Le loyer est fixé librement par les parties au moment de la conclusion du contrat de location. La relation contractuelle basée sur le contrat de location étant appelée à durer, le loyer doit normalement être révisé au cours du bail pour le faire correspondre aux fluctuations économiques afin qu’il soit équitable.
A défaut d’accord entre les parties sur le loyer au moment du renouvellement du bail le législateur a prévu les éléments qui servent pour la fixation du loyer par une décision judiciaire.
I- Les éléments servant pour la détermination du loyer
En l’absence d’un accord des parties sur la révision du loyer après l’expiration de la durée du bail, l’article 22 de la loi a prévu un certain nombre d’éléments pour servir de base pour la détermination d’un loyer équitable. Le loyer est fixé en tenant compte des éléments suivants :
* La surface totale réelle affectée à la réception du public ou à l’exploitation en tenant compte de la vétusté (l’ancienneté) et de l’équipement des locaux mis par le propriétaire à la disposition de l’exploitant, de la nature et de la destination de ces locaux ainsi que de leurs accessoires et de leur dépendance. Il peut en outre être tenu compte de la surface des ouvertures sur vus par rapport à la surface totale du local.
* La surface totale réelle des locaux annexes éventuellement affectés à l’habitation de l’exploitant ou de ses proposés.
* Les éléments commerciaux ou industriels en tenant compte d’une part de l’importance de la ville, du quartier, de la vue et de l’emplacement, et d’autre part, de la nature de l’exploitation et des commodités offerts pour son accomplissement.
* Les charges imposées au locataire : les éléments pris en considération par la loi sont relatifs aux caractéristiques du local : sa superficie, les équipements dont ils bénéficient, la destination des lieux et la situation commerciale du local.
Dans la pratique, l’évaluation du loyer est effectuée suite à une expertise judiciaire qui prend en général comme base pour l’évaluation du loyer les éléments suivants :
- le taux d’augmentation du coût de la vie depuis la conclusion du contrat de location ou son renouvellement.
- la valeur foncière du local en tenant compte du prix du terrain, du coût de la construction et de la vétusté du local.
II- La révision du loyer
Le loyer peut au terme de l’article 24 de la loi être révisé à la demande du bailleur ou du locataire.
La demande de révision ne peut être faite au terme de l’article 25 de la loi que 3 ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé.
Le propriétaire peut cependant au terme de l’article 25 de la loi présenter une demande de révision du loyer sans avoir à respecter le délai de 3 années en cas de vente du fonds de commerce.
La demande de révision doit au terme de l’article 24 de la loi être faite par un exploit établi par un huissier notaire.
Cet exploit doit être conforme aux conditions prévues pour le congé et reproduire les dispositions de l’article 27 de la loi.
La demande doit mentionner le montant du loyer demandé.
A défaut d’accord entre les parties sur le montant du loyer dans les 3 mois de la signification de la demande, celle- ci est jugée par le président du tribunal de première instance du lieu de situation du fonds de commerce qui est saisi par la partie qui a reçu la demande conformément aux dispositions de l’article de l’article 28 de la loi.
La demande de révision des loyers ne peut, au terme de l’article 26 alinéa 2 de la loi, être recevable que si les conditions économiques se sont modifiées au point d’entraîner une variation de + du ¼ de la valeur locative fixée par le contrat ou par décision judiciaire.
Durant l’action en justice en fixation du loyer, le locataire est tenu, au terme de l’article 29 de la loi, de continuer à payer les loyers échus au prix ancien.
Le nouveau prix est du à partir de la date indiquée par la demande à moins que les partis ne conviennent d’une date plus ancienne ou plus récente.
