La réunion des lots et la subdivision de lot de copropriété
Partie II: Donation de logement provenant de la subdivision de lot
En suite de l’acquisition du grenier et du droit de surélévation, Monsieur Z. a souhaité donner le logement nouvellement créé au cinquième étage, à Mademoiselle X.
Dans le projet de Monsieur Z., il devait faire comprendre dans le studio (anciennement grenier) une chambre unique et close située dans son appartement du dessous.
Cette imbrication « volumétrique » a posé problème, d’autant qu’il existe deux trappes qui mènent au grenier depuis son appartement.
Il y a donc eu lieu de redéfinir les superficies, pour y affecter de nouvelles quotes-parts de parties communes, et ainsi modifier les lots concernés.
Il a été nécessaire de procéder à une double réunion, le grenier et son droit de surélévation d’une part, puis à une réunion de ce lot nouveau (logement du 5ème étage) à l’appartement principal appartenant à Monsieur Z.
Enfin, pour pouvoir aboutir à la donation, il y a lieu de redéfinir exactement les surfaces du logement devenu unique (pour un instant juridique de raison) et de le subdiviser en deux.
A – La réunion des lots
Dans l’acte global de modificatif, constatant la vente du grenier et du droit de surélévation à Monsieur Z., il a été réuni les lots de combles (lot n° 53) et le lot transitoire de surélévation (lot n°54) pour former le nouveau (lot n°55).
1°) L’autorisation spéciale de l’assemblée générale des copropriétaires
Ces deux trappes d’ouverture font partie intégrante du sol/plafond qui sont une partie commune, comme nous l’avons énoncé ci-dessus.
Par conséquent, leur modification par le rebouchage et comblement, nécessite l’autorisation de la copropriété.
Ainsi, nous avons conseillé au syndic d’introduire une résolution en assemblée générale, à cet effet, qui a été approuvée à la double majorité des deux/tiers de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, le rebouchage des deux trappes, l’ouverture en direction de l’escalier principal, ainsi que la mise à la charge de Monsieur Z. de la création d’un escalier.
2°) Le modificatif à l’état descriptif de division de la 1ère réunion de lots
Matériellement, il a été procédé à la modification de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété par la suppression de ces deux lots et la création d’un lot dont la désignation suit, suivant la numérotation par ordre croissant ainsi qu’il a été déjà précisé ci-dessus :
La désignation du nouveau lot est comme suit :
- Le lot numéro cinquante-cinq (55)
- Un appartement au cinquième étage comprenant :…
- Les 86/1090èmes des parties communes générales et du sol.
Tableau modificatif à l’état descriptif de division :
| N° de lot | Bâtiment | Escalier | Étage | Désignation | Quote-part | Observations ou nouvelle quote-part sur 1090èmes |
| 1
…/… |
Unique | Unique | RdC | Logement | 70 | |
| 53 | Unique | Unique | 4ème | Local d’habitation | – | Suppression du lot |
| 54 | Unique | Unique | Combles à surélever | Droit de surélever un local d’habitation | – | Suppression du lot |
| 55 | Unique | Unique | 5étage | Logement | 86 | Nouveau lot issu de la réunion des lots 53 et 54 |
| Total | 1090/1090èmes |
3°) Le modificatif à l’état descriptif de division de la 2ème réunion de lots
Ces deux opérations de réunions de lots ne peuvent se faire dans un même tableau modificatif, en raison du fait que le lot créé issu de la 1ère réunion n’existe pas encore, pour pouvoir effectuer la réunion au lot 52.
Par conséquent, il y a lieu de procéder à la réunion des lots 52 et 55, pour former le lot 56. Cette réunion de lot ne change aucunement les tantièmes de copropriété.
La désignation du nouveau lot est comme suit :
- Le lot numéro cinquante-six (56)
- Un appartement au quatrième et cinquième étage comprenant :…
- Les 86/1090èmes des parties communes générales et du sol.
Tableau modificatif à l’état descriptif de division :
| N° de lot | Bâtiment | Escalier | Étage | Désignation | Quote-part | Observations ou nouvelle quote-part sur 1090èmes |
| 1
…/… |
Unique | Unique | RdC | Logement | 70 | |
| 52 | Unique | Unique | 4ème | Local d’habitation | – | Suppression du lot |
| 55 | Unique | Unique | 5étage | local d’habitation | – | Suppression du lot |
| 56 | Unique | Unique | 4ème et 5ème étage | Deux Logements au 4ème et 5ème étage | 161 | Nouveau lot issu de la réunion des lots 52 et 55 |
| Total | 1090/1090èmes |
B – Subdivision de lot
1°) Chaque copropriétaire a-t-il la faculté de diviser son lot ?
