La cession du droit de surélévation

La cession du droit de surélévation

D – La cession du droit de surélévation

1°) La nature du droit de surélévation

Au cas d’espèce, le règlement de copropriété ne prévoit aucun droit de surélever les combles. Ce droit de surélévation, accessoires aux parties communes, devra donc être acheté par Monsieur Z., au syndicat des copropriétaires.

Puis il a fallu définir s’il s’agissait d’une surélévation ou d’un simple redressement de combles.

Selon la jurisprudence, constitue un véritable droit de surélever, l’opération visant à un exhaussement de la panne faîtière centrale et des pannes latérales, et le remplacement de la toiture à deux versants par une toiture mansardée comportant l’ouverture de nouvelle fenêtre

Notons que le dictionnaire Littré définit une panne faîtière comme étant « une poutre de bois horizontale, située au sommet de la charpente d’un toit à pans, afin de porter les chevrons ».

De même, une réponse ministérielle en donne une définition équivalente, « on entend généralement par surélévation, à la fois un exhaussement des murs de façades ou latéraux et une élévation de la ligne de faîtage du toit avec création d’espaces habités ou combles ou greniers inhabités »

A contrario constituent un simple «redressement de combles» la pose de chiens assis sur la toiture afin de créer des fenêtres et de permettre l’aménagement d’un comble en pièces sans d’exhaussement de la panne faîtière. Cela n’est pas considéré comme une surélévation

Au surplus, les tribunaux exigent qu’il y ait, en sus d’une prolongation verticale de façades, une construction en dur.

En l’espèce, il y aura bien surélévation par rehaussement des combles, mais sans toutefois créer un étage supplémentaire, cela a été validé également en jurisprudence.

2°) L’analyse d’une péremption au regard du droit de surélévation

On le sait, aux termes de l’article 37 de la loi de 1965, « toute convention par laquelle un propriétaire ou un tiers se réserve l’exercice de l’un des droits accessoires visés à l’article 3 autre que le droit de mitoyenneté devient caduque si ce droit n’a pas été exercé dans les dix années qui suivent ladite convention.

Si la convention est antérieure à la promulgation de la présente loi, le délai de dix ans court de ladite promulgation ».

Préalablement à l’expiration du délai de dix ans, le syndicat des copropriétaires pourrait s’opposer (sur la majorité de l’article 25) au droit de surélévation, sauf à indemniser le copropriétaire qui aurait déjà des contreparties à sa charge.

Toutefois, il semble que ledit article 37 ne trouve plus à s’appliquer. En effet, selon la jurisprudence, lorsqu’une copropriété est exclusive à un bâtiment et qu’il n’y a pas de communication avec les autres bâtiments, il s’agit alors d’une « partie accessoire à une partie privative ».

En l’espèce, il n’y a qu’un seul bâtiment, et nonobstant les dispositions de l’article 37, il y aura surélévation dans le délai de dix ans selon Monsieur Z.

Par prudence, il a été stipulé une clause informant notre client de cette situation.

3°) Observations liminaires

La phase préparatoire a été réalisée avec le soutien de l’étude. Il a fallu conseiller notre client sur le fait que la surélévation soit possible matériellement, c’est-à-dire que la construction existante soit en mesure d’accueillir la surélévation.

Monsieur Z. a produit les audits de l’architecte et du constructeur (le maître d’œuvre).

Nous ne rappellerons jamais assez le rôle on ne peut plus important de l’architecte en matière de construction, qui est obligatoire au-delà d’une surface de plancher de 150m² ; ce seuil ayant été rabaissé récemment.

Par ailleurs, il faut veiller à ce que la réglementation de l’urbanisme ait été respectée. En effet, ce point peut paraître anodin, mais la responsabilité notariale pourrait être engagée si le plan local d’urbanisme ne permettait pas cette surélévation.

Monsieur Z. devra obtenir un permis de construire puisque la surélévation implique une modification de murs porteurs et de la façade.

Ainsi, Monsieur Z. copropriétaire, a la qualité de maître de l’ouvrage à l’occasion des travaux de surélévation. Il y a lieu de lieu de lui conseiller de souscrire une assurance dommage ouvrage.

Précisons qu’il ne peut y avoir aucun droit de veto d’un quelconque copropriétaire d’un étage supérieur à la surélévation puisque le grenier est au dernier étage.

