Les impacts de l’urbanisation à Louga révèlent une réalité alarmante : la perte de terres agricoles et la dégradation environnementale menacent l’équilibre socio-économique de la région. Cette étude propose des solutions innovantes pour une gestion urbaine durable, essentielle face à cette crise croissante.
Chapitre 2 : Les impacts de l’extension urbaine dans la ville
Les conséquences de l’extension urbaine dans la ville de Louga sont nombreuses (Figure N°2). En effet, elle accélère la consommation d’espaces voués à l’agriculture dans les zones périphériques, entraîne des différentiations socio-spatiales, représente un coût économique et surtout entraîne des problèmes environnementaux, en particulier en menaçant la biodiversité et en contribuant à l’artificialisation des sols, responsables de plusieurs dommages.
Vu l’ampleur de ce phénomène d’extension dans la ville, elle entraine d’autres conséquences néfastes sur le foncier urbain et sur la mobilité ainsi qu’à l’accès aux équipements et aux infrastructures (gestion des ordures, éclairage public, assainissement, alimentation en eau potable).
sur le foncier
L’augmentation rapide du taux d’accroissement de la population combinée à la poussée migratoire fait que la ville de Louga ne dispose plus aujourd’hui suffisamment d’espace pour contenir toute sa population. Cette progression a pour conséquence le dépassement des politiques de contrôle de l’espace et le développement de formes de citadinité particulière en dehors des cadres règlementaires de l’aménagement et de la planification urbaine (Wade 2001).
Ainsi, elle connait une pression foncière remarquable d’autant plus que le décret de 2008 pour l’extension du périmètre communal n’est pas encore signé. En effet, les facteurs sociologiques et économiques justifient la ruée vers le foncier urbain de même que l’arrivée sans cesse de migrants venus des zones rurales et décidés à profiter des commodités qu’offrent la ville.
Cette situation n’est pas sans conséquence pour l’accession à la propriété car les prix des terrains dans les quartiers périphériques sont désormais en très grande hausse comme c’est le cas dans le quartier de Grand Louga. En effet, le décret fixant le barème du prix des terrains n’est pas respecté et même la majeure partie des populations ignorent l’existence dudit décret ; ce qui facilite la spéculation foncière dans les espaces convoités de la ville.
Encadré N°1 : Extrait du décret n0 2010-439 du 06 avril 2010 fixant le barème du prix des terrains nus et des terrains bâtis
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C’est face à cette pression foncière sans relâche que la réserve foncière de la commune de Louga situé dans la bande verte s’étendant sur une longueur deux kilomètres et cent mètres de largeur (Ba 2015), jadis classé par le PDU de 1978 en conformité aux règles de code de l’urbanisme a été octroyé à un promoteur immobilier qui a procédé à son morcellement malgré les protestations.
En outre, on peut dire que cette spéculation foncière est causée en partie par « l’obsession des émigrés lougatois pour le foncier ». Donc face à la très forte demande exprimée par les émigrés, les terrains sont vendus à des prix exorbitants dans un contexte où le marché immobilier n’est pas réglementé dans les espaces périphériques. L’extension spatiale de la ville sans précédent continue de soutenir des pratiques spatiales inédites sur les marges de la ville d’autant plus que le contrôle de ces terrains échappe à la puissance publique.
En effet, le foncier périphérique dans cette ville est source de convulsions sociales surtout au niveau de la propriété coutumière. Si ce n’est pas l’occupation sur les réserves de l’Etat que certains considèrent comme des terres vacantes sans « propriétaire » c’est la spéculation sauvage et malveillante sur les terrains marginaux (Wade C S 1995) d’où le taux important de propriétaire des maisons dans ces espaces.
Figure7 : statut d’occupation des ménages
80
70
60
50
40
30
20
10
0
Locataire
Propriétaire
Copropriétaire
Autres
Source : Hane M, 2019
Ce graphique renseigne que 68.66 % des 150 personnes enquêtées sont propriétaires de leur maison. Ce pourcentage élevé renseigne sur la signification sociale de la possession d’un titre en son nom expliquée un peu plus tôt. Ce qui pose également la problématique de la sécurité et de la sécurisation foncière car 24.13 % des personnes qui ont acheté un terrain déclarent n’avoir pas reçu directement de leur cessionnaire des papiers juridiquement valables.