L’enjeu pour Monsieur Z. est de s’assurer qu’il a la faculté de diviser son lot, ou sous quelles conditions.
a- Une faculté légale
Des dispositions de l’article 9 al. 1 de la loi de 1965 il résulte que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble. »
Par nature, un lot de copropriété est à la disposition de son propriétaire qui peut l’utiliser librement, en respectant les droits et obligations des autres copropriétaires,
b- Les limitations contractuelles
On le sait, en vertu de l’article 8 al. 2 de la loi du 10 juillet 1965 « Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l’immeuble, telle qu’elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. »
Le règlement de copropriété, son état descriptif de division, et ses éventuels modificatifs subséquents, ensemble, véritables documents contractuels peuvent ainsi limiter le pouvoir d’un copropriétaire qu’il a sur son lot.
Monsieur Z a adhéré à ce règlement de copropriété au moment de l’acquisition de son lot. Il serait donc soumis au jeu de ces éventuelles clauses.
Il y a lieu de compulser ces documents pour ne pas y trouver une clause limitative dans ce sens.
Remarquons que dans pareille situation, la Cour de Cassation reçoit de manière positive ces clauses lorsque l’immeuble est d’un haut standing auquel les copropriétaires sont attachés.
Bien entendu, la clause qui interdirait à un copropriétaire de vendre son lot ou au contraire le contrai
ndre à céder son lot serait réputée non écrite comme étant illicite. De même la clause tendant à contraindre un copropriétaire à vendre son lot en cas de violation du règlement serait illicite.
Pareillement, la présence d’une clause d’agrément auprès de l’assemblée générale des copropriétaires, ou d’un droit de préférence au profit d’un autre copropriétaire serait frappée de nullité.
Cependant, la jurisprudence admet que certaines clauses concernant des locaux accessoires (caves, garages…) interdisent la vente à des personnes étrangères à la copropriété, lorsqu’il y a atteinte manifeste à la destination de l’immeuble.
Par ailleurs, le règlement de copropriété peut comporter une clause :
- soumettant la vente à l’obligation d’obtenir l’agrément de l’assemblée générale
- accordant un droit de préférence aux autres copropriétaires,
- interdisant de diviser les lots ou de céder les locaux accessoires à des personnes étrangères à la copropriété.
En l’espèce, il n’y avait aucune stipulation particulière restreignant les droits de Monsieur Z. et notamment son droit de subdiviser.
Ainsi, et selon les termes du décret du 4 janvier 1955, lorsqu’il s’agit de fractionner un lot de copropriété, il doit être passé et publié un acte modificatif à l’état descriptif de division.
2°) Conditions relatives à la loi SRU
La loi du 13 décembre 2000 dite SRU, en son article L.111-6-1 du Code de la construction et de l’habitation autorise la division de logement sous certaines conditions :
« Sont interdites, – qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division par appartements d’immeubles qui sont frappés d’une interdiction d’habiter, ou d’un arrêté de péril, ou sont déclarés insalubres, …/…
En l’espèce, il a été demandé un dossier d’urbanisme complet, en sus de la demande de permis de construire par le client.
Ce dossier comporte une note de renseignements d’urbanisme, un certificat de non interdiction d’habiter, ainsi qu’un certificat de non péril et d’immeuble non insalubre.
Parmi les pièces de ce dossier, un certificat sur les carrières de la ville de Paris a été produit par l’Inspection Générale des Carrières.
L’immeuble dont dépend le logement à diviser remplit les conditions à cet égard.
Par ailleurs, ledit article L111-6-1 poursuit, en édictant que sont interdites : « qu’elle soit en propriété ou en jouissance, qu’elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, toute division d’immeuble en vue de mettre à disposition des locaux à usage d’habitation d’une superficie et d’un volume habitables inférieurs respectivement à 14 m2 et à 33 m3, les installations ou pièces communes mises à disposition des locaux à usage d’habitation nés de la division n’étant pas comprises dans le calcul de la superficie et du volume desdits locaux, ou qui ne sont pas pourvus d’une installation d’alimentation en eau potable, d’une installation d’évacuation des eaux usées ou d’un accès à la fourniture de courant électrique, ou qui n’ont pas fait l’objet de diagnostics amiante en application de l’article L. 1311-1 du code de la santé publique et risque de saturnisme lorsque l’immeuble est soumis aux dispositions de l’article L. 1334-5 du même code ; »
Ce sont les travaux du géomètre qui nous ont permis de nous assurer de la bonne superficie, il semble également que les volumes, dont on ne connait pas la mesure, sont supérieurs à 33m3. Le nouveau logement répond donc aux critères d’habitabilité.