Monsieur Z. devra procéder à la construction conformément aux documents techniques annexés au procès-verbal d’assemblée générale.

Au titre de notre devoir de conseil, a été également indiqué, par courriel au client, qu’il pourrait avoir recours à une procédure de référé préventif permettant la désignation d’un expert en vue de constater l’état des lieux.

Cet expert pourra également faire des recommandations pour l’exécution des travaux au moindre dommage concernant les copropriétaires adjacents ou des étages inférieurs.

En pratique, l’expert pourra procéder à des mises en garde mais ne pourra procéder à des prescriptions techniques.

4°) La préparation des documents nécessaire à la tenue de l’assemblée générale

a) Le dossier technique

L’ensemble des copropriétaires a dû avoir connaissance du projet à venir.

Ainsi, lors de l’assemblée générale extraordinaire, en l’espèce, celle-ci a pris connaissance du projet dans son entier, et notamment des travaux de l’architecte (plans, coupes, élévations, matériaux choisis, raccordement au réseau des canalisations, etc…).

Par ailleurs, et hormis le lot 11 qui a été supprimé, cette surélévation n’occasionne aucun préjudice ; car, a contrario, nous aurions dû le chiffrer, et indemniser les copropriétaires concernés.

b) Le dossier juridique et l’établissement d’un projet de modificatif

Il y a eu lieu d’établir un projet du modificatif de règlement et d’état descriptif de division, ainsi que de la cession du droit de surélévation, conformément à notre opération globale.

Synthétiquement, il existe trois façons de surélever un immeuble :

• Soit par la réserve du droit de surélévation fixée dans le règlement de copropriété et l’état descriptif de division.
• Soit lors de l’élaboration du règlement de copropriété, la stipulation d’un droit de surélever dépendant d’un lot appartenant à un propriétaire déterminé.
• Soit encore, la cession par le syndicat des copropriétaires du droit de surélever, ce qui est notre cas en l’espèce.

Ainsi, et eu égard aux documents de la copropriété, il est créé un nouveau lot dont la désignation a été la construction qui doit être édifiée. Le droit de surélévation a été consacré par le géomètre, sous forme de lot transitoire.

Il s’agit d’une véritable transformation d’un droit accessoire aux parties communes en lot privatif.

Enfin et de façon temporaire, il a fallu assigner à ce lot des tantièmes de copropriété et des tantièmes de charges, dans un nouveau tableau récapitulatif. Le lot transitoire n°54 a donc été constitué. La doctrine impose une désignation exacte de la consistance du lot :

« Lot numéro cinquante-quatre (54)

Le droit de construire, en surélévation du présent bâtiment sis à PARIS, rue …, conformément aux plans ci- annexés, des locaux à usage d’habitation, d’une surface de plancher de ….

Et les 25/1065èmes des parties communes générales et du sol. »

En l’espèce, le projet de surélévation nécessitant un délai d’un an à compter du modificatif créant le droit de surélévation, il a été prévu une double répartition des tantièmes de copropriété et de charges.

En pratique, il sera appliqué une première répartition desdits tantièmes au jour de la création du droit de surélévation assorti d’une condition résolutoire de la deuxième répartition applicable au jour de l’achèvement du projet. Tandis que cette deuxième répartition est stipulée sous condition suspensive de non achèvement du projet.

Pour des raisons de fluidité rédactionnelle, il ne sera rédigé qu’un seul tableau modificatif ci-après, celui faisant apparaître les tantièmes définitifs (à l’achèvement du projet).

5°) L’assemblée générale des copropriétaires

L’assemblée générale des copropriétaires doit voter et autoriser la cession du droit de surélever. Cette assemblée générale est obligatoire, et même une intervention des copropriétaires à l’acte notarié ne saurait y suppléer.

Par ailleurs, notre client nous a présenté une convention sous seings privés signée entre l’ensemble des copropriétaires confirmant, au préalable de la tenue de l’assemblée, le projet envisagé.

Il lui a été, malheureusement, bien confirmé que cette convention n’a aucune valeur juridique face au pouvoir décisionnel du vote des copropriétaires en assemblée générale.

La jurisprudence confirme, singulièrement, cette situation.

a) La convocation à l’assemblée générale :

Conformément au décret du 17 mars 1967, la cession du droit de surélévation, comme droit accessoire aux parties communes, doit respecter un formalisme particulier.

