La tentative de conciliation et l’action de l’article 32 dans le bail commercial: Comprenez la procédure de conciliation et les effets juridiques de l’article 32 du dahir de 1955, essentielle au règlement des conflits de bail commercial au Maroc. »
Section III: La tentative de conciliation et l’action de l’article 32
Après avoir reçu la mise en demeure, le locataire ne doit pas rester attendre l’action du bailleur, mais doit entamer une tentative de conciliation. Après l’échec de celle-ci, les parties passent à la troisième étape qui est l’action de l’article 32.
§1 La tentative de conciliation
L’article 27 oblige le locataire qui entend soit contester les motifs de congé ou de refus de renouvellement, soit demander le paiement des indemnités, à saisir le président du tribunal dans un délai de 30 jours à compter de la réception du congé ou de la réponse du propriétaire. Le régime de la procédure de conciliation se distingue selon que les deux parties ont comparu ou non.
A- La comparution des deux parties.
La comparution personnelle des deux parties est une condition substantielle au succès de la tentative de conciliation. Les parties peuvent aussi être représentées par leur mandataire, mais le juge peut ordonner leur comparution personnelle.
Dans le cas de leur comparution, le président du tribunal ou le juge qui le remplace tient une audience de conciliation dont il dresse un procès-verbal. Il fait constater dans ce dernier les motifs de refus opposés par le bailleur ainsi que les demandes et offres respectives des deux parties sur le prix, la durée, le point de départ et les autres conditions du bail.
En tout état de cause, cette procédure peut aboutir à l’une de ces trois situations :
a. Si les parties tombent d’accord sur le renouvellement et sur les clauses et les conditions, elles seront tenues de rédiger le nouveau bail en se référant aux indications portées au procès-verbal de l’audience. Notons cependant que l’aboutissement à un accord amiable à ce stade constitue la minorité des solutions qui voient le jour à l’audience, étant donné que la quasi-totalité se passe hors du prétoire. La procédure de conciliation a été considérée comme une complication inutile.
b. Si le bailleur refuse le renouvellement du bail, le locataire doit saisir le tribunal de commerce soit pour contester le refus, soit pour demander le paiement d’une indemnité d’éviction.
c. Si le bailleur accepte le principe de renouvellement mais qu’un désaccord subsiste sur les conditions du nouveau bail, le président du tribunal de commerce statue par une ordonnance et détermine d’office les conditions du nouveau bail.
L’article 9 et 24 du dahir de 24 mai 1955 déterminent les règles à suivre par le juge pour déterminer la durée du bail. L’article 9 distingue entre deux cas :
Le premier cas est celui où la durée du précédent bail est déterminée. Dans ce cas, la durée du nouveau bail doit aussi être une durée déterminée sans excéder 5 ans.
Le deuxième cas est celui où la durée du précédent bail est indéterminée. La durée du nouveau bail aura une durée égale à la durée effective du bail précédent sans qu’elle puisse être supérieure à 3 ans.
Le même article ajoute que le nouveau bail prend effet à compter de la date de l’expiration du précédent bail dans le cas où ce dernier a été dénoncé six mois avant cette date. Ou bien, dans le cas contraire, le nouveau bail prendra effet le premier jour du mois suivant soit la date de notification de congé, soit celle de la demande ou de l’offre de renouvellement.
L’article 24, quant à lui, annonce que le montant du loyer doit être déterminé d’après :
- La surface réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation, en tenant compte de l’état de l’équipement des locaux, de la nature, de la destination des locaux, de leurs accessoires et de leurs dépendances, et de la surface des ouvertures sur rue par rapport à la surface du local.
- La surface réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l’habitation ou à l’exploitation.
- L’importance de la ville, du quartier, de la rue et de l’emplacement. Et lorsque il s’agit des locaux à destination déterminée, la nature de l’exploitation et des commodités offertes pour l’entreprendre.
- Il sera également tenu compte des charges imposées au locataire.
B- La défaillance de l’une des parties.
En cas où le locataire n’entame pas la tentative de conciliation dans les 3 jours qui suivent la réception de la mise en demeure, il perd ses droits de :
- Demander le renouvellement du bail et les indemnités dans le cas où la mise en demeure prévoit expressément le refus de renouvellement.
- Contester les conditions de renouvellement dans le cas où le bailleur accepte le renouvellement mais avec d’autres conditions. Le locataire est réputé avoir renoncé au renouvellement du bail dans le premier cas, et puisque le bail est censé fini par l’envoi de la mise en demeure, le locataire est dans la situation d’un occupant sans droit ni titre et s’expose à l’expulsion.
Le silence du locataire dans le deuxième cas présume son acceptation des conditions du bailleur et le contrat de bail est censé renouvelé, vu que le bailleur a proposé le renouvellement mais avec d’autres conditions, et le silence du locataire signifie qu’il a accepté ces conditions. Le bailleur ne peut donc demander son expulsion. C’est le point de vue adopté par la cour suprême dans un arrêt daté du 3 novembre 1981, dossier civil N°59447.
Cette présomption d’acceptation est simple, c’est-à-dire qu’il ne s’agit que d’une présomption simple au profit du locataire, ce qui permet au bailleur de prouver le contraire. C’est le cas, par exemple, du locataire qui conteste les conditions du bailleur dans une lettre adressée à ce dernier sans entamer la procédure de conciliation ni saisir le juge de fond.
De même, le locataire négligeant perd son droit de demander l’indemnité de refus de renouvellement parce que le bailleur n’a pas refusé le renouvellement, donc il n’y a aucune raison de le sanctionner civilement par une indemnité.
En cas de défaillance du bailleur, malgré la convocation adressée par le président du tribunal de commerce, ce dernier prononce un jugement par défaut de renouvellement du bail dans des conditions qu’il détermine. Toutefois, le bailleur peut faire opposition à ce jugement dans les 15 jours de sa notification.
En cas où le propriétaire se présente mais refuse le renouvellement, le juge conciliateur est tenu de lui demander les motifs de son refus et s’il accepte d’indemniser le locataire et le montant de cette indemnité. Et mentionner ceci dans un procès-verbal non susceptible de recours. Sa mission consiste seulement à concilier.
_______________________________________
– M BENNA Amer, « Nécessité d’une révision de la législation marocaine », in AL MOUHOMATTE N° 3, p51.
– ABDE RAHAMANE CHAOUI ROQUI, OP. CIT., page 133.
– ABDE RAHAMANE CHAOUI ROQUI, OP. CIT., page 134.
– Arrêt de la cour suprême daté le 13 Novembre 1981, dossier civil 59447, non publié.
– La cour suprême a soutenu la décision de la cour d’appel qui a ordonné l’expulsion du locataire qui n’a pas entamé la procédure de conciliation et qui, par une lettre adressée au bailleur, a refusé les conditions de renouvellement, arrêt de la cour suprême daté le 26 mars 1980, dossier civil N° 76594, non publié.
– أحمد عاصم، الكراء التجاري والأصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق، سلسلة دروس المعهد، منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية، 1982، ص 46.
– أحمد عاصم، الكراء التجاري والأصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق، سلسلة دروس المعهد، منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية، 1982، ص 48.
– Arrêt de la cour suprême daté le 31/20/1979, dossier civil 71027, non publié.
– أحمد عاصم، الكراء التجاري والأصل التجاري دراسة تحليل وتطبيق، سلسلة دروس المعهد، منشورات جمعية تنمية البحوث والدراسات القضائية، 1982، ص 56.
– نفس المرجع، ص 56.