Par ailleurs, la loi impose dans ce dispositif, des diagnostics amiante et saturnisme.
Concernant la recherche de présence d’amiante, celle-ci est obligatoire pour tous immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997
L’immeuble ayant été construit en 1947, le diagnostic amiante a été réalisé, et n’ a fait apparaitre aucune présente de matériaux pouvant contenir de l’amiante.
Concernant la recherche de risque d’exposition au plomb (saturnisme), lors de la vente de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation construit avant le 1er janvier 1949, un diagnostic est obligatoire.
Ce diagnostic doit faire apparaitre les éventuels revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti, sachant qu’une notice d’information doit être jointe à ce constat.
En l’espèce, le diagnostic a dû être réalisé, et il en est résulté l’absence de plomb.
Enfin, ledit article L111-6-1 poursuit en interdisant « -toute division par appartements d’immeuble de grande hauteur à usage d’habitation ou à usage professionnel ou commercial et d’habitation dont le contrôle exercé par la commission de sécurité a donné lieu à un avis défavorable de l’autorité compétente ou à des prescriptions qui n’ont pas été exécutées. »
Précisons qu’un immeuble est qualifié comme étant de grande hauteur aux termes des articles R.122-2 et R.122-3 du Code de la construction et de l’habitation lorsqu’il est d’une hauteur de plus de 50 mètres pour un usage d’habitation.
En l’espèce l’immeuble dont s’agit n’est pas de grande hauteur puisque que selon les mesures de l’architecte en vue des travaux de surélévation, l’immeuble sera d’une hauteur après surélévation de 20,50m.
Notre client sera informé dans l’acte que s’il passait cet acte en méconnaissance de ces interdictions, des sanctions pénales pourraient le frapper.
Dans la rédaction de l’acte modificatif, Il est préférable d’employer la terminologie de subdivision, car la copropriété étant déjà divisée en lots, l’opération de division d’un lot de copropriété est effectivement une sous-division, donc une subdivision.
Ccass 3e civ. 9 juin 2010
TGI de Grenoble, 6 avril 1964
Cass 3e civ. 29 mai 1979
CA Paris 19 janvier 1999 et CA Paris 21 mars 2012
Décret n° 55-22, 4 janv. 1955, art. 7, al. 3 et décret n° 55-1350, 14 oct. 1955, art. 71-6, al. 1er et 2, modifié par le décret n° 2012-1462, 26 déc. 2012.
Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, dite SRU
Article L111-6-1 du CCH a été modifié par la lo
i n°2014-366 du 24 mars 2014 – art. 91, dite loi ALUR
Article R 1334-14 du code de la santé publique, modifié par décret n°2011-629 du 3 juin 2011 – art. 1
Article L1334-6 du code de la santé publique
Article L1334-5 du code de la santé publique
L’article L.111-6-1 in fine du Code de la construction et de l’habitation dispose que « sont punies d’un emprisonnement de deux ans et d’une amende de 75 000 euros les personnes qui mettent en vente, en location ou à la disposition d’autrui des locaux destinés à l’habitation et provenant d’une division réalisée en méconnaissance des interdictions définies au présent article. »
La désignation des nouveaux lots est comme suit :
- Le lot numéro cinquante-sept (57)
- Un appartement au quatrième étage comprenant :…
- Les 69/1090èmes des parties communes générales et du sol.
- Le lot numéro cinquante-huit (58)
- Un studio au cinquième étage comprenant :…/… et une chambre située à l’étage inférieur.
- Les 61/1090èmes des parties communes générales et du sol.
Tableau modificatif à l’état descriptif de division :
| N° de lot | Bâtiment | Escalier | Étage | Désignation | Quote-part | Observations ou nouvelle quote-part sur 1090èmes |
| 1
…/… |
Unique | Unique | RdC | Logement | 70 | |
| 56
57 58 |
Unique
Unique Unique |
Unique
Unique Unique |
4ème et 5ème étage
4ème 5ème |
Deux Logements
Un logement Un studio |
–
69 61 |
Supprimé
Nouveau lot issu du lot 56 Nouveau lot issu du lot 56 |
| Total | 1090/1090èmes |