Le projet d’acte de cession, comportant le prix de vente de ce droit, doit être joint à la convocation des copropriétaires à l’assemblée générale.

Doit également être joint à la convocation de l’assemblée générale un projet de résolution, portant sur :

• le projet d’acte de cession du droit de surélever doit contenir obligatoirement le prix.

Ce prix doit être réel et sérieux, comme nous l’avons déjà évoqué ci-dessus. En l’espèce, il a été prévu une reconstruction à neuf de la charpente-toiture.

Des devis ont été édités, et il en résulte qu’un prix global de 167.000 euros, s’applique savoir :

• à concurrence de 57.000 euros à la réfection de l’intégralité de la toiture,
• et à concurrence de 110.000 euros au prix payé comptant le jour de l’acte.

•  le projet de surélévation en lui-même, conformément à l’article 11, I, 7° du décret du 17 mars 1967 impose une obligation d’information due aux autres copropriétaires, portant sur : l’approbation du projet d’acte de cession du droit de surélévation et du projet de surélévation consécutif à l’exercice de ce droit, l’approbation du modificatif de règlement de copropriété et état descriptif de division, et l’approbation des plans de construction réalisés par l’architecte.

Il y aura lieu également de prévoir un projet de résolution de mandat qui sera conféré au syndic afin qu’il puisse signer tous les actes pour le compte du syndicat des copropriétaires.

Au cas d’espèce, il a été réalisé un cahier des charges fixant la progression des travaux, afin de limiter les désordres et nuisances dans la copropriété, qui a été également joint à la convocation.

En outre, c’est le syndic, ès-qualités de représentant du syndicat, qui a notifié la convocation à cette assemblée générale aux copropriétaires, comportant toutes ces pièces jointes.

b) Le vote de l’assemblée :

A quelle majorité la cession peut-elle intervenir ?

A l’exception d’une majorité stipulée plus forte dans le règlement de copropriété, ou d’une surélévation qui porterait atteinte à la destination de l’immeuble, ou d’une cession sans prix réel et sérieux, la majorité des deux/tiers des copropriétaires est nécessaire afin d’autoriser la cession, dans les termes de l’article 26 de la loi de 1965.

En support de cela, la Cour de Cassation a toujours été constante sur ce point depuis 1973 .

Cela dit, le règlement de copropriété reçu par Maître F. a été dressé en 1972, soit antérieurement à la modification des règles de majorité instituées par la loi du 31 décembre 1985. A cette époque, l’ancien article 26 prévoyait une majorité plus forte, celle des trois/quart.

En définitive, nous avons analysé cette disposition du règlement de copropriété, comme étant une transcription littérale des textes de l’époque.

Mais afin de faire confirmer ces nouvelles règles il a été prévu le vote (en même temps que le projet global de modificatif) confirmant l’application des nouvelles règles de majorité à cette convention.

c) L’analyse au regard des autres copropriétaires de l’immeuble

Antérieurement à la loi ALUR, la décision de surélever devait être prise à l’unanimité des copropriétaires.

Cela revenait à ce que les propriétaires du dernier étage devaient donner leur autorisation à cette opération. Depuis la loi ALUR, la surélévation ne nécessite plus que l’accord des deux/tiers.

En l’espèce, la configuration de cette opération, par l’acquisition souhaitée du grenier par Monsieur Z., fait qu’il n’y eu aucune autorisation à demander à des copropriétaires qui vont subir les travaux de surélévation relativement à leur lot.

Rappelons également qu’avant la loi ALUR, lorsque l’immeuble était situé dans le champ d’application du droit de préemption de la commune, la décision de vendre le droit de surélévation nécessitait l’accord unanime des copropriétaires de l’étage supérieur.

Le nouvel article L.211-1 du code de l’urbanisme n’exige plus cette formalité.

d) Le vote pour modification des tantièmes de copropriété et charges

La surélévation va impliquer une nouvelle fois, la modification de la répartition des tantièmes.

Une résolution a été passée en ce sens, car la modification des tantièmes et des charges sont par principe votées à l’unanimité.

Toutefois, la doctrine reconnait que lorsque l’assemblée générale a autorisé la cession du droit de surélévation, la modification du règlement de copropriété et de l’état descriptif de division pourra être votée à la même majorité, soit la majorité des deux/tiers de l’article 26.

