Les différents types de loueurs en meublé

2) Les différents types de loueurs en meublé
Il existe deux types de loueurs en meublé:
-le loueur en meublé professionnel
-le loueur en meublé non professionnel
a) Le loueur en meublé professionnel
L’article 151 du Code Général des Impôts pose deux conditions pour accéder au statut de Loueur en Meuble Professionnel (L.M.P) : une condition de forme et une condition de fond.
Le L.M.P doit être inscrit en tant que tel au R.C.S (condition de forme) et les recettes annuelles perçues de la ou les locations doivent dépasser 23 000 euros T.T.C ou bien représenter plus de 50% des revenus du foyer fiscal (condition de fond).
En ce qui concerne l’immatriculation au RCS, il s’agit d’une condition qu’il n’est pas toujours possible de respecter.
En effet, certains greffes refusent l’immatriculation au RCS en raison du caractère civil de l’activité.
L’administration admet, dans cette circonstance, de ne pas opposer aux loueurs professionnels le non respect de la condition de forme prévue par la loi dès lors que ces derniers pourront justifier de la preuve de ce refus en présentant à cet effet une copie de refus du greffe.
En ce qui concerne la limite de 23 000 euros, les recettes brutes à prendre en considération doivent s’étendre au total des loyers courus, taxes comprises.
En cas de cessation ou de commencement d’activité en cours d’année, les recettes de 23 000 euros T.T.C sont ajustées au prorata temporis.
Lorsque les locations sont consenties par une société soumise au régime des sociétés de personnes, la limite de 23 000 euros T.T.C n’est pas appréciée au niveau de la société mais au niveau de chaque associé en répartissant les recettes de la location en meublé en fonction des droits dans les bénéfices sociaux.
Pour le seuil de 50% du revenu global du foyer fiscal, il est apprécié en comparant le montant net des revenus de la location au total des revenus nets catégoriels, y compris les revenus provenant de la location.
Le L.M.P peut choisir d’exercer cette activité en nom propre, c’est à dire en tant qu’entrepreneur individuel ou alors en constituant une société de personnes telle qu’une SARL de famille, une EURL ou une SNC.
La personne qui ne remplit pas les critères ci-dessus est loueur en meublé non professionnel.
b) Le loueur en meublé non professionnel
Une activité est exercée à titre non professionnel lorsqu’elle ne comporte pas la participation personnelle, directe et continue du contribuable ou de l’un des membres de son foyer fiscal à l’accomplissement des actes nécessaires à la poursuite de cette activité.
Dans le cas de la location en meublé, par opposition au L.M.P, le Loueur en Meublé Non Professionnel (L.M.N.P) est une personne non-inscrite au registre du commerce en qualité de loueur en meublé ou inscrite mais qui retire de cette activité, des recettes inférieures ou égales à 23 000 euros T.T.C par an et représentant moins de 50% de son revenu global.
Particularités pour certaines professions
Certaines professions sont incompatibles avec le statut de commerçant: expert-comptable, avocat, notaire, autres professions libérales,… La location meublée ne leur est pas interdite car cette activité n’est pas considérée juridiquement comme commerciale mais civile.
Ces professionnels ne pouvant être immatriculés au RCS, ils doivent soit:
-justifier d’une copie de refus d’immatriculation du greffe. En effet, l’activité de loueur en meublé étant civile sur le plan juridique, il arrive que les greffiers refusent l’inscription au RCS. Dans ce cas, l’attestation du greffier ayant refusé l’inscription doit être conservée afin de justifier le caractère professionnel de l’activité devant l’administration fiscale,
-demander une dérogation auprès du conseil de leur profession,
-créer une société dans laquelle l’investisseur sera associé et non gérant.
 
(1) Par foyer fiscal et au prorata temporis.
(2) Le revenu global correspond au total des revenus nets catégoriels, y compris les revenus de la location, avant déduction des charges du revenu global et des déficits des années antérieures.
Les locations en meublé : opportunités fiscales et d’investissement
Diplôme De Comptabilité Et De Gestion (DCG)
Stage du 11 juin au 6 juillet 2007