La vente du lot transitoire au copropriétaire - WikiMemoires

La vente du lot transitoire au copropriétaire


3°) La vente du lot transitoire au copropriétaire

a) Les règles de majorité :

Il y a eu lieu, par la suite de vérifier que l’assemblée générale a effectivement délibérée à la majorité requise en vue de l’aliénation de cette partie commune.

Ainsi qu’il a été dit ci-dessus, la vente n’étant pas considérée comme portant atteinte à la destination de l’immeuble, l’unanimité n’est pas requise, mais seulement la double majorité de l’article 26 de la loi de 1965

b) Le problème de la vente à l’euro symbolique

Au vu des documents présentés par notre client, le procès-verbal d’assemblée générale indique qu’il a été voté la cession de cette partie de couloir à l’euro symbolique. Devant cette particularité, il y a lieu d’analyser cette situation.

Pour toute aliénation à titre onéreux, comme l’est la vente, le prix convenu entre les parties doit être un prix réel et sérieux ; et le fait de consentir une vente à un euro, reviendrait à conférer au syndicat la possibilité de réaliser des actes de dispositions à titre gratuit, pour raison d’absence de prix.

Une partie de la doctrine et de la pratique considère qu’il ne peut s’agir de libéralité dans la situation suivante : lorsque cette portion de partie commune ne bénéficie à aucun autre copropriétaire, lorsqu’il s’agit d’une simple régularisation d’une situation de fait perdurant, et que la décision d’aliéner est prise à l’unanimité. Une reconnaissance de conseils donnés aurait été présentée au client qui l’aurait signée. Celle-ci l’aurait averti des risques encourus, à savoir, :

– une requalification civile en donation,

– et un redressement fiscal pour insuffisance de valeur déclarée au titre des droits d’enregistrement.

Mais selon un autre courant, plus prudent, il est considéré que dans cette situation, il doit y avoir un prix réel, ne serait- ce que pour faire correspondre logiquement la valeur exprimée dans l’acte à la valeur vénale sur laquelle seront assis les droits d’enregistrement.

Au cas d’espèce, il a été demandé de revoter cette résolution au prix de 11.000,00 euros, correspondant à la valeur vénale réelle, i.e. : la valeur du marché.

c) Les formalités relatives à la cession

* Les apports de la loi ALUR

La cession de parties communes doit répondre aux exigences du droit commun des ventes.

La loi ALUR sus-visée a modifié l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, améliorant l’obligation d’information des acquéreurs. Le notaire doit donc obtenir une fiche synthétique sur la copropriété (un état daté du syndic). Cette fiche comprend les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti.

Par ailleurs, l’article L.721-2 du Code de construction et de l’habitation impose que des documents spécifiques soient annexés aux promesses ou actes de vente d’un lot à usage d’habitation. En pratique, il sera annexé au projet d’acte de modificatif contenant vente :

Les procès-verbaux d’assemblée générale des trois dernières années, le règlement de copropriété, ses modificatifs subséquents, l’état daté du syndic et le certificat de l’article 20-II de la loi du 10 juillet 1965 (précisant que l’acquéreur est à jour dans ses charges de copropriété.)

* Les autres formalités

L’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation, relatif à tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, impose que l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte. Cet envoi a été effectué par lettre recommandée avec accusé de réception. La lettre de notification ainsi que le recommandé ont été annexés à l’acte.

Par ailleurs, une attestation de mesurage exigée par la loi du 18 décembre 1996 dite loi Carrez a été produite pour l’ensemble des surfaces concernées, et a été annexée à l’acte.

Aussi, les diagnostics techniques obligatoires (amiante, plomb, diagnostic électricité, termites, état des risques naturels et technologiques) ont été délivrés et annexés. Il n’en résulte aucune observation méritant d’en faire mention ici.

En outre, il y a eu lieu d’envisager un éventuel exercice du droit de préemption de la Ville de Paris. Par principe, toute aliénation d’un bien immobilier est soumise au droit de préemption. Toutefois, il y a exonération au droit de préemption en cas d’aliénation dans une copropriété verticale d’un bien à usage d’habitation, dont le règlement de copropriété a été publié au Service de la Publicité Foncière depuis plus de dix ans. Cependant, la commune avait instauré un droit de préemption renforcé, par le fait que l’immeuble est mitoyen d’une Administration pouvant constituer un logement de fonctions pour des fonctionnaires.

Ainsi, la déclaration d’intention d’aliéner (DIA) a été notifiée au service de l’urbanisme de la Ville de Paris. Cette notification comprend quatre exemplaires de cette déclaration, le pli a été envoyé par lettre recommandé avec accusé de réception, suivant la procédure légale.

La mairie a deux mois pour faire connaitre sa réponse ; à l’issu de ces deux mois, elle est considérée avoir renoncé à exercer son de droit de préemption.

