Montage opération immobilière: foncier, étude de faisabilité et du marché

 
  1. Missions du promoteur immobilier : construction d’un immeuble
  2. Montage opération immobilière: foncier, étude de faisabilité et du marché
  3. Aspect financier du promoteur immobilier: bilan, apports financiers…
  4. Le programme et la commercialisation des logements
  5. La construction : le maître d’ouvrage et le maître d’œuvre
  6. Assurance-construction et livraison à l’acquéreur de l’ouvrage

Montage opération immobilière: foncier, étude de faisabilité et du marché

I / Montage de l’opération immobilière

– Le monteur d’opération immobilière est chargé d’élaborer un programme immobilier. Il peut être d’abord chargé de trouver un terrain constructible.

Il doit ensuite monter l’opération immobilière et réaliser une étude de faisabilité : il vérifie les règles d’urbanisme, les contraintes techniques et boucle le dossier financier.

Enfin, il dépose un permis de construire.

A. Prospection foncière

Le foncier est la « matière première » du promoteur.

Ainsi, la réussite financière du projet dépendra bien souvent de la qualité du terrain, acheté à un bon prix -relativement au marché et aux ambitions du projet- et ne comprenant pas de graves vices (carrière, terrain pollué…)

L’acquisition du terrain peut se faire par l’achat d’un immeuble nu ou bâti après démolition.

1. La recherche du terrain

Il y a plusieurs moyens pour trouver un terrain :

  • La consultation directe :
      • * Le « gré à gré » permet aux gens de négocier entre eux (souvent avec les particuliers)
      • * La mise aux enchères
      • * L’appel d’offre est obligatoire pour certains organisme : état, collectivités, entreprises publique lorsqu’ils décident de la cession d’un immeuble nu ou bâti.
  • Les intermédiaires fonciers (ex : agence immobilière) peuvent apporter des affaires foncière très intéressante, ils se renseignent sur les vendeurs : situations familiales, patrimoines…

    Les apporteurs d’affaires « occasionnels »

    Lorsque qu’un tiers « passe commande »d’un projet à un promoteur, il se peut que celui-la fournisse le terrain.

Ainsi, les architectes, les huissiers, les syndics, les notaires, sont parfois amené à proposer aux promoteurs des terrains contre leurs services

2. La qualité

La qualité d’un terrain dépend de plusieurs critères, en plus de l’absence de vice, on retiendra :

  • – L’emplacement
  • – La desserte
  • – Les commerces
  • – Les équipements
  • – Les vues avant et arrière
  • – Les voisins immédiats
  • – L’exposition au soleil
  • – Les accès
  • – Le calme
  • – Le charme
  • – La notoriété

Il y a six catégories de terrains:

  1. terrain bien de production (agriculture, forêts…)
  2. terrain bien de consommation (camping, loisirs…)
  3. terrain matière première (à bâtir mais tout à faire)
  4. terrain neuf aménagé (vendu par lotisseur, aménageur…)
  5. terrain d’occasion (utilisable après démolition…)
  6. terrain recyclable (va changer de destination)

Les donnés changent selon la catégories ainsi que l’aspect « faisabilité » notamment au niveau financier et légal.

Au niveau financier, le prix du terrain change lorsque le terrain change d’usage par modification du zonage, pouvoir donné à la collectivité locale depuis la loi de 1983.

Exemple: un terrain qui été jusqu’ici constructible peut ne plus l’être par modification des règles d’urbanisme, et le propriétaire ne pourra prétendre à aucun dédommagement.

Economiquement parlant, quatre éléments sembleraient influer sur la valeur d’un terrain à bâtir:

  • l’état de l’offre et de la demande
  • le caractère public ou privé du propriétaire offreur
  • le caractère libre ou non de l’immeuble pouvant être construit, quant au prix
  • le caractère du bien vendu: terrain ou droits à construire reposant sur des aménagements lourds.

B. étude de faisabilité et étude de marché

1. Etude de marché

L’étude de marché est un moment déterminant quant à la réussite économique du projet.

En effet, c’est elle qui nous permettra de rendre le projet conforme à la demande.

Elle se basera notamment sur l’analyse des principales caractéristiques de la demande dans la zone du projet immobilier (qui variera selon le lieu, ainsi cela pourra aussi bien être un quartier, une ville, ou un ensemble de ville voisine) :

  • la population totale et son évolution (évolution des habitants, évolution des ménages)
  • catégories socioprofessionnelles de la population
  • parc de logement par types de pièces
  • statut d’occupation des logements (propriétaires occupants : maison/appartement, locataire : HLM/ privé…)
  • mobilité de la population (vente, location…)

Il sera aussi bon d’analyser le marché du logement collectif neuf à la vente, en tenant compte des programmes en cour (ou récent) dans la zone concerné.

