L’Acquisition de la partie de couloir dans une copropriété - WikiMemoires

L’Acquisition de la partie de couloir dans une copropriété


B – L’Acquisition de la partie de couloir

1°) La création de lot temporaire par prélèvement sur les parties communes

a- L’examen de la situation d’annexion de parties communes

Monsieur Z. a réalisé, ce que les praticiens nomment avec humour mais avec discernement, une accaparation sauvage de parties communes !

« Il ne faut pas empiéter sur l’avenir en demandant avant le temps ce qui ne peut venir qu’avec le temps », disait Bergson. Certainement qu’alors, Monsieur Z. n’a pas réussi à obtenir l’accord de la copropriété, ou ne savait pas qu’il fallait telle autorisation…

Néanmoins aujourd’hui, il souhaite régulariser cette situation qui ne peut être pérenne.

On le sait, l’atteinte par empiètement sur les parties communes constitue une véritable voie de fait. Dans cette situation, c’est le juge des référés qui est compétent pour ordonner la cessation d’un trouble prohibé, et l’annexion d’un palier de couloir en fait partie.

Le syndicat des copropriétaires a alors qualité pour agir, par l’intermédiaire de son syndic, devant les tribunaux, ainsi que le prévoit l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, par un vote en assemblée générale, il aurait pu être demandé à Monsieur Z., la destruction des travaux exécutés sur le couloir. S’il avait refusé, une action en démolition aurait pu être menée .

En effet, à défaut de régularisation, il risque de se voir appliquer des sanctions, notamment une injonction par la copropriété de remettre les lieux statu quo ante.

Observons, en outre, que nous aurions pu lui conseiller d’usucaper cette annexion de couloir, par l’écoulement du temps (prescription trentenaire ou prescription abrégée décennale s’il avait eu un juste titre) dans les termes de l’article 2272 du Code civil.

Toutefois, la prescription acquisitive ne conférant qu’une propriété précaire, nous déconseillerons à Monsieur Z. de passer un acte de notoriété acquisitive (acte permettant la constatation de l’usucapion) à cet effet.

Enfin, et au vu de son projet, il semble peu probable qu’il désire une attribution en jouissance sur partie commune, donc sans création de lot de copropriété. La jurisprudence est constante depuis 2007, un droit de jouissance exclusif sur parties communes n’est pas un droit de propriété, et ne peut constituer à lui seul une partie privative d’un lot unique. Cette jouissance privative doit être impérativement rattachée à un lot comprenant une partie privative en propriété exclusive et particulière.

Il faut ainsi rapidement rédiger l’acte modificatif incorporant le couloir à son appartement par une décision en assemblée générale des copropriétaires.

b) Les règles de majorité

Monsieur Z. doit bien comprendre que toute aliénation de partie commune doit répondre à l’intérêt certain de la copropriété. A défaut, il y a lieu d’obtenir un vote à l’unanimité des copropriétaires aux termes de l’article 26 dernier alinéa de la loi de 1965.

En effet, lorsque l’aliénation d’une partie commune qui n’a aucun caractère essentiel, n’est pas susceptible de porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble, elle peut être valablement votée à la double majorité des deux tiers des voix des présents, représentés et des absents.

A ce propos, la jurisprudence est sûre ; la majorité de l’article 26 est requise (double majorité), à moins que sa conservation soit justement nécessaire au respect de la destination de l’immeuble, auquel cas l’unanimité serait exigée à l’occasion de la cession.

De fait, cette opération va pouvoir bénéficier de cette double majorité des deux/tiers des voix ; en l’espèce ce projet a recueilli au vote sur 1000 voix, l’unanimité des copropriétaires tous présents.

2°) La création d’un lot temporaire

Il y a donc eu lieu, dans un premier temps, de créer juridiquement, dans l’acte modificatif, un lot privatif temporaire par prélèvement sur les parties communes.

Le décret du 14 octobre 1955 sur la publicité foncière impose que « lorsque la fraction dont il s’agit est située dans un bâtiment, sa situation est définie par l’indication de l’escalier, de l’étage, de l’emplacement dans l’étage et par l’indication du bâtiment dont fait partie le local décrit quand l’immeuble comprend plusieurs bâtiments. »

Il impose également que la numérotation de ce nouveau lot soit être inscrite dans une continuité : « Les lots font l’objet d’un numérotage continu dans une série unique à partir de l’unité. Lorsque l’immeuble est constitué par plusieurs bâtiments ou corps de bâtiments, les lots peuvent faire l’objet d’un numérotage continu dans des séries successives affectées à chacun d’eux à partir de nombres séparés par des intervalles convenables. »

Le lot créé porte le numéro 51.

a) Une nouvelle répartition des tantièmes et des charges.

* Concernant la répartition de tantièmes de copropriété au nouveau lot créé :

Selon l’article 5 de la loi de 1965 : « dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent, lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation. »

En l’espèce, le règlement de copropriété étant identique à la loi, le géomètre a affecté cinq (5) millièmes au lot créé.

La détermination de tantièmes ayant un caractère contractuel comme étant stipulée dans le règlement de copropriété, en cas de modification la jurisprudence exige principalement l’unanimité. Cependant, et à défaut de texte et de décision jurisprudentielle, il est admis en pratique que la modification de la répartition des tantièmes peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité que celle de l’opération dont s’agit.

Ainsi, l’assemblée générale peut également à la majorité de l’article 26 de ladite loi, modifier la répartition des tantièmes.

En l’espèce, il a été attribué cinq (5) tantièmes de quote-part de parties communes générales au lot 51 nouvellement créé.

