{"id":23388,"date":"2013-04-06T04:00:00","date_gmt":"2013-04-06T02:00:00","guid":{"rendered":"https:\/\/wikimemoires.net\/2013\/04\/06\/le-glissement-des-fonds-immobiliers-non-cotes-vers-la-liquidite\/"},"modified":"2022-12-17T10:44:59","modified_gmt":"2022-12-17T10:44:59","slug":"le-risque-de-liquidite-immobilier","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/wikimemoires.net\/2013\/04\/le-risque-de-liquidite-immobilier\/","title":{"rendered":"Le risque de liquidit\u00e9, l&rsquo;actif immobilier et l&rsquo;illiquidit\u00e9"},"content":{"rendered":"<p>Le risque de liquidit\u00e9, l&rsquo;immobilier et l&rsquo;illiquidit\u00e9<\/p>\n<div id=\"ez-toc-container\" class=\"ez-toc-v2_0_65 ez-toc-wrap-right counter-hierarchy ez-toc-counter ez-toc-light-blue ez-toc-container-direction\">\n<div class=\"ez-toc-title-container\">\n<p class=\"ez-toc-title \" >Table des mati&egrave;res<\/p>\n<span class=\"ez-toc-title-toggle\"><a href=\"#\" class=\"ez-toc-pull-right ez-toc-btn ez-toc-btn-xs ez-toc-btn-default ez-toc-toggle\" aria-label=\"Toggle Table of Content\"><span class=\"ez-toc-js-icon-con\"><span class=\"\"><span class=\"eztoc-hide\" style=\"display:none;\">Toggle<\/span><span class=\"ez-toc-icon-toggle-span\"><svg style=\"fill: #999;color:#999\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" class=\"list-377408\" width=\"20px\" height=\"20px\" viewBox=\"0 0 24 24\" fill=\"none\"><path d=\"M6 6H4v2h2V6zm14 0H8v2h12V6zM4 11h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2zM4 16h2v2H4v-2zm16 0H8v2h12v-2z\" fill=\"currentColor\"><\/path><\/svg><svg style=\"fill: #999;color:#999\" class=\"arrow-unsorted-368013\" xmlns=\"http:\/\/www.w3.org\/2000\/svg\" width=\"10px\" height=\"10px\" viewBox=\"0 0 24 24\" version=\"1.2\" baseProfile=\"tiny\"><path d=\"M18.2 9.3l-6.2-6.3-6.2 6.3c-.2.2-.3.4-.3.7s.1.5.3.7c.2.2.4.3.7.3h11c.3 0 .5-.1.7-.3.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7zM5.8 14.7l6.2 6.3 6.2-6.3c.2-.2.3-.5.3-.7s-.1-.5-.3-.7c-.2-.2-.4-.3-.7-.3h-11c-.3 0-.5.1-.7.3-.2.2-.3.5-.3.7s.1.5.3.7z\"\/><\/svg><\/span><\/span><\/span><\/a><\/span><\/div>\n<nav><ul class='ez-toc-list ez-toc-list-level-1 eztoc-toggle-hide-by-default' ><li class='ez-toc-page-1 ez-toc-heading-level-2'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-1\" href=\"https:\/\/wikimemoires.net\/2013\/04\/le-risque-de-liquidite-immobilier\/#I_Les_symptomes_dun_glissement_des_fonds_immobiliers_non_cotes_vers_la_liquidite\" title=\"I ) Les sympt\u00f4mes d&rsquo;un glissement des fonds immobiliers non cot\u00e9s vers la liquidit\u00e9\">I ) Les sympt\u00f4mes d&rsquo;un glissement des fonds immobiliers non cot\u00e9s vers la liquidit\u00e9<\/a><ul class='ez-toc-list-level-3' ><li class='ez-toc-heading-level-3'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-2\" href=\"https:\/\/wikimemoires.net\/2013\/04\/le-risque-de-liquidite-immobilier\/#A_De_lilliquidite_consubstantielle_a_une_liquidite_amenagee\" title=\"A.) De l&rsquo;illiquidit\u00e9 consubstantielle \u00e0 une liquidit\u00e9 am\u00e9nag\u00e9e\">A.) De l&rsquo;illiquidit\u00e9 consubstantielle \u00e0 une liquidit\u00e9 am\u00e9nag\u00e9e<\/a><ul