On retiendra ainsi :

  • les prix de vente moyens
  • où se situe la fourchette basse des prix de vente moyens au M2
  • où se situe la fourchette haute des prix de vente moyens au M2
  • la capacité d’absorption de la demande soit le nombre d’appartement vendu par mois dans la dite zone.
  • le rythme de vente mensuel moyen par programme.
  • le délai d’écoulement de l’offre, que mesure le rapport entre l’offre disponible et les ventes mensuelles moyennes.

Dans l’étude de marché, il sera aussi intéressant d’étudier le marché de la revente, soit l’offre de logement ancien.

Puis, avec toutes les informations ainsi récoltées, le promoteur dégagera une recommandation commerciale quant au programme à réaliser.

2. Sondage et étude de géomètre

En ce qui concerne la constructibilité au sens technique, le promoteur va devoir analyser et mesurer le terrain.

Pour cela il fera appel à un géologue qui effectuera un sondage et à un géomètre.

On peut parfois s’étonner de certains vices que l’on peut découvrir dans le sol lors de la réalisation des travaux.

Exemples :

  • Présence d’eau.
  • Argiles gonflantes.
  • Niveau de la nappe phréatique.
  • Rocher.
  • Collecteur d’égouts.
  • Réseau EDF ou France Telecom.
  • Sous-sol voisin partiellement construit sur le terrain.
  • Vestiges archéologiques.

Cela peut, au mieux, constituer un aggravation très lourde du prix du terrain, compte tenu des « aménagements » nécessaires : déviation souterraine, obligation de réaliser des fondations profondes, des tranchées blindées, des reprises en sous-œuvre…

a- Sondage

Le géologue (il s’occupe de l’étude de la terre et des matériaux) va procéder à un sondage, soit le creusement d’un trou pour prélever un échantillon de roche ou effectuer une mesure

Une étude classique de sondage comprend :

Une reconnaissance des sols par sondage pressiométrique (mission G0) définissant :

  • La nature et les caractéristiques mécaniques des sols.

Un rapport de faisabilité incluant :

  • Une approche du principe de fondations (mission G11)
  • Quelques dispositions constructives concernant les dallages, les terrassements et la protection contre les eaux.

De la ressortira une synthèse géologique qui nous renseignera sur la nature des sols (remblais ou alluvions modernes, alluvions anciennes, la base des marnes et caillasses et le calcaire grossier), ainsi qu’une synthèse géotechnique.

b- Etude de géomètre

Le promoteur fait alors appel à un géomètre. Il s’occupe de mesurer les terrains (du grec : il mesure la terre).

Il fait des relevés qui seront essentiel pour l’architecte afin d’établir son projet par rapport au terrain naturel.

Il donne aussi des conseils en matière d’urbanisme et de division de terrains.

En effet, il identifie, délimite, mesure, évalue le terrain (ou plus généralement la propriété immobilière publique ou privée, bâtie ou non), tant à la surface qu’en sous-sol, ainsi que les travaux qu’on y exécute.

Il organise son enregistrement et celui des droits réels attachés.

Par extension, il étudie, projette et dirige l’aménagement ou l’amélioration foncière, rurale ou urbaine.

Il traite des sciences techniques, juridiques, économiques, agricoles et sociales qui se rattachent aux objets ci-dessus énoncés.

Pour information, un relevé de géomètre classique consiste en :

ETABLISSEMENT DU PLAN DE MASSE

– Reconnaissance du terrain.

– Relevé de la propriété avec les détails naturels, murs et murets, masses plantées, arbres.

– Relevé des voies de circulation, des parkings, des allées et des réseaux apparents.

– Traitement informatique des saisies.

– Cheminement altimétrique pour rattachement à un repère connu, ou choix d’un point de base pour un nivellement local.

– Nivellement de points caractéristiques.

– Calculs.

– Report du plan sur logiciel DAO.

– Analyse des éléments techniques et juridiques.

– Mise en place des limites de propriété apparentes, ou rétablies d’après cadastre.

– Dessin sur logiciel AUTOCAD.

FIGURE DE MURS HEBERGES

– Nivellement de points spéciaux.

– Rattachement à un plan horizontal de référence ou un repère de nivellement connu.

– Relevé des figures de murs séparatifs.

– Cotation du plan.

PLAN D’INTERIEURS FIGURATIF POUR PERMIS DE DEMOLIR

– Relevé de tous les niveaux.

– Cheminement altimétrique pour rattachement à un repère connu.

– Nivellement des planchers.

