Le cadre théorique de la gestion foncière révèle une inefficacité alarmante en Haïti, exacerbée par des faiblesses institutionnelles persistantes. Cette étude met en lumière des solutions innovantes pour surmonter les défis juridiques et garantir la protection des droits de propriété, avec des implications cruciales pour l’avenir du pays.
L’organisation Judiciaire et la gestion des terres
L’organisation judiciaire est largement fondée sur les dispositions constitutionnelles, qui instituent les différentes juridictions constituant le dispositif judiciaire, et qui sont complétées par différentes lois et règlements qui en fixent les principes et modalités d’application196. Mais ce dispositif légal doit être resitué dans le contexte pratique pour que l’on puisse en comprendre les enjeux pour le foncier.
Le dispositif juridictionnel est régis dans l’article 173 de la Constitution du 29 mars 1987 (telle que modifiée le 9 mai 2011) dispose : « Le pouvoir judiciaire est exercé par la Cour de cassation, les Cours d’appel, les Tribunaux de paix et les tribunaux spéciaux dont le nombre, la composition, l’organisation, le fonctionnement et la juridiction sont fixés par la loi197 ».
Le dispositif est donc relativement classique198. Mais il faut y ajouter a Cour supérieure des comptes et du contentieux administratif, objet des dispositions des articles 200 à 205 de la Constitution qui est une juridiction financière et administrative, chargée de juger les comptes des ordonnateurs et comptables de l’État et des collectivités territoriales (art. 200). Et les décisions rendues par cette juridiction sont susceptibles du pourvoi en cassation (art. 200-2)199.
Toutefois, nous devons souligner que l’appareil judiciaire tel qu’il fonctionne actuellement ne peut garantir totalement la protection des particuliers, puisque l’indépendance du pouvoir judiciaire reste compromettante. Et le manque de clarté et de modernité découlant dans certaines lois qui sont tombées en désuétude font souvent obstacles à l’application de la justice et l’équité par les juges dans certaines procédures judiciaires dérivant des situations de conflits liées au foncier.
Nous devons aussi souligner que cette organisation judiciaire souffre des mêmes maux que les autres administrations d’Haïti200. Ainsi, les difficultés du système judiciaire à se prononcer en cas de conflit foncier, une séparation inefficace du pétitoire et du possessoire et la trop grande implication du parquet dans le foncier rural, créés des disparités importantes.
La
Le foncier en Haïti La propriété foncière, entre complexités juridiques et improvisations informelles depuis l’Indépendance, 0p. Cit, p11.
Au nombre de cinq, localisées à Port-au-Prince, Cap-Haïtien, Gonaïves, Les Cayes, Hinche.
198 Constitution de 1789 amendée, Op. Cit.
Décret du 23 novembre 2005, établissant l’organisation et le fonctionnement de la Cour supérieure des
comptes et du contentieux administratif désignée sous le sigle CSCCA, Le Moniteur, no 24, 10 mars 2006. Conseil Interministériel d’Aménagement du Territoire (CIAT), Étude d’Impacts Sociaux, Prepared for the Inter-American Development Bank, Haïti, Juin 2017, p 16, (47p).
régulation foncière se heurte à de multiples contraintes et handicaps matériels auxquels sont soumises la connaissance et l’application du Droit. Ainsi, les procédures administratives foncières et judiciaires ne peuvent pas, être mise en œuvre car les honoraires et frais d’enregistrement des titres fonciers, des actes judiciaires sont exorbitants et les honoraires des avocats peuvent variés jusqu’à 20% de la valeur nette du bien litigieux201. Alors qu’il faut aussi souligner que les recours judiciaires dans le foncier sont aussi confrontés aux faiblesses du système judiciaire car avec un budget limité, des salaires non ajustés, des paiements irréguliers, déficit de professionnalismes, des déficiences sécuritaires, les cas de corruptions ne font qu’augmentées, et les recours juridiques, pour la plupart n’aboutissent pas.
Par ailleurs, dans le cadre de cette recherche, comprendre l’étendue des contraintes dans l’organisation judicaire en matière de la gestion des terres permettra à mieux appréhender l’impact des décisions émis par les juridictions compétentes et cerner l’étendue des limites administratives et structurelles auxquelles sont confrontés les professionnelles du droit et les plaideurs dans la gestion des terres en Haïti.
4.2.5.1. Les compétences foncières dans l’organisation judiciaire
L’institution judiciaire réprime donc, punit, sanctionne, indépendamment de l’exécutif qui est le bras séculier de la justice et du législatif qui confectionne les lois répressives202. Ainsi, toutes les contestations relatives aux droits civils (dont celui de propriété) relèvent exclusivement du ressort des tribunaux. La Cour de cassation « ne connaît pas du fond des affaires » (art. 178 de la Constitution) mais de la légalité des décisions qui lui sont soumises, et elle se prononce aussi sur les conflits d’attribution203.
