Aspect financier du promoteur immobilier: bilan, apports financiers…

Aspect financier du promoteur immobilier: bilan, apports financiers…

C- Aspect financier

1. Bilan prévisionnel

Le promoteur doit faire ce que l’on appel un « bilan prévisionnel », pour déterminer quel vont être les apports nécessaires, les marges de sécurité, et la rentabilité de l’opération.

Bilan prévisionnel du promoteur

Décomposition du prix de revient d’une opération de promotion immobilière

(Base : prix de revient HT, en %)

I Terrain, travaux terrain et frais terrain 29 à 30

II Taxes spécifiques (hors TVA) 3,5 à 4

III VRD (voirie et réseaux divers) et construction 50

IV Honoraires internes et externes (archi, BET, Bureaux de contrôle) 8,5 à 10

V Frais financier 8 à 8,5 selon les taux

VI Commercialisation + publicité 3 à 5

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Exemple Bilan de promotion immobilière

Adresse :

Projet : Surface du terrain

SHON ( surface hors œuvre net)

Nature Immeuble

Surface vendable

Nombre parkings

Nombre logements

HT TVA TTC

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I Foncier

Terrain

Notaire

Démolition

Géomètre

Agence/intermédiaire

Evictions

Sondages

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Total

II Taxes et redevances

TLE+TDCAUE

TRD+TEV

Redevances

PLD

Surdensité

Concessionnaires

Autre

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Total

III Travaux

VRD propres

Participations

Espaces verts

Construction

Fondations spéciales

Travaux

Travaux supplémentaires

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Total

IV Aléas/imprévus

Imprévus

Révision travaux

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Total

V Honoraires

Architecte

BET

Contrôle/Sécurité

Juridique

Assurance

Dommage-Ouvrage

Responsabilité civile

Honoraires gestion

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Total

VI Commercialisation

Honoraires location

Honoraires vente

Publicité

Frais divers

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Total

VII Frais financier

Frais

Préloyers

Garantie de loyer

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Total

VIII Prix de revient

IX Prix de vente

Logement

Bureaux

Activités

Commerces

Parkings

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Total chiffre d’affaires

X Marges

Sur prix de revient

Sur prix de vente

TVA résiduelle

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Total

2. Apports financiers

Il est souvent rare qu’un promoteur puisse financer seul une opération, ainsi des aides extérieurs sont souvent nécessaires.

a. Financement par les banques

Il faut savoir que les banques recherchent toujours la sécurité.

En effet, le métier de la banque n’est pas de partager les risques du projet avec le promoteur, mais de prêter de l’argent avec un maximum de sécurité pour percevoir des intérêts.

C’est pourquoi le crédit ne peut être accordé qu’à certaines conditions :

• Le promoteur doit avoir à ses côtés des partenaires dont l’apport financier constituera les fonds propres exposés aux risques du projet. On retiendra aujourd’hui une proportion de 20% de fonds propres.
• Un certain niveau de pré-commercialisation déjà assuré.

b. Fonds propres

Les fonds propres sont la partie des capitaux exposée aux risques du projet.

En cas de défaillance ou de charges financières imprévus, ce sont les premiers à être dilapidés.

Comme nous l’avons vu plus haut, les fonds propres doivent représenter environ 20% du financement total (une marge existe entre 10 et 20%).

Pour trouver cette part importante du financement, il existe plusieurs possibilités :

L’autofinancement, c’est-à-dire que le promoteur possède les finances nécessaires pour débloquer les fonds propres.

Le Tour de table, soit l’ensemble des partenaires acceptant de financer, sans appel public à l’épargne, un projet ou une entreprise.

Les partenaires qui viennent alors se joindrent au promoteur sont soit des banques, soit des compagnies d’assurances.

Elles deviennent alors associée au promoteur à travers une société crée pour l’occasion (Exemple : SCI ou SNC )

3. Ventes en état futur d’achèvement (VEFA) et vente à terme

La loi du 3 janvier 1967 prévoit deux modes de vente des immeubles à construire :

• La vente à terme
• La vente en état futur d’achèvement

a. Ventes en état futur d’achèvement VEFA

La vente en état futur d’achèvement est intéressante quant au financement du projet, puisqu’elle permet un transfert progressif de la propriété de la société de construction vers l’acquéreur, en contre partie de versement effectué au fur et à mesure de l’avancement du projet.

Une indemnité d’immobilisation (aussi appelé dépôt de garantit) est versé chez un notaire ou dans une banque, lors du contrat préliminaire (aussi appelé contrat de réservation) avec lequel l’acheteur s’engage à acheter, sinon il perd son indemnité d’immobilisation.

Si le vendeur construit l’immeuble il s’engage à le vendre au réservataire.

Ce contrat doit être conforme à la législation règlementant la VEFA et contenir un certain nombre de mentions sous peine de nullité.

