur les parties communes, et établissement du modificatif à l’état descriptif de division avant la cession.

a) Les documents d’urbanisme

Il y a lieu d’obtenir une autorisation d’urbanisme (soit une déclaration préalable de travaux, soit un permis de construire) pour ces opérations.

Pour au moins trois raisons issues du Code de l’urbanisme, le permis de construire est obligatoire :

•  Tous travaux sur construction existante modifiant la façade ou la structure porteuse de l’ouvrage doit faire l’objet d’un permis de construire lorsque ces travaux s’accompagnent d’un changement de destination entre les différentes destinations et sous-destinations.
• Tous les travaux portant sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques sont soumis à permis de construire.
• Tous travaux en zone urbaine au plan local d’urbanisme dont la surface plancher est supérieure à 40m².Monsieur Z., propriétaire de son appartement (lot de copropriété) a dû déposer en amont une demande de délivrance d’un permis de construire unique, notamment eu égard à la cession du droit de surélévation dont il sera parlé ci-après, pour l’ensemble de son projet.

De surcroit, nous avons pu utilement le conseiller sur le fait qu’ aux termes de l’article L. 421-3 du Code de l’urbanisme, « le permis de construire ne peut être accordé que si les constructions projetées sont conformes aux dispositions législatives et réglementaires concernant l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur architecture, leurs dimensions, leur assainissement et l’aménagement de leurs abords et si le demandeur s’engage à respecter les règles générales de construction ».

Il devra détailler précisément son projet dans le formulaire de demande de permis.

En l’espèce, nous avons sécurisé l’opération en préparant une promesse unilatérale de vente, par le syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic) au profit de Monsieur Z.

Aux termes de cet acte, il a été notamment stipulé une condition suspensive d’obtention du permis de construire. Cette clause devant être rédigée avec soins, il a été détaillé les contours de cette opération.

b) L’imposition sur la plus-value immobilière

Aux termes de l’article 150 U du Code général des impôts , « sous réserve des dispositions propres aux bénéfices industriels et commerciaux, aux bénéfices agricoles et aux bénéfices non commerciaux, les plus-values réalisées par les personnes physiques ou les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter (du CGI), lors de la cession à titre onéreux de biens immobiliers bâtis ou non bâtis ou de droits relatifs à ces biens, sont passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues aux articles 150 V à 150 VH » ( du CGI).

Ainsi, le syndicat des copropriétaires, propriétaire des parties communes et donc du grenier, est un assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière. Les taux globalisés sont de :

• 19 % de taxation au titre de l’impôt sur le revenu,
• et 15,5 % (en taux cumulés) de prélèvements sociaux (CSG, CRDS et prélèvement social).

Soit un total de 34,5%

Cependant, il existe un dispositif de faveur, car la plus-value brute réalisée sur les biens ou droits immobiliers est réduite d’un abattement pour chaque année de détention au-delà de la cinquième en application du I de l’article 150 VC du code général des impôts.

Ainsi, à l’issu d’une période de trente ans, il y a exonération tant de la partie de plus-value relative à l’impôt sur le revenu, qu’à la partie relative aux prélèvements sociaux.

Toutefois, et en l’espèce le prix de vente est inférieur à 15.000,00 euros.

On le sait, aux termes de l’article 150 U du code général des impôts il y a exonération d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux le tout au titre de la plus-value immobilière lorsque le prix de cession est inférieur ou égal à 15 000 €. Par conséquent, l’impôt ne sera pas dû l’occasion de la mutation.

2°) Le droit de priorité lors de la vente par le syndicat des locaux privatifs créés.

Depuis la loi ALUR, un droit de priorité au profit des copropriétaires de l’étage supérieur a été institué pour toute vente de locaux privatifs créés en vue d’une surélévation.

Toutefois, Monsieur Z. étant le propriétaire du dernier niveau de l’immeuble, ce droit de priorité est sans objet.

3°) La gestion du problème du droit de jouissance exclusif sur une partie du grenier par un autre copropriétaire.