Ce phénomène relève entre autres de la spéculation foncière, des magouilles sur le foncier et de la prédominance du droit coutumier. La part des locataires est plus ou moins importante (15.33%) de même que celle des copropriétaires (11.33%) qui est expliquée par le mode d’acquisition des parcelles qui se fait par héritage.
Donc, la spéculation foncière qui frappe beaucoup de quartiers périphériques à Louga entraine l’irrégularité foncière qui caractérisent une bonne partie des terrains déjà achetée dans ces quartiers. Cette spéculation foncière entraine deux problèmes majeurs dans l’accession à la propriété ; il s’agit de l’identification des vrais « ayants droits » reconnus légalement comme propriétaire et la délimitation de la parcelle coutumière que les gestionnaires rendent flou et très élastique10.
Ce concept d’irrégularité foncière fait intervenir deux notions importantes à savoir la sécurité et la sécurisation foncières11 dont l’importance semble être méconnus par les nouveaux acquéreurs. En effet, la sécurité foncière renvoie au degré d’assurance qu’a un individu ou un groupe de personne de ne pas être privé arbitrairement du droit foncier dont il a la jouissance et dont il tire des avantages économiques. Quant à la sécurisation foncière, il s’agit d’un processus par lequel des droits fonciers sont reconnus et surtout garantis de sorte qu’ils ne soient contestés ou remis en cause de façon inopinée.
Dans la plupart des cas, les nouveaux propriétaires des terrains n’ont qu’un acte de vente pour prouver que le terrain est leur. Alors qu’au vu de la loi, ces personnes peuvent être déguerpies sans qu’il y ait compensation ou indemnisation. Plus même, leur droit de vente ou d’hypothèque n’a aucune base légale.
L’irrégularité constitue ainsi un handicap pour la réussite économique des « propriétaires » dans la mesure où la non possession de titre de propriété compromet leurs chances de bénéficier des crédits. Cette irrégularité foncière dans les quartiers périphériques de la ville est la conséquence directe de l’extension urbaine non planifiée dont la régulation par les pouvoirs publics semble être une tache très difficile pour ne pas dire impossible.
En outre, ces parcelles constituent un manque à gagner pour la collectivité si on sait que ses revenus proviennent principalement des taxes.
Mais le processus de régulation demeure de plus en plus difficile quand on connait la présence remarquable des « faak deuk » dans certains quartiers périphériques.
Photo 2: Maison traditionnelle dans les « faak deuk » à Medina garage
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10 Wade C.S., 2001. « Les services de la gestion foncière urbaine périphérique de saint louis : acteurs, logiques et pratiques », annales de la faculté des lettres et sciences humaines, n° 31, 19p.
11 Ces définitions sont du Pr S. M. SECK qui l’avait donné dans le cours politiques foncières en L3
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10 Wade C.S., 2001. « Les services de la gestion foncière urbaine périphérique de saint louis : acteurs, logiques et pratiques », annales de la faculté des lettres et sciences humaines, n° 31, 19p. ↑
11 Ces définitions sont du Pr S. M. SECK qui l’avait donné dans le cours politiques foncières en L3 ↑
Questions Fréquemment Posées
Quels sont les impacts de l’urbanisation à Louga ?
Les impacts de l’urbanisation à Louga incluent l’accélération de la consommation d’espaces agricoles, des différentiations socio-spatiales, des coûts économiques, et des problèmes environnementaux menaçant la biodiversité.
Comment l’urbanisation affecte-t-elle le foncier à Louga ?
L’urbanisation entraîne une pression foncière remarquable, avec une hausse des prix des terrains dans les quartiers périphériques, rendant l’accession à la propriété difficile pour de nombreux habitants.
Pourquoi y a-t-il une spéculation foncière à Louga ?
La spéculation foncière à Louga est causée par l’obsession des émigrés pour le foncier et une forte demande pour les terrains, dans un contexte où le marché immobilier n’est pas réglementé.
Quelles sont les conséquences sociales de l’extension urbaine à Louga ?
Les conséquences sociales de l’extension urbaine à Louga incluent des convulsions sociales au niveau de la propriété coutumière et des problèmes liés à l’occupation des réserves de l’État.