Cession et sous-location : droits du locataire au Maroc
Certaines pratiques cachées peuvent coûter cher au locataire : voici les règles à connaître avant toute transmission du bail.
§3 La cession et la sous-location
Bien que le législateur ait permis, même exceptionnellement, au locataire de céder ou de sous-louer le local, il soumet ces actes à plusieurs conditions et normalités dans la dérogation, pouvant constituer un motif grave et légitime susceptible d’entraîner son expulsion.
Pour montrer comment la sous-location et la cession peuvent constituer une faute grave, il convient d’étudier les conditions dans lesquelles le législateur subordonne cet acte.
A- Les conditions de la cession
La cession est l’acte par lequel le preneur transmet à un tiers l’ensemble des droits que le bail lui donne à l’encontre du propriétaire. À l’égard du mutisme du dahir du 24 mai 1955 sur la cession de bail commercial, il est possible d’affirmer que les règles de droit commun demeurent applicables en la matière.
D’après ces règles, notamment l’art 668 DOC, le principe est la licéité du bail sauf défense conventionnelle ou impossibilité matérielle.
Le preneur a donc le droit de céder son bail à moins que l’interdiction de céder n’ait été exprimée ou ne résulte de la nature des lieux. Dans le cas où elle est stipulée dans le contrat, la défense de céder s’entend d’une manière absolue et entraîne celle de céder la jouissance même à titre gratuit.
De même, le preneur ne peut céder le bail pour affecter l’immeuble à un usage différent ou plus onéreux que celui déterminé par le contrat ou la nature des lieux. Mais il peut que le contrat autorise la cession sous réserve de l’accord du propriétaire.
Dans ce cas, il a été décidé que le bailleur n’est pas en droit de se prévaloir de cette clause d’agrément pour s’opposer sans limite à la cession et qu’il est possible de se faire autoriser judiciairement à passer outre cette clause si ce refus ne s’appuie pas sur un motif légitime. Si la cession est régie par les dispositions du DOC, qui est le cas pour la sous-location.
B- La sous-location
La sous-location est la convention par laquelle un locataire, appelé « locataire principal », met à la disposition d’un tiers, appelé « sous-locataire », tout ou partie du bail qu’il occupe lui-même en location moyennant une redevance. En droit commun, le preneur a la possibilité de sous-louer sauf convention contraire (art 668 du DOC).
Le dahir du 24 mai 1955 renverse cette règle en prescrivant dans son article 22 alinéa 1 l’interdiction de toute sous-location totale ou partielle sauf stipulation contraire du bail ou accord du propriétaire.
Le locataire ne peut donc sous-louer le local qu’après être autorisé par une clause du contrat ou par un accord qui devra être écrit.
Toutefois, cette autorisation n’est pas suffisante, vu que l’art 21 alinéa impose au propriétaire de concourir à l’acte.
Ainsi, cet article prévoit que le locataire doit notifier son intention de sous-louer le local au propriétaire par l’intermédiaire du secrétariat greffe du tribunal de commerce, ou par une lettre recommandée avec accusé de réception.
Ce dernier doit faire connaître, dans les trente jours de la réception de cette notification, s’il entend concourir à l’acte.
Cette exigence vise principalement à permettre au bailleur de demander éventuellement une majoration de loyer, de discuter les conditions de la sous-location et de déposer ses réserves puisque, d’après l’article 670 du DOC, le locataire principal cesse d’être tenu de l’obligation de garantie envers le locateur lorsque celui-ci a accepté la sous-location sans réserve.
De ces conditions posées par les articles 22 et 23 du dahir de 1955, on distingue trois situations :
- Si la sous-location a été expressément prohibée par le contrat de bail, le preneur ne peut passer outre ce refus du propriétaire ou l’absence de réponse de sa part.
De même, ce refus d’autorisation n’est soumis à aucune appréciation du tribunal qui ne saurait substituer son autorisation à celle du propriétaire puisque celle-ci trouve dans la prohibition légale un motif suffisant de refus. - Si le bailleur a autorisé la sous-location mais refuse de concourir à l’acte ou omet de répondre dans les trente jours. C’est ce qui prévale de l’article 22 alinéa dernier qui prévoit : « Si malgré l’autorisation prévue à l’alinéa premier, le bailleur refuse ou s’il omet de répondre, il est passé outre;… ».
- Si le propriétaire accepte de concourir à l’acte sans être d’accord sur les conditions de la sous-location ou s’il est d’accord sur les conditions de la sous-location principale, il est statué par le président du tribunal de commerce conformément aux dispositions de l’article 30.
Au-delà de ces dispositions, toute cession ou sous-location peut constituer un motif grave et légitime justifiant l’expulsion.
Mais comment le bailleur peut-il prouver la cession et la sous-location ?
C- La preuve de la cession et de la sous-location
Dans la pratique judiciaire marocaine, le défendeur rejette toujours les accusations de demeure. Les actions d’expulsion pour motif grave et légitime, qui est la cession ou la sous-location abusive, n’est pas une exception.
En appliquant les règles générales de la procédure civile, la preuve incombe au demandeur.
Le bailleur, étant demandeur dans notre cas, c’est à lui qu’incombe d’apporter la preuve de la cession ou de la sous-location, à la différence du droit égyptien qui prévoit le droit d’accueil, permettant au locataire de faire loger chez lui un bien sans constituer une cession ou une sous-location, à condition que la durée de cette occupation ne puisse dépasser trois mois.
Le droit marocain, notamment le dahir du 24 mai 1955, est silencieux sur ce point. Cependant, la jurisprudence marocaine considère comme une cession toute occupation du local par un tiers pour une durée supérieure à trois mois.
Toutefois, cette occupation est considérée comme une présomption simple de sous-location, c’est-à-dire que le propriétaire peut apporter la preuve par d’autres moyens qu’il ne s’agit pas d’une cession ni d’une sous-location.
La jurisprudence française apporte d’autres innovations. Elle considère comme preuve de la sous-location la délivrance des quittances de loyer ou encore le versement direct ou indirect d’un prix.