class='ez-toc-list-level-4' ><li class='ez-toc-heading-level-4'><a class=\"ez-toc-link ez-toc-heading-3\" href=\"https:\/\/wikimemoires.net\/2013\/04\/le-risque-de-liquidite-immobilier\/#Leffort_de_liquidite_des_fonds_immobiliers_non_cotes\" title=\"L&rsquo;effort de liquidit\u00e9 des fonds immobiliers non cot\u00e9s\">L&rsquo;effort de liquidit\u00e9 des fonds immobiliers non cot\u00e9s<\/a><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/li><\/ul><\/nav><\/div>\n<h2><span class=\"ez-toc-section\" id=\"I_Les_symptomes_dun_glissement_des_fonds_immobiliers_non_cotes_vers_la_liquidite\"><\/span>I ) Les sympt\u00f4mes d&rsquo;un glissement des fonds immobiliers non cot\u00e9s vers la liquidit\u00e9<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h2>\n<p>L&rsquo;industrie immobili\u00e8re partait de loin. Et pour cause : entre <strong>immobilier et illiquidit\u00e9<\/strong>, l&rsquo;affinit\u00e9 r\u00e9v\u00e8le bien plus qu&rsquo;une terne paronymie.<\/p>\n<p>La <strong>contigu\u00eft\u00e9<\/strong> entre les deux termes se nourrit des caract\u00e9ristiques intrins\u00e8ques d&rsquo;un <strong>bien immobilier<\/strong> : la pierre figure m\u00eame sans conteste au Panth\u00e9on des actifs illiquides.<\/p>\n<p>Fig\u00e9e dans le g\u00e9nome de <strong>l&rsquo;actif immobilier, l&rsquo;illiquidit\u00e9<\/strong> devient vite un attribut encombrant : les incompressibles d\u00e9lais de transaction d&rsquo;un immeuble suffisent \u00e0 prendre la mesure de cette r\u00e9alit\u00e9.<\/p>\n<p>Une action du CAC40 peut changer de main des centaines de fois au cours d&rsquo;une m\u00eame journ\u00e9e, tandis qu&rsquo;un immeuble changera de propri\u00e9taire une fois tous les 7, 8, 10 ans peut-\u00eatre&#8230;<\/p>\n<p>L&rsquo;acquisition d&rsquo;un <strong>bien immobilier<\/strong> implique effectivement des co\u00fbts de transaction, qui alourdissent notoirement l&rsquo;op\u00e9ration (droits de mutation, frais de notaires, etc.).<\/p>\n<p>Cette d\u00e9pense non r\u00e9cup\u00e9rable conf\u00e8re un caract\u00e8re &laquo;irr\u00e9versible&raquo; \u00e0 la d\u00e9cision, et en affecte par cons\u00e9quent la fr\u00e9quence&#8230;<\/p>\n<p>Puis, fondamentalement, les d\u00e9marches de rapprochement n\u00e9cessaires entre acheteurs et vendeurs potentiels prennent du temps, et se r\u00e9v\u00e8lent co\u00fbteuses elles aussi : elles occasionnent des frais de d\u00e9placement, d&rsquo;interm\u00e9diation, de commercialisation, etc.<\/p>\n<p>De plus, la raret\u00e9 et le caract\u00e8re non-exhaustif de l&rsquo;information disponible contribuent encore \u00e0 \u00e9tirer le processus de transaction dans le temps, et le rendre <!--more--> incertain : en mettant un bien sur le march\u00e9, le vendeur ne ma\u00eetrise qu&rsquo;imparfaitement les conditions micro et macro-\u00e9conomiques qui d\u00e9termineront le d\u00e9lai de r\u00e9alisation de l&rsquo;op\u00e9ration !