Ici encore, on observe un même pied d’égalité sur ces opérations, afin d’obtenir une réelle harmonisation des scrutins en assemblée générale.

e) Le prix de vente débattu en assemblée générale

Ainsi que nous l’avons évoqué ci-dessus, le prix de cession du droit de surélévation doit être indiqué dans la proposition de résolution.

La difficulté au cas d’espèce a été l’évaluation de ce droit de surélévation ; en effet, il n’y a pas de « marché des droits de surélévation » qui pourrait tenir de point de référence.

Selon certains ouvrages, il y aurait lieu d’évaluer le droit de surélévation en suivant la même méthode d’évaluation que pour un terrain à bâtir.

Ce parallèle semble répondre d’une certaine logique, car le Code Général des Impôts impose que toute cession du droit de surélévation d’immeubles préexistants est imposée à TVA comme nous l’analyserons ci-après.

Il faut bien comprendre que l’enjeu est de ne pas léser les intérêts de la copropriété avec un prix trop bas, mais de ne pas non plus vendre à un prix trop élevé, ce qui dissuaderait l’acheteur.

En l’espèce, le droit surélévation portant sur une superficie de 50m² a été évalué, à 3.340 euros /m²vendu pour 167.000 euros à Monsieur Z.

Ce prix inclus partiellement une obligation contractuelle de faire, à savoir la prise en charge de la réfection de la toiture par Monsieur Z.

Depuis la réforme du droit des obligations, les sanctions en cas d’inexécution des obligations contractuelles ont été « sanctuarisées » dans le Code civil.

Particulièrement, le nouvel article 1217 dispose que « la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut, refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ; poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ; solliciter une réduction du prix ; provoquer la résolution du contrat ; demander réparation des conséquences de l’inexécution », sauf cas de force majeure .

Ainsi, il semble qu’à défaut de réfection de la toiture, le syndicat des copropriétaires pourrait en demander l’exécution forcée en nature à Monsieur Z., sans préjudice de dommages et intérêts en réparation.

6°) Formalités particulières

Il y a lieu d’obtenir un état hypothécaire sur la copropriété. Et comme nous l’avons déjà évoqué ci-dessus, le lot transitoire est de plein droit vierge de toute inscription hypothécaire.

En outre, le syndic de copropriété validera dans l’acte, notamment, cette création de lot transitoire visant à céder le droit de surélévation.

Il sera transmis par la suite au syndic le montant du prix de cession du droit de surélévation, afin qu’il puisse effectuer la répartition entre les copropriétaires.

En effet, aux termes de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.

La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l’existence de toute sûreté grevant son lot ».

Enfin, la cession du lot transitoire comportant droit de surélever doit faire l’objet comme toute mutation immobilière d’une notification aux fins de purge du droit de préemption urbain.

En l’espèce, nous allons pouvoir tirer l’exception pour cause de règlement de copropriété publié depuis plus de dix ans, que nous avons détaillée ci-dessus.

7°) Fiscalité

Conformément à l’article 257 du Code général des impôts, « les opérations concourant à la production ou à la livraison d’immeubles sont soumises à la taxe sur la valeur ajoutée dans les conditions qui suivent…/….

Sont considérés :…/… Comme immeubles neufs, les immeubles qui ne sont pas achevés depuis plus de cinq années, qu’ils résultent d’une construction nouvelle ou de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l’état neuf ».

La doctrine administrative a déterminé la nature des travaux aboutissant à une surélévation.

Une surélévation à partir d’un immeuble existant n’ouvre droit à l’exonération de l’acquisition de l’immeuble d’emprise qu’à proportion de la surface hors œuvre brute (SHOB) des locaux résultant des constructions réalisées en surélévation rapportée au total de cette même surface et de celle des locaux préexistants.

En revanche, lorsque l’acquisition ne porte que sur le droit de surélévation, il y lieu d’admettre que l’exonération soit acquise à proportion de la SHOB construite rapportée à la superficie de l’emprise du bâtiment qui la supporte.

En l’espèce, il y a effectivement une construction nouvelle en vue d’une surélévation éligible au régime de la TVA.

