Le Grenelle de l’Environnement – le plan Bâtiment Grenelle
c. Le Grenelle de l’Environnement
i. Genèse du Grenelle de l’Environnement
Retard de la France
Dans son édito de mai 201019, Jean CARASSUS, éminent spécialiste de l’immobilier durable résume parfaitement la situation du marché : « jusqu’en 2006, la France ne fait pratiquement rien. Début 2006, elle n’a produit aucun texte pour appliquer la directive européenne de 2002 sur l’efficacité énergétique des bâtiments.
La RT 2005 n’améliore la RT 2000 que de 15% alors que PassivHaus existe en Allemagne depuis un quart de siècle. (..) les certifications HQE® ne viennent à l’époque qu’être créées, alors la certification BREEAM au Royaume-Uni existe depuis plus de 15 ans, LEED™ aux Etats-Unis et Minergie en Suisse depuis près de 10 ans ».
13 www.sballiance.org/
14 Rapport complet disponible en anglais sur http://www.unep.org/sbci/pdfs/UNEPSBCICarbonMetric.pdf
15 Interview dans Business Immo – mai 2010
16 Interviewé par Ingrid NAPPI-CHOULLET, professeur à l’ESSEC, Les mutations de l’immobilier, 2009.
17 BNPP Real Estate ESSEC Baromètre Utilisateurs. Juin 2010
18 Etude BNPP Real Estate – Jones Lang LaSalle – CBRE, Sièges sociaux des grandes entreprises : bilan et évolution, septembre 2010. Echantillon composé de 45 grandes sociétés.
19 Businessimmo Green, www.businessimmo.info
A l’initiative du Président Sarkozy, l’objectif du Grenelle de l’Environnement vise clairement à rattraper ce retard dans de nombreux domaines.
Lancement du Grenelle en 2007
- en juillet 2007, Jean-Louis BORLOO lance le ‘Grenelle Environnement’ (nom officiel) pour créer les conditions favorables à l’émergence d’une nouvelle donne française en matière d’environnement et aboutir à un plan d’actions de mesures concrètes.
- création de 6 groupes de travail thématiques pour l’élaboration de propositions.
- 2008 : remise des rapports des 33 comités opérationnels en vue de la rédaction des projets de loi Grenelle 1 et 2
Loi Grenelle 1 en 2009
Grenelle 1 est la traduction des engagements pris par l’Etat en 2007. Cette loi de programmation définit un calendrier et des objectifs de réduction des consommations d’énergie des bâtiments neufs et existants:
Principales dispositions pour les immeubles existants :
- Objectif de – 38% avant 2020 sur les consommations énergétiques constatées en 2003
- Arrêté du 03 / 05 / 2007 : RT « éléments par éléments » précise les spécificités miniums
- Arrêté du 18 / 12 / 2007 : RT « Globale » pour les rénovations lourdes
- DPE à publier pour location ou cession
Autres mesures :
- Responsabilité environnementale des entreprises
- Modification du Code de l’urbanisme : nouveaux outils incitatifs
Les grandes étapes du Grenelle de l’Environnement
ii. le « Plan Bâtiment Grenelle »
Lancé en janvier 2009 par Jean-Louis Borloo, le Plan Bâtiment Grenelle20 a pour objectif de mettre en oeuvre le Grenelle de l’Environnement dans le secteur du bâtiment. Le pilotage du comité stratégique fut confié à Philippe PELLETIER, Président de l’Agence Nationale de l’Habitat, avocat spécialiste en immobilier et construction21, que j’ai eu le privilège de consulter dans le cadre de ce travail.
La complexité du secteur du bâtiment rend la tâche particulièrement ardue. Au total, plus de 500 professionnels seront impliqués autour de 13 chantiers thématiques, parmi lesquels figuraient : l’écoprêt à taux zéro, les bâtiments publics de l’Etat, la précarité énergétique, la valeur verte etc..
Le chantier du ‘Parc Tertiaire Privé’ était confié à Serge GRZYBOWSKI, PDG de la société ICADE, entouré par nombreux professionnels de l’immobilier d’entreprise.