<\/p>\n<p>L&rsquo;examen des protocoles de due diligences INREV de certains fonds non cot\u00e9s fournit en la mati\u00e8re un ordre d&rsquo;id\u00e9e pr\u00e9cis : \u00ab un d\u00e9lai de six mois est la norme pour c\u00e9der un <strong>actif immobilier<\/strong> dans des conditions normales de march\u00e9. \u00bb<\/p>\n<p><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" class=\"alignnone size-large wp-image-90624\" src=\"https:\/\/wikimemoires.net\/wp-content\/uploads\/2022\/04\/Property_1650412680-1024x683.jpeg\" alt=\"Le risque de liquidit\u00e9, l&#039;actif immobilier et l&#039;illiquidit\u00e9\" width=\"1024\" height=\"683\" title=\"\"><\/p>\n<p>L&rsquo;al\u00e9a temporel r\u00e9sultant de cette situation incarne en lui-m\u00eame le <strong>risque de liquidit\u00e9<\/strong>, sachant que l&rsquo;incertitude croissante sur le d\u00e9lai de vente p\u00e8se \u00e0 la baisse sur le prix n\u00e9goci\u00e9.<\/p>\n<p>Le <strong>degr\u00e9 de liquidit\u00e9<\/strong> d&rsquo;un bien \u00e9volue donc au cours du temps, en fonction de la conjoncture \u00e9conomique et de facteurs locaux propres \u00e0 chaque actif.<\/p>\n<p>Mais de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, plus les d\u00e9lais de vente sont faibles et les volumes de transaction \u00e9lev\u00e9s, plus un march\u00e9 est r\u00e9put\u00e9 liquide, naturellement.<\/p>\n<p>Concr\u00e8tement, seules les actions de grandes capitalisations et les obligations d&rsquo;Etat se montrent r\u00e9ellement liquides&#8230;<\/p>\n<p>Or en pratique, les investisseurs subissent plus la volatilit\u00e9 qui r\u00e9sulte de cette liquidit\u00e9 qu&rsquo;ils n&rsquo;en profitent, en pratiquant des arbitrages permanents !<\/p>\n<p>En <strong>mati\u00e8re immobili\u00e8re<\/strong>, m\u00eame si la qualit\u00e9 des d\u00e9tenteurs peut dans certains cas influer sur le prix des actifs, ceux-ci restent massivement valoris\u00e9s sur la base de leurs cash-flows futurs ; ce crit\u00e8re suffit \u00e0 r\u00e9duire de facto l&rsquo;amplitude potentielle de la volatilit\u00e9.<\/p>\n<p>https:\/\/wikimemoires.net\/2013\/04\/les-fonds-immobiliers-ouverts-foyers-historiques-dilliquidite\/<\/p>\n<p>Lorsque l&rsquo;on consid\u00e8re <strong>l&rsquo;immobilier<\/strong> \u00e0 travers le prisme des fonds non cot\u00e9s, le sujet prend une r\u00e9sonnance tout particuli\u00e8re.<\/p>\n<p>A l&rsquo;occasion d&rsquo;une \u00e9tude intitul\u00e9e INREV Investment Intentions <a href=\"https:\/\/www.inrev.org\/research\/investment-intentions-survey\" rel=\"nofollow noopener\" target=\"_blank\">Survey2<\/a>, publi\u00e9e r\u00e9cemment, l&rsquo;organisme de r\u00e9f\u00e9rence du secteur livre une vision tr\u00e8s pointue des d\u00e9fis du moment, tels qu&rsquo;ils sont per\u00e7us par les investisseurs.<\/p>\n<p>Parmi les chantiers cruciaux qui se d\u00e9gagent, le manque de liquidit\u00e9 figure sans surprise en bonne place.<\/p>\n<p>Au chapitre des griefs formul\u00e9s \u00e0 l&rsquo;encontre du <strong>secteur immobilier<\/strong> non cot\u00e9, un certain nombre de probl\u00e9matiques connexes contribuent d&rsquo;ailleurs \u00e0 amplifier le constat :<\/p>\n<p>Les investisseurs stigmatisent souvent la difficult\u00e9 et le co\u00fbt du financement par la dette, de m\u00eame que le manque de capitaux \u00e0 investir pour les g\u00e9rants, ou l&rsquo;impact des mouvements de d\u00e9collecte sur les fonds\u2026<\/p>\n<p>Autant de th\u00e9matiques qui convergent vers la question de la liquidit\u00e9, et mettent en exergue la n\u00e9cessit\u00e9 de progresser sur ce terrain.