Le Code Général des Impôts, en son article 1594 –O-G, édicte que sont exonérées de taxe de publicité foncière « les acquisitions d’immeubles réalisées par une personne assujettie au sens de l’article 256 A, lorsque l’acte d’acquisition contient l’engagement, pris par l’acquéreur, d’effectuer dans un délai de quatre ans les travaux conduisant à la production d’un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l’article 257, ou nécessaires pour terminer un immeuble inachevé. »

Ainsi, afin d’exonérer de la taxe de publicité foncière, Monsieur Z. a pris l’engagement de surélever dans les quatre années suivant l’acte.

Toutefois, un droit fixe d’enregistrement de 125,00 euros sera perçu par le Centre des Impôts (SIE : Service des Impôts des Particuliers).

Il semble que ce droit est dû ; l’opération étant considéré comme une disposition indépendante de la cession du pallier comprise dans le même acte.

En outre, il y a lieu de rajouter une taxe de contribution de sécurité immobilière (ci-devant salaire du Conservateur des Hypothèques), de 0,10% sur le prix de vente, soit 167,00 euros.

– au titre de l’imposition sur la plus-value immobilière

Aux termes de l’article 150 U du Code général des impôts , énoncé ci-dessus, le syndicat des copropriétaires est un assujetti à l’impôt sur la plus-value immobilière. Le taux global est de 34,5%.

Toutefois, l’article 150 U – II -9 du code général des impôts , prévoit une exonération temporaire des plus-values de cession d’un droit de surélévation réalisées par des personnes physiques ou des sociétés ou groupements qui relèvent de l’article 8 du CGI, de l’article 8 bis du CGI, et de l’article 8 ter du CGI, passibles de l’impôt sur le revenu dans les conditions prévues à l’article 150 U du CGI, en vue de la réalisation de locaux destinés à l’habitation.

Précisons que cette exonération temporaire aurait dû s’arrêter au 31 décembre 2014. Cependant, la loi de finance de 2014 pour 2015 proroge la période d’application de cette exonération jusqu’au 31 décembre 2017.

Par ailleurs, l’Administration fiscale indique que la réalisation d’un local d’habitation par surélévation d’un immeuble doit s’entendre de la création d’un logement neuf au sens des articles R. 111-1-1 du code de la construction et de l’habitation à l’article R. 111-17 du même code.

Les nouveaux locaux doivent constituer, soit une unité d’habitation distincte des locaux existants, soit l’agrandissement par adjonction de pièces supplémentaires à un logement existant. Sachant que l’exonération ne s’applique pas lorsque les locaux réalisés sont des locaux à usage mixte.

Au cas d’espèce, il s’agit d’un studio qui sera créé, ainsi, il est certain que cette surélévation bénéficie de cette exonération de plus-value.

Au titre des conditions d’exonération imposées par ce dispositif fiscal de faveur, Monsieur Z. a pris l’engagement dans l’acte d’achever les locaux destinés à l’habitation dans un délai de quatre ans à compter de la date de l’acte.

Il a été également porté à la connaissance de Monsieur Z. que le non-respect de cet engagement entraîne l’application d’une amende d’un montant égal à 25 % de la valeur de cession du droit de surélévation, soit en l’espèce 41.750,00 euros.

8°) La rédaction de l’acte

Il a été rédigé un exposé qui a relaté la délibération de l’assemblée générale qui a visé et approuvé la cession du droit de surélévation, ainsi que la création du lot transitoire d’emprise de la surélévation.

Puis, il a été rédigé le modificatif à l’état descriptif de division qui a créé ledit lot transitoire.

« Lot numéro cinquante-quatre (54)

Le droit de construire, en surélévation du présent bâtiment sis à PARIS, rue …, conformément aux plans ci- annexés, des locaux à usage d’habitation, d’une surface de plancher de ….

Et les 25/1090èmes des parties communes générales et du sol. »

Article 3 de la loi du 10 juillet 1965 : « …/… Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres : – le droit de surélever un bâtiment affecté à l’usage commun …/… »

CA Paris, 23ème Chambre, 8 mars 2000,

Cass. 3e civ., 16 nov. 1982 : Bull. civ. 1982, III, n° 224 ; AJPI 1983, p. 309, note J.-P. Forestier ; Journ. not. 1983, p. 1282 ; Administrer mars 1983, n° 133, p. 36, obs. E.-J. Guillot, confirmant CA Paris, 23e ch. B, 16 déc. 1980 :

Cass. 3e civ., 6 oct. 1993, et in Administrer mai 2005, p. 49, obs. Me Jean.-Robert Bouyeure

Cass 3e civ., 6 oct. 1993,

CA Paris, 23e ch., 15 nov. 1993

CA Versailles le 15 février 1983 et 19e ch. CA Paris du 11 octobre 1994

D’autant que l’étymologie de mot d’architecte vient du grecque Architectus, signifiant « le chef des charpentiers » !