Les tribunaux de paix sont compétents pour trancher les litiges fonciers dans leur dimension possessoire204. Ils connaissent, […] mais seulement à charge d’appel : des déplacements de bornes, des entreprises sur les cours d’eau commis dans l’année, des complaintes et autres actions possessoires fondées sur des faits également commis dans l’année du trouble ; des demandes en résiliation de baux fondées soit sur le défaut de
201 Ibid.
CHEVALIER Jean –Jacques, Les grandes idées politiques de Machiavel à nos jours, p73.
Le foncier en Haïti : la propriété foncière, op. Cit, p12.
204 En matière de complainte, réintégrande et dénonciation de nouvel œuvre.
paiement des loyers et fermages, soit sur l’insuffisance des meubles garnissant la maison ou des bestiaux et ustensiles nécessaires à l’exploitation205. On remarquera le cadre temporellement de l’exercice de la compétence du tribunal de paix pour les questions immobilières, il faut que les faits qui justifient l’action aient été commis dans l’année du trouble, faute de quoi, on devrait comprendre que ce serait au tribunal de première instance d’être saisi comme on va le voir206.
Le décret du 30 juillet 1986207 en son article 10, considère les affaires terriennes comme des affaires urgentes qui doivent être jugées « par provision nonobstant pourvoi en cassation » 208. Aujourd’hui, puisqu’il n’existe que deux sections terriennes (à Saint- Marc et aux Gonaïves)209. Et le conseil national de gouvernement qui a succédé au président Jean-Claude Duvalier considérait que : « 210Le tribunal terrien d’Haïti n’a pas atteint les objectifs pour lesquels il a été créé ; qu’il y a lieu en conséquences d’adopter de nouvelles mesures susceptibles de ramener la paix dans la vallée et d’assurer aux propriétaires une protection efficace et opportun contre les atteintes de leurs intérêts légitimes211 ».
Le point qui, juridiquement, est très important pour la matière foncière, et qui résulte des attributions des compétences entre les juridictions mentionnées ci-dessus, est relatif à la distinction entre les actions dites pétitoires et celles possessoires. Les actions possessoires sont celles qui ne remettent pas en cause l’existence du droit de propriété lui-même, ce sont donc celles qui portent sur l’étendue de ce droit, ses modalités, les limites du terrain ; à l’inverse, celles dites pétitoires sont celles qui portent sur l’existence même du droit
de propriété. Les conflits terriens qualifiés de pétitoire (l’action de faire reconnaitre son droit en se prévalant de l’acte ou du titre de propriété) relèvent de la compétence du Tribunal civil. Ils sont donc référés au Tribunal d’instance qui est pour la majorité abandonnées en cours de route car les coûts de procès sont élevés et la durée
205 GOUSSE.H Bernard, (Mis à jour), Code Rural 1962, Editions Zémès, 2009, p158.
206 Décret du 1er février 2006, Op. Cit, art 85.
207 Ce décret abroge la Loi du 12 juillet 1961 et le Décret du 18 octobre 1961.
208 Https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/litige.php#/, page consultée le 02/02/22 à 4hr10PM Https://challengesnews.com/probleme-foncier-un-cancer-qui-ronge-le-droit-de-propriete-en-haiti/, page consultée le 30/06/21 à 3hr 15 PM
210 La loi du 12 juillet 1961 abrogée par le Décret du 30 juillet 1961et le Décret du 18 octobre 1961, portant création du Tribunal Terrien.
211 Journal Officiel de la République, Le Moniteur, No 66, Jeudi 14 Aout 1986.
avant que ne soit rendu un jugement peu courir en 2 et 5 ans et même plus. Et la note numéro 2 annexée à l’article 573 du Code civil haïtien, dispose que : « La personne qui a la possession d’immeuble ne peut être évincée sous le prétexte qu’elle n’en apporte la preuve lorsque son adversaire ne justifie ni par titre ni par la prescription qu’elle est propriétaire de l’immeuble litigieux212 ».
L’action pétitoire quant à elle est intentée par devant le Tribunal de Première Instance et permet à un plaideur de revendiquer la propriété d’un bien immobilier.
Le droit dans son principe, protège chacun en obligeant tout accusateur à la charge de la preuve. Toutefois, le plaideur doit avoir la capacité d’émettre des preuves à titre de demandeur. Puisque, en matière de revendication d’immeuble, le défendeur n’a rien à prouver. Dans le même article 573 du Code civil haïtien il est dit que : « Le demandeur au pétitoire qui ne justifie pas son droit de propriété doit succomber dans son action sans qu’il puisse se prévaloir des vices du titre ou
de la possession du défendeur213 ».