<\/p>\n<h3><span class=\"ez-toc-section\" id=\"A_De_lilliquidite_consubstantielle_a_une_liquidite_amenagee\"><\/span>A.) De l&rsquo;illiquidit\u00e9 consubstantielle \u00e0 une liquidit\u00e9 am\u00e9nag\u00e9e<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h3>\n<h4><span class=\"ez-toc-section\" id=\"Leffort_de_liquidite_des_fonds_immobiliers_non_cotes\"><\/span>L&rsquo;effort de liquidit\u00e9 des fonds immobiliers non cot\u00e9s<span class=\"ez-toc-section-end\"><\/span><\/h4>\n<p>Dans l&rsquo;absolu, il n&rsquo;existe aucune d\u00e9finition universelle permettant de qualifier la <strong>liquidit\u00e9 d&rsquo;un actif<\/strong>.<\/p>\n<p>Ayant longtemps travaill\u00e9 sur cette notion, K. Boulding 3 \u00e9voque d&rsquo;ailleurs un concept qui ne brille ni par sa clart\u00e9, ni par son caract\u00e8re facilement mesurable.<\/p>\n<p>Mais d&rsquo;apr\u00e8s lui, trois caract\u00e9ristiques \u00e9mergent cependant au moment de d\u00e9gager un consensus :<\/p>\n<p>D&rsquo;abord, le co\u00fbt de la liquidation d&rsquo;une position sur une courte p\u00e9riode (identifi\u00e9e sous le vocable tightness en anglais, la contraction), puis la facult\u00e9 d&rsquo;acheter ou vendre une quantit\u00e9 de parts cons\u00e9quente, moyennant un impact minimal sur les prix (depth, la profondeur), et enfin la propension des prix \u00e0 se remettre rapidement d&rsquo;un choc de march\u00e9 al\u00e9atoire (resiliency, autrement dit l&rsquo;\u00e9lasticit\u00e9, la r\u00e9sistance).<\/p>\n<p>Parall\u00e8lement, les travaux de Black (1971), Bagehot (id.) ou encore Kyle (1985) corroborent cette approche, en mettant souvent l&rsquo;accent toutefois sur un quatri\u00e8me \u00e9l\u00e9ment, crucial : l&rsquo;imm\u00e9diatet\u00e9 potentielle des transactions.<\/p>\n<p>Afin de prendre le pouls de chacun de ces points n\u00e9vralgiques, il suffit de placer le st\u00e9thoscope sur les indicateurs relatifs aux volumes \u00e9chang\u00e9s, v\u00e9ritables miroirs de <strong>l&rsquo;\u00e9tat de liquidit\u00e9 des march\u00e9s<\/strong>.<\/p>\n<p>Si l&rsquo;on soumet par exemple le <strong>march\u00e9 immobilier<\/strong> direct \u00e0 cet examen, le r\u00e9sultat est r\u00e9v\u00e9lateur : le volume d&rsquo;\u00e9change constat\u00e9 sur le continent europ\u00e9en traduit une dur\u00e9e de d\u00e9tention moyenne de 13 ann\u00e9es ! 4<\/p>\n<blockquote><p>2 cinqui\u00e8me enqu\u00eate annuelle de l&rsquo;INREV sur les intentions des investisseurs, effectu\u00e9e en passant en revue un panel de 114 acteurs du march\u00e9 (essentiellement des investisseurs en fonds propres, des fund managers et des g\u00e9rants de fonds de fonds)<\/p>\n<p>3 On peut citer notamment son ouvrage \u201cA liquidity preference theory of market prices \u201d publi\u00e9 en 1944.