Les recommandations de ce groupe de travail sont contenues dans 2 rapports détaillés
- le premier concernait la RT 2012 et les Certificats d’Economie d’Energie22
- le second portait sur le parc tertiaire privé existant et le bail vert.
Dans ce 2ème volet, le groupe de travail tentait de faire un état des lieux du parc de bureaux (entre 165 et 197 millions de m² selon les modes de calcul), et estimait la consommation moyenne en énergie primaire autour de 500kWh/m²/an.
Fruit d’un travail de réflexions et de concertation de nombreux acteurs de l’immobilier d’entreprise, le contenu de ce rapport est particulièrement riche. Parmi les recommandations, on retiendra les propositions suivantes :
- Eclaircissement des objectifs de « 38% » par les pouvoirs publics
- Harmoniser les normes de surface par catégorie d’actif (l’écart de résultat entre les modes de calcul justifie cette requête)
- Rendre obligatoire la mesure des consommations globales réelles actuelles
- Instaurer une étiquette environnementale
- Optimiser le pilotage et la conduite énergétique des bâtiments
- Obligation d’annexe environnementale au bail
- Mesures fiscales incitatives
La loi Grenelle 2 a-t-elle suivi ces recommandations ? En partie. Off the record, certains participants s’avouent déçus par le résultat final et par la prise en main du sujet par les politiques. Face à certains sujets aussi techniques que la RT 2012, on se demande comment un parlementaire peut débattre de manière efficace.
Malgré cela, les recommandations émises les groupes de travail du Plan Bâtiment Grenelle constituent une ‘boite à outils’ de référence qui pourraient servir plus tard dans le processus législatif.
Et comme le souligne Franz JENOWEIN, Directeur Conseil Développement Durable chez Jones Lang LaSalle, et participant du groupe ‘Parc Tertiaire Privé – Bâtiments existants’ : ‘Ces groupes de réflexion ont permis de ramener autour de la table un grand nombre de personnes qui ne se parlaient pas’. Ce seul résultat est déjà un succès. Au regard du nombre de sujets évoqués dans le groupes de travail du Plan Bâtiment Grenelle, cela pourrait presque ressembler à un ‘Grenelle de l’Immobilier et de la Construction’.
20 Plus d’informations sur http://www.plan-batiment.legrenelle-environnement.fr/
21 Cabinet Lefèvre Pelletier & Associés, http://www.lpalaw.com/
22 CEE : l’objectif des certificats d’économie d’énergie est d’inciter les fournisseurs d’énergie à promouvoir les économies auprès de leurs clients. Ces fournisseurs ont l’obligation de réaliser des économies d’énergie et plusieurs moyens sont à leur disposition : faire des économies sur leurs propres installations, inciter leurs clients par de la sensibilisation ou des aides financières ou encore en achetant des certificats d’énergies revendus sur le marché. Toute personne physique ou morale (associations, collectivité, entreprise…) qui réalisera des économies d’énergie se verra délivrer un certains nombre de certificats en fonction des kWh économisés et pourra les revendre à ces fournisseurs.
Tous les décrets ne sont encore votés et c’est seulement à la fin du processus qu’on pourra émettre un avis définitif.
iii. la loi Grenelle 2, votée en juin 2010
Au total, près de 300 articles, répartis en 6 chantiers, confirment la mise en œuvre de Grenelle 1. On peut citer en exemples : la généralisation des SCOT, l’autorisation de dépassement du COS de 30% pour des bâtiments performants en matière énergétique, la prise en compte de corridors écologiques dans les projets d’infrastructures, l’expérimentation de péages urbains dans les grandes villes et bien d’autres mesures23.
Après le retrait (ou report) du projet de la taxe Carbone par le Président Sarkozy, les médias présentent la loi Grenelle 2 comme moins ambitieuse que la première. Sur le chantier ‘Bâtiment’, les commentateurs soulignent que le « législateur se montre surtout incitatif et qu’il n’envisage ni contraintes ni sanctions24 ». D’autres se montrent déçus par le manque d’obligation sur les bâtiments existants qui constituent 98% du parc existant.