En ce qui nous concerne une lettre de renonciation au droit de préemption émanant de la Ville de Paris est arrivée un peu moins d’un mois après. La réponse de la Mairie a été annexée à l’acte également.

Enfin, concernant l’origine de propriété : l’analyse du titre de propriété revient dans cette situation à compulser le règlement de copropriété. L’origine de propriété à rédiger consiste à retranscrire l’opération de prélèvement sur les parties communes, et plus antérieurement le règlement de copropriété instituant le régime de la copropriété.

Aperçu fiscal : comme nous l’avons indiqué ci-dessus, la vente est soumise :

– au droit d’enregistrement (taxe de publicité foncière) de 5,80% soit sur un prix de 11 000,00€ =638€

– et à la Contribution de Sécurité Immobilière (ci-devant salaire du Conservateur des Hypothèques) au taux de 0,10%, soit un minimum de perception de 15,00€

4°) La suppression du lot transitoire

Dans l’acte il devra être procédé à l’annulation et à la suppression du lot transitoire, et ce pour un instant de raison, pour qu’il puisse y avoir rattachement immédiat avec le lot existant appartenant à Monsieur Z.

Le lot 51 est par conséquent purement et simplement annulé. Immédiatement après il doit y avoir la réunion entre le lot 25 et le lot 51.

5°) Les conditions de la réunion de lots

a) Les conditions de l’intégration de l’ancien palier dans l’appartement

L’article 71 B-1- 5eme alinéa du décret du 14 octobre 1955 impose que « la réunion de plusieurs lots pour former un lot nouveau ne peut donner lieu à la création d’un lot désigné par un seul numéro que si les lots réunis ne sont pas grevés, lors de la publication de l’acte modificatif, de droits ou charges différents publiés au fichier immobilier.

En l’espèce, le lot 25 appartenant à Monsieur Z. était grevé d’une inscription de privilège de prêteur de deniers. Quant au lot 51, le report de l’hypothèque contre le syndicat des copropriétaires ne se fait pas sur la partie commune détachée, ainsi qu’il a été dit ci-dessus.

De fait, il n’y a aucun obstacle à la réunion des lots.

Ici encore, la numérotation est à la suite de ceux existants. Il a été créé le nouveau lot n°52.

Par ailleurs, il y a eu lieu de stipuler dans l’a
cte une clause de report d’hypothèque. En effet, le nouveau lot créé n’ayant plus le même numéro, il y a eu lieu de requérir le Service de la Publicité Foncière aux fins de reporter l’inscription de privilège de prêteur de deniers sur le nouveau lot. Quand bien même l’assiette de ce droit de gage général étant plus importante que précédemment, il est d’usage de demander l’accord du créancier.

Une lettre de la banque autorisant le report de cette inscription sur le nouveau lot a été annexée à l’acte.

b- La rédaction des modifications dans l’acte

En suite de la suppression des lots 25 et 51, il a été créé le nouveau lot n°52 ainsi désigné :

Le lot numéro CINQUANTE DEUX (52)

Au quatrième étage, logement, composé de …/… (dont un double salon- séjour)

Et les 75 / 1005èmes des parties communes générales et du sol.

Ainsi, il a été inséré dans l’acte le tableau suivant :

Conformément aux dispositions de l’article 71, C, 2 du décret n° 55-1350 du 14 octobre 1955, la modification à l’état descriptif de division qui vient d’être constatée, est résumée dans le tableau ci-dessous :

N° de lot

Bâtiment

Escalier

Étage

Désignation

Quote-part

Observations ou nouvelle quote-part sur 1005èmes

1

Unique

Unique

RdC.

Logement

70/1005

70/1005

…/…

25

Unique

Unique

4ème

Logement

Néant

Suppression du lot

…/…

51

Unique

Unique

4eme

Palier (partie)

Néant

Suppression du lot

52

Unique

Unique

4ème

Logement et palier (partie)

75/1005

Nouveau lot 52 issu de la réunion des lots 25 et 51

Total

1005/1005èmes

_______________________

CA Paris, 23e ch. A, 12 nov. 1991 – CA Paris, 23e ch. B, 6 nov. 2008 : JurisData n° 2008-372668

CA Pau, 1re ch., 27 mai 2002, n° 01/000037 : JurisData n° 2002-183429.

En effet, il est impossible pour un syndicat de copropriétaires de faire une donation.

Issu de l’article 54-III de la loi du 24 mars 2014 dite loi ALUR

Loi 96-1107 du 18 décembre 1996 améliorant la protection des acquéreurs de lots de copropriété

Art. L 271-4 à L 271-6 du Code de la Construction et de l’Habitation imposent, une obligation d’annexer à la promesse de vente et à l’acte définitif portant sur tout ou partie d’un immeuble bâti des diagnostics obligatoires.

Art.L211-5 du Code de l’urbanisme


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