<\/p>\n<p>4 selon une \u00e9tude r\u00e9alis\u00e9e en 2007 par JLL, ce qui tend \u00e0 d\u00e9montrer la tr\u00e8s faible liquidit\u00e9 du march\u00e9, en d\u00e9pit d&rsquo;une conjoncture dynamique sur la p\u00e9riode envisag\u00e9e<\/p><\/blockquote>\n<p>Dans l&rsquo;univers des fonds non cot\u00e9s plus pr\u00e9cis\u00e9ment, <strong>l&rsquo;illiquidit\u00e9<\/strong> traduit une distorsion5 entre la liquidit\u00e9 offerte aux investisseurs, et celle des positions investies.<\/p>\n<p>L&rsquo;engrenage peut ainsi affecter durablement le fonds, les conditions de march\u00e9 rendant d\u00e9licate la cession des actifs \u00e0 leur prix de valorisation&#8230;<\/p>\n<p>Selon l&rsquo;Acad\u00e9mie am\u00e9ricaine des actuaires, dont l&rsquo;un des groupes de travail s&rsquo;est pench\u00e9 sur la notion, la <strong>liquidit\u00e9<\/strong> \u00ab est la capacit\u00e9 de satisfaire les demandes de retrait de capitaux dans leur ensemble, y compris les plus inattendues, au <strong>moyen des liquidit\u00e9s<\/strong> d\u00e9tenues dans le m\u00eame temps par le fonds, ou bien gr\u00e2ce \u00e0 la vente d&rsquo;actifs \u00bb.<\/p>\n<p>Le <strong>risque de liquidit\u00e9<\/strong> renvoie donc \u00e0 l&rsquo;hypoth\u00e8se qui verrait une entit\u00e9 \u00e9prouver des difficult\u00e9s \u00e0 honorer ce m\u00eame engagement.<\/p>\n<p>Les causes potentielles de retrait des capitaux sont multiples : une r\u00e9trogradation de la note de cr\u00e9dit d&rsquo;une entit\u00e9 financi\u00e8re par exemple, une publicit\u00e9 n\u00e9gative, ou les difficult\u00e9s d&rsquo;autres soci\u00e9t\u00e9s exer\u00e7ant dans le m\u00eame champ d&rsquo;activit\u00e9, et plus g\u00e9n\u00e9ralement la d\u00e9t\u00e9rioration de la conjoncture \u00e9conomique&#8230;<\/p>\n<p>La <strong>gestion du risque de liquidit\u00e9<\/strong> fait donc appel \u00e0 l&rsquo;art d&rsquo;anticiper de telles circonstances, et vise \u00e0 en pr\u00e9venir les cons\u00e9quences.<\/p>\n<p>Si l&rsquo;on essaie d&rsquo;identifier les sources de d\u00e9sagr\u00e9ments potentiels, il appara\u00eet par exemple que le contr\u00f4le d&rsquo;un volume \u00e9lev\u00e9 de parts du fonds, par un nombre r\u00e9duit d&rsquo;investisseurs, accroit substantiellement le <strong>risque de liquidit\u00e9<\/strong> d\u00e8s lors que ceux si manifestent le d\u00e9sir de se d\u00e9sengager\u2026<\/p>\n<p>Particuli\u00e8rement familier des <strong>fonds immobiliers<\/strong>, ce cas de figure concentre \u00e0 lui seul tout <strong>l&rsquo;enjeu de la liquidit\u00e9<\/strong>.<\/p>\n<blockquote><p>5 (Le terme anglais \u2018mismatch\u2019 refl\u00e8te sans doute le concept avec plus de pertinence encore)<\/p>\n<p>6 L\u2019anticipation du ph\u00e9nom\u00e8ne rel\u00e8ve en l\u2019esp\u00e8ce du pur calcul stochastique.<\/p><\/blockquote>\n<p>Le <strong>risque<\/strong> appara\u00eet d&rsquo;autant plus sensible lorsque les investisseurs sont mobiles, c&rsquo;est-\u00e0-dire susceptibles de r\u00e9aliser des arbitrages fr\u00e9quents.6<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Le risque de liquidit\u00e9, l&rsquo;immobilier et l&rsquo;illiquidit\u00e9 I ) Les sympt\u00f4mes d&rsquo;un glissement des fonds immobiliers non cot\u00e9s vers la liquidit\u00e9 L&rsquo;industrie immobili\u00e8re partait de loin. 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