De part ce principe qui ne résout pas en bonne et due forme les conflits en matière de revendication, puisqu’il ne favorise pas la sécurisation légale de l’immeuble en conflits. Ce qui amène à constater la fragilité des résultats escomptés en matière de gestion efficace des terres et les limites de la législation nationale sur des cas pratiques incluant la gestion effective des terres, vu que la compétitivité au travers de l’article 44 du code de procédure civile «
Le défendeur au possessoire ne pourra se pouvoir au pétitoire qu’après que l’instance sur le possessoire aura été terminée214 » (Limite temporelle), (surseoir à toute action en pétitoire), et cela produit des restrictions entre les juridictions concernant l’effectivité des recours et les disparités que peuvent occasionnées la limite temporelle et surtout en matière de préjudices dérivants des troubles de possessions et de spoliation215.
En effet, légalement la reconnaissance d’un droit de possession peut être validée par le juge de paix, mais en même temps, il faut bien constater que cette compétence de reconnaissance est une manière de reconnaître une occupation paisible dans la durée et donc de permettre à la prescription de s’appliquer (donc, ultérieurement, de revendiquer
212 Note numéro 2 annexée à l’article 573 du Code civil haïtien.
213 Ibid.
214 Article 44 du Code civil haïtien.
215 Les conflits fonciers, Rapport de l’OFP RA, Haïti, Février 2017, p6.
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196 Définition donnée par l’article 62 de la loi sur les nouvelles régulations économiques (NRE) du 15 mai 2001. ↑
197 Au nombre de cinq, localisées à Port-au-Prince, Cap-Haïtien, Gonaïves, Les Cayes, Hinche. ↑
198 Constitution de 1789 amendée, Op. Cit. ↑
199 Décret du 23 novembre 2005, établissant l’organisation et le fonctionnement de la Cour supérieure des comptes et du contentieux administratif désignée sous le sigle CSCCA, Le Moniteur, no 24, 10 mars 2006. ↑
200 Conseil Interministériel d’Aménagement du Territoire (CIAT), Étude d’Impacts Sociaux, Prepared for the Inter-American Development Bank, Haïti, Juin 2017, p 16, (47p). ↑
202 CHEVALIER Jean –Jacques, Les grandes idées politiques de Machiavel à nos jours, p73. ↑
203 Le foncier en Haïti : la propriété foncière, op. Cit, p12. ↑
204 En matière de complainte, réintégrande et dénonciation de nouvel œuvre. ↑
205 GOUSSE.H Bernard, (Mis à jour), Code Rural 1962, Editions Zémès, 2009, p158. ↑
206 Décret du 1er février 2006, Op. Cit, art 85. ↑
207 Ce décret abroge la Loi du 12 juillet 1961 et le Décret du 18 octobre 1961. ↑
208 Https://www.dictionnaire-juridique.com/definition/litige.php#/, page consultée le 02/02/22 à 4hr10PM. ↑
209 Https://challengesnews.com/probleme-foncier-un-cancer-qui-ronge-le-droit-de-propriete-en-haiti/, page consultée le 30/06/21 à 3hr 15 PM. ↑
210 La loi du 12 juillet 1961 abrogée par le Décret du 30 juillet 1961et le Décret du 18 octobre 1961, portant création du Tribunal Terrien. ↑
211 Journal Officiel de la République, Le Moniteur, No 66, Jeudi 14 Aout 1986. ↑
212 Note numéro 2 annexée à l’article 573 du Code civil haïtien. ↑
214 Article 44 du Code civil haïtien. ↑
215 Les conflits fonciers, Rapport de l’OFP RA, Haïti, Février 2017, p6. ↑
Questions Fréquemment Posées
Quels sont les défis de la gestion des terres en Haïti?
Les défis incluent la faiblesse des trois pouvoirs de l’État haïtien, la décadence du système de régulation foncière, et les difficultés du système judiciaire à se prononcer en cas de conflit foncier.
Comment l’organisation judiciaire affecte-t-elle la gestion foncière en Haïti?
L’organisation judiciaire souffre de l’indépendance compromise du pouvoir judiciaire, de la clarté et de la modernité insuffisantes des lois, et d’une séparation inefficace entre le pétitoire et le possessoire.
Quelles sont les conséquences des frais d’enregistrement sur la gestion foncière en Haïti?
Les frais d’enregistrement des titres fonciers et des actes judiciaires sont exorbitants, ce qui empêche la mise en œuvre des procédures administratives foncières et judiciaires.