Après une compulsion du règlement de copropriété et de son état descriptif de division dressés par Maître F., il s’avère qu’un autre copropriétaire, Madame P., possède un lot désigné comme suit :

Lot numéro onze (11)

La jouissance particulière et privative d’une partie du grenier figurant sous teinte bleu au plan demeuré ci-annexé.

Et les 1/1000èmes des parties communes générales et du sol.

Il s’agit ainsi d’un droit de jouissance exclusif et privatif sur une petite partie du grenier (3m² environ). D’autant qu’au paragraphe « Parties communes » du règlement de copropriété, il a été indiqué « … sauf le droit à la jouissance exclusive de la partie du grenier formant le lot 11 »

La jurisprudence et la doctrine reconnaissent l’existence d’un tel droit, nonobstant une absence de texte.

Cependant, les tribunaux ont condamné à plusieurs reprises le fait qu’un lot de copropriété soit à part entière un droit de jouissance exclusive sur une partie commune.

Le lot doit avoir le caractère privatif, car une partie commune ne peut être affectée de tantièmes de copropriété.

Cette erreur commise dans le règlement de copropriété et son état descriptif de division par Maître F. ne va pas faire obstacle à cette opération.

D’un courrier de Madame P. il résulte qu’elle n’a jamais occupé cette partie de grenier et qu’elle serait d’accord de laisser la surélévation se faire sans contrepartie à son profit.

Ce délaissement au profit de Monsieur Z. n’aurait pu être considéré comme une aliénation à titre gratuit, non seulement au vu de la petite superficie (3m²), mais également eu égard à la globalité de l’opération faisant bénéficier à l’ensemble des copropriétaires, dont Madame P., d’une toiture nouvelle.

Ainsi, il y a eu lieu de faire comparaitre à l’acte Madame P., afin qu’elle délaisse gracieusement sont droit de jouissance exclusive, et qu’elle consente à la suppression pure et simple de son lot, le tout en toute connaissance de cause.

4°) Traduction dans l’acte de la suppression du lot

Matériellement, il y a eu lieu de :

– modifier le règlement de copropriété et l’état descriptif de division en supprimant le lot 11

– et de supprimer la phrase dans le règlement de copropriété : « … sauf le droit à la jouissance exclusive de la partie du grenier formant le lot 11 »

Corrélativement, les tantièmes s’exprimant en 1005ème, s’expriment par la suite en 1004èmes.

Il a été inséré dans l’acte le tableau suivant :

Tableau modificatif à l’état descriptif de division :

5°) La création du lot de grenier devenant un local d’habitation.

Ici encore, il y a lieu de modifier l’état descriptif de division, ainsi qu’il en a été déjà analysé ci-dessus.

Par ailleurs, l’assemblée générale des copropriétaires a décidé l’affectation de 61 tantièmes supplémentaire pour ce lot, sur proposition des travaux du géomètre.

Ainsi, les tantièmes généraux s’exprimant en 1004ème, s’expriment par la suite en 1065èmes.

La désignation du nouveau lot est la suivante :

Le lot numéro CINQUANTE TROIS (53)

Au cinquième étage, anciennement grenier, un local à usage d’habitation destiné à être surélevé.

Et les 61 / 1065èmes des parties communes générales et du sol.

V. supra note 26

Art. R421-14 du Code de l’Urbanisme, modifié par Décret n°2007-18 du 5 janvier 2007 -art. 8

Art. R 421- 16 du Code de l’Urbanisme

Art. 6° du II de l’article 150 U CGI

Art. 35, al. 4 et 5 de la loi du 10 juillet 1965.

Cass. 3e civ., 8 oct. 2008, n° 07-16.540 : JurisData n° 2008-045290 ; Bull. civ. 2008, III, n° 149 ; Loyers et copr. 2008, comm. 285, obs. G. Vigneron. –JCP N 2007, n° 49, 1322, obs. H. Perinet-Marquet.

Cass. 3e civ., 19 juin 1996, n° 94-12.354 : JurisData n° 1996-002534 ;

Il devra être inséré dans l’acte le tableau suivant :

Conformément aux dispositions de l’article 71, C, 2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, la modification à l’état descriptif de division qui vient d’être constatée, est résumée dans le tableau ci-dessous :

Tableau modificatif à l’état descriptif de division :