– Calcul pour report des altitudes sur les plans d’intérieurs.

– Cotation du plan.

DOSSIER PERMIS DE DEMOLIR

– Rédaction de la demande.

– Etablissement du plan de situation.

– Etablissement du dossier de prises de vues.

CALCUL DES SURFACES HORS ŒUVRES NETTES (SHON)

– Examen des documents fournis par le requérant.

– Reconnaissance des affectations et destinations de chaque local.

– Calcul des surfaces de plancher hors œuvres nettes, par bâtiment et par étage.

– Dressement du tableau des SHON.

TRACE DES RESEAUX

– Relevé planimétrique et altimétrique des éléments de réseaux apparents.

– Enquête auprès des concessionnaires.

3. Le permis de construire

a- La demande

Le régime du permis de construire s’applique à l’ensemble du territoire national (sauf TOM et collectivité territoriale de Mayotte), et est une règle impérative au vu de l’article L 421-1 du code de l’urbanisme :

« Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d’habitation ou non, même ne comportant pas de fondations, doit, au préalable, obtenir un permis de construire sous réserve des dispositions des articles L. 422-1 et L 422-5 »

Le promoteur est habilité à déposer une demande de permis de construire, puisqu’il est soit le propriétaire du terrain, soit son mandataire.

Au vu de l’article R. 421-1-1 du code de l’urbanisme, la demande précise :

  •  l’identité du demandeur
  • l’identité et la qualité de l’auteur du projet
  • la situation et la superficie du terrain
  • l’identité du propriétaire au cas où celui-ci n’est pas l’auteur de la demande
  • la nature des travaux
  • la destination des constructions
  • la densité des constructions.

Pour que la demande soit acceptée Il faut obligatoirement que le promoteur ait fait appel à un architecte pour établir le projet architectural, objet de la demande.

L’architecte aura ainsi élaborer de nombreuses pièces qui doivent venir s’ajouter au dossier : plan de masse, plan de façade, vue en coupe…

Les pièces à joindre sont limitativement énumérées aux articles R.421-2 et suivant du code de l’urbanisme.

Art **R.421-2 « A.- Le dossier joint à la demande de permis de construire comporte :

  1. « 1 Le plan de situation du terrain ;
  2. « 2 Le plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions, des travaux extérieurs à celles-ci et des plantations maintenues, supprimées ou créées ;
  3. « 3 Les plans des façades ;
  4. « 4 Une ou des vues en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au terrain naturel à la date du dépôt de la demande de permis de construire et indiquant le traitement des espaces extérieurs ;
  5. « 5 Deux documents photographiques au moins permettant de situer le terrain respectivement dans le paysage proche et lointain et d’apprécier la place qu’il y occupe. Les points et les angles de prises de vue seront reportés sur le plan de situation et le plan de masse ;
  6. « 6 Un document graphique au moins permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans l’environnement, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et des abords. Lorsque le projet comporte la plantation d’arbres de haute tige, les documents graphiques devront faire apparaître la situation à l’achèvement des travaux et la situation à long terme
  7. « 7 Une notice permettant d’apprécier l’impact visuel du projet. A cet effet, elle décrit le paysage et l’environnement existants et expose et justifie les dispositions prévues pour assurer l’insertion dans ce paysage de la construction, de ses accès et de ses abords ;
  8. « 8 L’étude d’impact, lorsqu’elle est exigée. (…)

Certaines pièces ne sont pas exigées et d’autres sont à ajouter selon des cas bien précis définit à la suite de l’article et aux articles suivants.

b- Constructibilité au sens règlementaire

La délivrance du permis de construire se fera en adéquation avec le respect des règles s’appliquant sur le terrain, qui peuvent être de deux types :

  1. Des règles de droit privé : servitude de passage, de hauteur, de retrait, de droit de vue….)
  2. Règles publiques d’urbanisme : en général un document d’urbanisme approuvé, un plan d’occupation des sols (POS*) ou un plan local d’urbanisme (PLU*), à défaut, le règlement national d’urbanisme (RNU*).

Dans certains cas une carte communale*.

Ces règles fixent un coefficient d’occupation des sols.

POS : c’est un document qui planifie l’espace de toute une partie du territoire, d’une commune ou d’un ensemble de commune.

Il délimite notamment les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones naturelles. Et fixe, en tenant compte des normes supérieures : Schéma de cohérence territoriale qui remplacent les schémas directeurs, les règles générales et les servitudes d’utilisation des sols

PLU : Il remplace le POS depuis la loi Solidarité renouvellement urbains (SRU) du 13 décembre 2000 et comme lui, il détermine précisément le droit des sols applicable à chaque terrain.