Le marché va-t-il évoluer tout seul, sans obligations, vers un verdissement progressif du parc ? Cette vision, que certains qualifient de libérale, pourrait ralentir la transformation du parc mais elle s’appuie aussi sur des obligations d’information et sur une réglementation thermique contraignante pour les rénovations contenue dans Grenelle 1.
iv. Quels changements concrets ?
A ce stade du processus législatif (septembre 2010), les impacts directs pour les locataires d’immeubles tertiaires sont encore incertains car ce sont les décrets d’application qui définiront progressivement de nouvelles règles.
Par ailleurs, les nouvelles règles de constructions concernent les investisseurs et promoteurs en premier lieu, et par voie de conséquence, les utilisateurs en bénéficieront.
Nous pouvons cependant résumer quelques mesures importantes pour l’immobilier tertiaire
Pour les bâtiments neufs, après l’application de la RT 2005 contenu dans le Grenelle 1, et bientôt de la RT 2012 décrite précédemment devraient permettre aux utilisateurs de trouver un nombre croissant d’immeubles verts.
Par le parc tertiaire existant, la rénovation énergétique est rendue obligatoire dans un délai de 8 ans à partir du 1er janvier 2012 (art. L111-10-3 du CCH) selon des niveaux de performance qui seront fixés par décret. Il s’agira sans doute d’un choix entre l’atteinte d’une performance ou la réalisation de certains travaux parmi un éventail de propositions.
Pour les surfaces de bureaux supérieures à 2000m² (bureaux et commerces), l’annexe environnementale sera obligatoire pour tous les nouveaux baux conclus à partir du 1er janvier 2012, et en 2013 pour les baux en cours. Le contenu, plus ou moins contraignant de cette annexe reste à préciser.25
A partir du 1er janvier 2011, le Diagnostic de Performance Energétique devient obligatoire avant la mise en location pour permettre sa prise en compte par les locataires. Il doit être annexé à tout contrat de location (sauf locations saisonnières et baux ruraux)
Au final, « l’impact direct du Grenelle de l’Environnement sur le marché des bureaux » n’est donc pas une question à elle seule. Comme plusieurs interlocuteurs me l’ont confirmé, et Me Philippe PELLETIER en premier lieu, le Grenelle de l’Environnement s’inscrit dans un mouvement global de changement des comportements et des modes de réflexion des acteurs de l’immobilier : « Beaucoup de sujets avancent en dehors du Grenelle ».
D’un point de vue politique, bien que le vote de la loi Grenelle 2 ait suscité de nombreux débats, le volet ‘Bâtiment’ du Grenelle de l’Environnement semble être celui qui a généré le moins de polémiques.
Les critiques relatives à ce volet sont rares et la technicité du sujet rend le difficile à appréhender par les politiques. A titre d’exemple, l’association France Nature Environnement26, donnait un satisfecit concernant l’application de la RT 2012 pour le neuf; plus récemment, Daniel COHN BENDIT soulignait les ‘avancées vraiment intéressantes sur la construction’. 27
23 Un document de synthèse des principales mesures, publié par le Ministère de JL Borloo en juillet 2010 est disponible sur http://www.developpement-durable.gouv.fr/IMG/pdf/Grenelle_Envt-2_DEF_web.pdf
24 Article paru dans Les Echos « Grenelle 2 : timides avancées pour les bureaux » , le 27 mai 2010.
25 Initialement prévu à un plancher de 300m², les politiques ont préféré (sous la pression de lobby de protection du ‘commerce’) remonter ce niveau à 2000m², ce qui n’a pas manqué de décevoir les initiateurs du projet.
26 Fédération Nature Environnement, Grenelle II : Les Enjeux – dossier de presse (28 avril 2010)
27 Entretien accordé au blog vecudurable.blog.lemonde.fr/
Tentons maintenant d’analyser les mécanismes du marché de l’immobilier tertiaire afin de comprendre les interactions, les contraintes et les attentes de chaque catégorie.