* Concernant la répartition des charges relatives au nouveau lot créé :

L’article 10 de loi de 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. »

Par principe, la modification des charges doit s’effectuer à l’unanimité des copropriétaires présents, représentés ou absents. Cependant l’article 11 de la loi de 1965 dans son aliéna premier édicte que les actes d’acquisition et de disposition qui sont votés par l’assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, implique que la modification de la répartition des charges, ainsi rendue nécessaire, peut être décidée par l’assemblée générale statuant à la même majorité que celle de l’opération dont s’agit.

Ainsi, l’assemblée générale peut, à la majorité de l’article 26 de la loi, modifier la répartition des charges lors de la création d’un lot par prélèvement sur les parties communes qui sera vendu à un copropriétaire.

En l’espèce, le règlement de copropriété étant identique à la loi, le géomètre a affecté cinq (5
) tantièmes de charges au lot créé.

b- Le tableau récapitulatif

Notons que conformément aux règles de la publicité foncière, un tableau comportant l’état actuel (originaire) de l’état descriptif de division devra être rédigé préalablement au modificatif.

Puis, il devra être inséré dans l’acte un tableau récapitulatif comportant par adjonction, la création du nouveau lot qui a comme désignation une partie de couloir.

Toutefois, ce tableau est limité aux lots intéressés, et complété par une colonne supplémentaire indiquant : s’il y a création, réunion ou subdivision de lots, etc…

En pratique, ce tableau devra figurer dans l’extrait ou la copie authentique déposée au Service de la Publicité Foncière à l’occasion des formalités postérieures à la signature de l’acte.

Ainsi, la désignation du nouveau lot est la suivante :

Le lot numéro CINQUANTE ET UN (51)

Au quatrième étage, une partie de couloir desservant le lot 25 (propriété de Monsieur Z.)

Et les 5 / 1005èmes des parties communes générales et du sol.

Il a dû être inséré dans l’acte le tableau suivant :

Conformément aux dispositions de l’article 71, C, 2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, la modification à l’état descriptif de division qui vient d’être constatée, est résumée dans le tableau ci-dessous :

N° de lot

Bâtiment

Escalier

Étage

Désignation

Quote-part

Observations ou nouvelle quote-part sur 1005èmes

1

Unique

Unique

RdC.

Logement

70/1005

70/1005

…/…

51

Unique

Unique

4eme

Palier (partie)

5/1005

Création de lot par prélèvement sur les parties communes

Total

1005/1005èmes

La conséquence de la réduction des parties communes hypothéquées.

Monsieur Z. nous avait au préalable informé que la copropriété avait hypothéqué les parties communes en garantie d’un prêt consenti par une banque. L’état hypothécaire hors formalité (demande de renseignements sommaires urgents) a confirmé cette inscription grevant les parties communes, au profit de ce créancier, contre le syndicat des copropriétaires.

Or, grâce à la loi du 2 janvier 1979, il n’y a plus à faire de radiation partielle d’inscription sur la partie commune grevée de droits réels, charges, ou inscription, l’Administration ayant de son côté organisé cette situation.

Nous avons pu ainsi rassurer notre client, en lui indiquant que seule l’annotation de cette modification de règlement de copropriété à la fiche générale de l’immeuble dispense le report de l’inscription sur le nouveau lot.

__________________________

Art. 809 CPC

En ce sens : Cass. 3e civ., 30 mars 2010, n° 09-12.885 : AJDI 2010, p. 391

Toutefois, pour toutes les actions en référé exercées par le syndic, celui-ci est dispensé d’autorisation préalable de l’assemblée générale, en ce compris pour la suppression de travaux irréguliers ou d’une emprise irrégulière (Art. 55 de la loi de 1965).

Cass. 3e civ., 18 juin 1975, n° 74-10.297 – CA Paris, pôle 4, ch. 2, 30 sept. 2015, n° 13/15546 : JurisData n° 2015-022209

Nouvel article 2272, alinéa 1er du Code civil, issu de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 réformant le droit de la prescription.

N. Reboul-Maupin Droit des biens : Dalloz, coll. Hypercours, 5e éd. 2014 – Et Fr. Terré , Ph. Simler, Y. Lequette , In Précis de droit civil Droit civil « Les obligations « – 11e éd. Broché 25 septembre 2013

Cass. 3e civ., 6 juin 2007 : JurisData n° 2007-039227- Cass. 3e civ., 27 mars 2008, n° 07-11.801 : JurisData n° 2008-043348.

Loi n° 65-557, 10 juill. 1965, art. 26, dernier al. – CA Paris, 13 oct. 2005 : JurisData n° 2005-285377.

Article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifié par la loi n°2007-297 du 5 mars 2007 : « Sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant : Les actes d’acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l’article 25 d »

CA Paris, 13 févr. 2003 : JurisData n° 2003-205907

Art. 71 B -1 -6ème al. décret n° 55-1150 du 14 octobre 1955.

Cass. 3e civ., 6 mars 1991 : JCP G 1991, IV, p. 171 ; Gaz. Pal. 1991, 2, pan. jurispr. p. 185. – Cass. 3e civ., 22 juill. 1998 : JurisData n° 1998-003385

La jurisprudence validant expressément cette situation à l’occasion d’une création d’un lot par prélèvement sur les parties communes qui sera vendu à un copropriétaire : CA Paris, 24 sept. 1997 notamment

Décret. n° 55-1350 du 14 oct. 1955, art. 71-7.

Loi n° 79-2 du 2 janvier 1979 relative aux droits grevant les lots d’un immeuble soumis au statut de la copropriété Instruction administrative du 1er août 1979, n° 94


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