En plus, il exprime le projet d’aménagement et de développement durable des communes (PADD) qui définit les orientations, aussi bien générale que particulière à des quartiers ou à des secteurs, d’aménagement et d’urbanisme.

RNU : Le règlement national d’urbanisme est introduit par l’article L.111-1 du code de l’urbanisme qui pose comme principe l’application, dans toutes les communes ne disposant pas de document d’urbanisme approuvé, des règles générales d’urbanisme.

Les décrets qui constituent les RNU sont codifiés aux articles R.111- 2 à R.111-24 du code de l’urbanisme.

Carte communale : la carte communale, qui résulte, après une longue pratique de terrain, de l’article L.124-1 du code de l’urbanisme, précise « les modalités d’application des règles générales d’urbanisme en application de l’article L.111-1 »

Il convient aussi de vérifier que le terrain est accessible par des voies publiques ou privées et est desservi ou peut être desservi par les différents réseaux (eau, électricité), sinon le permis de construire peut être refusé selon les règles d’urbanisme en vigueur et la nature du projet.

Le permis pourra aussi se voir refuser s’il porte atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique. Aussi pour des raisons d’aspect extérieur.

Ainsi, au regard de R.111-21, peut être refusé, le permis de construire afférent à un projet de construction qui risque par « sa situation, son architecture, ses dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrage à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinant, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

c- Instruction et décision

C’est l’instruction qui va vérifier la conformité du projet de construction aux règles d’urbanisme et aux servitudes d’utilité publique.

Une fois le dossier de demande de permis de construire complet, l’autorité compétente, -qui est soit la DDE lorsque la commune n’est pas pourvu de document d’urbanisme approuvé ou lorsque le préfet est compétent pour délivrer le permis dans les communes pourvues d’un PLU ou d’une carte communale, soit le maire ou le président de l’ECPI,- doit envoyer, dans les 15 jours, une lettre de notification recommandée AR, comportant : le numéro d’enregistrement ainsi que la date avant laquelle la décision devra être notifié.

Compte tenu des délais règlementaires, cette décision sera rendue dans les 2 mois, ce délai pourra être prolongé jusqu’à 9 mois selon les circonstances.

Exemple : le délai d’instruction est porté à 3 mois si la demande concerne la construction :

  • soit de plus de 200 logements
  • soit de locaux à usage industriel ou commercial ou à usage de bureaux dont la superficie de plancher hors œuvre est égale ou supérieure à 2000m2 au total.

Aux termes de l’instruction, une décision expresse (refus, accord, sursis à statuer…) est rendue par l’autorité compétente.

Cette décision prise par arrêté contient plusieurs mentions, elle doit :

  • Indiquer la collectivité au nom de laquelle la décision est prise ;
  • Viser la demande de permis de construire et en rappeler les principales caractéristiques : nom et adresse du demandeur, objet de la demande, numéro d’enregistrement, lieux des travaux, destination de la construction et, en cas de décision positive, surface hors œuvre nette ou, le cas échéant, surface hors œuvre brute du projet ;
  • Viser les textes législatifs et réglementaires dont il est fait application ;
  • Viser les avis recueillis en cours d’instruction et leur sens ;
  • Indiquer la motivation spécifique dans le cas où elle comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescription, s’il s’agit d’un sursis à statuer ou si elle autorise dérogation ou une adaptation mineure ;
  • Indiquer si le permis de construire est accordé ou refusé ou s’il est sursis à statuer sur la demande.

Cependant, si aucune décision expresse n’est intervenue, le pétitionnaire peut bénéficier, sous certaines conditions d’un permis tacite.

Dans ce cas, il faut demander, avant le commencement de tous travaux, une attestation certifiant qu’aucune décision négative n’est intervenue.

Le pétitionnaire peut faire un recours pour excès de pouvoir. Il dispose d’un délai de deux mois à compter de la notification de la décision.

d- Affichage

La décision d’octrois du permis, expresse ou tacite, doit faire l’objet d’un double affichage :

  • Un affichage sur le terrain, de manière visible de l’extérieur pendant toute la durée du chantier, en vertu de l’article R.421-39
  • Un affichage en mairie.
  • Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter de l’affichage.

Schéma récapitulatif de la procédure de permis de construire

Schéma récapitulatif de la procédure de permis de construire

Schéma récapitulatif de la procédure de permis de construire

Pour citer ce mémoire :

Auteur·trice·s :
Sid-Ali Makhloufi
Université :
Guide du promoteur immobilier
Année de soutenance :
2005-2007
Source :
https://wikimemoires.net/2014/01/les-missions-du-promoteur-immobilier/
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