Décret n° 2016-1738 du 14 décembre 2016 modifiant l’article R. 431-2 du Code de l’Urbanisme, entré en vigueur le 1er mars 2017. L’ancien seuil était de 170m².

CA Lyon, 1re ch. civ., 24 oct. 2002 : Juris-Data n° 2002-202564

Art.37 de la loi du 10 juillet 1965

La pratique a confirmé qu’un lot de copropriété peut être constitué par un droit de surélever. Cela a d’ailleurs était validé par la jurisprudence : Cass.civ.3ème, 23 avril 1992. Dans cette hypothèse, le droit de surélever est qualifié de « droit privatif, accessoire à une partie privative » par Ch. Levinshon, in « Surélévation et copropriété » : L’actualité Juridique – Droit immobilier, 10 mars 2000, p. 209

Art. 35, al. 2 et 3, de la loi de 1965

E.-J. Guillot, Pratique de la copropriété, art. 35 à 37, n° 2-10. – J.-M. Gélinet, Le droit de surélévation en vue de créer des locaux à usage privatif : Administrer, déc. 1993, p. 12

Cass. 3e civ., 13 nov. 1974 : Bull. civ. 1974, III, n° 414 ; Administrer mars 1975, p. 20, note E.-J. Guillot ; JCP N 1975, prat. 6162, p. 497

Cass. 3e civ., 27 févr. 2002 : Bull. civ. 2002, III, n° 52

Art. 11 – 4 du décret du 17 mars 1967

Cass.civ.3ème, 6 février 1973

Ancienne rédaction de l’article 35 de la loi du 10juillet 1965

« La surélévation de l’immeuble en copropriété et la construction de bâtiments » Me Jean-Robert Bouyeure, avocat honoraire,

Art. 15 al 1er de la loi du 10 juillet 1965.

« L’évaluation des terrains à bâtir », Mémento Francis Lefebvre Immobilier-construction, 2014-2015

Art. 257 – 7° du Code général des impôts

Ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 – art. 2, entrée en vigueur le 1er oct. 2016

Nouvel art 1218 Cciv issu de la réforme du droit des obligations (Ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations).

L’article 257 du CGI a été modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 – art. 8 (V), ainsi que par la loi n°2013-1278 du 29 décembre 2013 – art. 29.

Circul adm. de la DGFIP, instruction du 18 avril 2011, n°7 C-2-11.

Article 1594-0 G du CGI modifié par la loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 – art. 8 (V) et par le décret n°2011-645 du 9 juin 2011 – art. 1.

Modifié par la loi n°2015-1785 du 29 décembre 2015 – art. 32 (V)

Issu de la loi de finance rectificative n° 2011-1978 du 28 décembre 2011 , art 42

Selon la base de donnée en ligne du Bulletin Officiel des Finances Publiques (BOFIP) : « La date d’achèvement du logement d’habitation s’entend de celle à laquelle l’état d’avancement des travaux de construction est tel qu’il permet une utilisation du local conforme à l’usage prévu, c’est-à-dire, s’agissant d’une construction affectée à l’habitation, lorsqu’elle est habitable »

Observons que la doctrine administrative reconnaît que cette amende peut ne pas être due, à titre exceptionnel, en cas d’ invalidité , en cas de rupture de son contrat de travail à l’initiative de l’employeur ( salariés licenciés ou mis à la retraite), en cas de décès, ou lorsque l’acquéreur peut justifier de circonstances exceptionnelles indépendantes de sa volonté, comme notamment des cas de force majeure ou de catastrophe naturelle, qui empêchent la réalisation ou l’achèvement du logement. Tout cela au cas par cas, selon les circonstances de la cause.

Tableau modificatif à l’état descriptif de division :

9°) La cession du lot transitoire comme droit de surélévation

Il sera passé à la cession du lot transitoire n°54, par le syndicat des copropriétaires (représenté par son syndic) au profit de Monsieur Z.

Nous n’allons pas revenir sur cette opération, qui a été décrite ci-dessus, et qui répond au droit commun des ventes.