Il faut que toutes ces mentions soient dans le contrat de réservation :

• Reproduction articles R 261-28 à R 261-31 du code de la construction et de l’habitation
• Surface habitable de l’immeuble objet du contrat
• Nombre de pièces principales
• Nombre de pièces de service
• Description équipement collectif

Situation dans immeuble si partie d’immeuble (appart)

Qualité de construction (note technique sommaire => nature et qualité des matériaux d’équipement)

• Prix prévisionnel et modalité éventuelle de révision
• Délai de réalisation des travaux
• Date à laquelle la vente sera conclue
• Prêt sollicité par le réservataire

Le montant de l’indemnité immobilisation varie selon de réalisation de la vente :

• 5% du prix prévisionnel si délai de réalisation de la vente < 1 ans
• 2% du prix prévisionnel si délai de réalisation de la vente n’excède pas 2 ans
• Pas de dépôt de garantie si délai de réalisation de la vent > 2 ans

Un mois avant la signature de l’acte, le vendeur adresse à l’acquéreur un projet (texte complet) de l’acte définitif

Si les conditions de contrat ne sont pas toutes respectées, le réservataire peut annuler et récupérer son argent (qui n’était pas entre les mains du vendeur, mais d’un notaire ou d’une banque,) l’argent est dégelé a partir du premier acte authentique chez le notaire, la réservation n’étant qu’un contrat sous seing privé.

La réalisation de l’acte notarié (soit le contrat définitif) dépend des garanties apportées par le promoteur :

Le vendeur fournit une garantie bancaire d’achèvement (extrinsèque), la banque se porte caution de l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance de la part du vendeur => la vente peut avoir lieu avant le commencement des travaux.

Pour que cette garantie puisse fonctionner, il faut que les fonds soient versés à la banque. ( Garantie Fournie par une banque, un établissement financier ou une société de caution mutuelle )

Le vendeur fournit une garantie intrinsèque d’achèvement => la vente ne peut avoir lieu qu’après l’achèvement des fondations.

Il existe deux types de garanties intrinsèques :

• 1. Hors d’eau => carcasse d’immeuble achevé et à l’abri de la pluie.

Sur l’immeuble et sur le terrain il n’y a pas d’hypothèque.

Le vendeur va demander à l’acquéreur de signer chez le notaire.

• 2. Fondations achevées et financement de 75% du prix de vente du programme assuré par :

1. Les fonds propres du vendeur
2. Le montant des ventes déjà réalisées
3. Les crédits confirmés obtenus par le vendeur auprès des banques.

On peut aussi trouver plus rarement une garantie de remboursement qui peut aussi être fournie soit par une banque, un établissement financier habilité ou une société de caution mutuelle, qui s’engagent à rembourser les fonds versés en cas de rupture du contrat de vente pour non achèvement.

Cette garantie est assez rare car l’immeuble (inachevé) « reste sur le dos » de la banque.

L’échelonnement du prix en cumul, au vu de la loi de 1967, ce fait de la manière suivante :

• 35% à l’achèvement des fondations (30% plus 5% versé a la réservation)- 70% à la mise hors d’eau- 95% à l’achèvement de l’immeuble- 100% lors de la mise à disposition

Si contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, l’acquéreur peut consigner 5% du prix à la caisse des dépôts et conciliations.

En ce qui concerne le prix final, il est :

• Soit ferme et définitif
• Soit révisable sur la base de l’indice BT 01 (pour les VEFA) (qui était de 100 à sa création en janvier 1974. 696,30 en novembre 2005) Révision limité à 70% de la variation de l’indice.

Si le BT augmente de 1,5% augmentation limité à 70% de cette augmentation.

b. Vente à terme

La vente à terme comprend deux actes authentiques :

– Acte authentique de vente d’origine comprenant :

• engagement par le vendeur de livrer l’immeuble à son achèvement* engagement pour l’acquéreur de payer.

– Actes authentique constatant l’achèvement de l’immeuble :

•  transfert la propriété de l’immeuble* effet rétroactif au jour de la vente (on est propriétaire pas du jour ou on paye, mais du jour ou on s’engage à payer.)
• les deux actes (vente et constatation de l’achèvement sont publiés à la conservation des hypothèques)
• ce type de vente d’immeuble à construire est peu usité => important effort financier pour le vendeur qui contrairement à la VEFA ne construit pas avec « l’argent des autres »

4. Construction maison individuelle

Ce que l’on vient de voir concerne la construction d’immeuble, pour ce qui est de la construction de maison individuelle, il existe deux types de contrat :

• Louage d’ouvrage (contrat de construction sans fourniture de plans) = c’est lorsqu’on signe avec un entrepreneur qui s’engage a faire des travaux chez vous.

Contrat courant mais pas réglementé.

• Contrat de construction (avec fourniture de plan), « pavilloneur »qui présente maison sur catalogue, maison témoin comme Domexpo.

Nous nous intéresserons à ce dernier contrat qui est, lui, règlementé :

Il faut trois garantis :

1. Garantie de remboursement des acomptes. Banque qui s’engage en cas de non obtention de permis de construire de rembourser les acomptes.
2. Garantie intrinsèque
3. Garantie extrinsèque

L’échelonnement du prix dans la maison individuelle est celui-ci :

• 15% à l’ouverture du chantier
• 25% à l’achèvement des fondations
• 40% à l’achèvement des murs- 60% à la mise hors d’eau
• 75% à l’achèvement des cloisons et mise hors d’air (fenêtre posée)
• 95% à l’achèvement des travaux d’équipement (menuiserie, plomberie, chauffage => second oeuvre
• 100% à la mise à disposition.