7. Fonctionnement des S.I.S.P.
7.1. Généralités
La principale source de financement est la société du Logement de la Région de Bruxelles-Capitale S.L.R.B., sans laquelle les sociétés immobilières de service public S.I.S.P. seraient financièrement non viables. Elle répartit les crédits à sa disposition et finance une bonne part des investissements nécessaires à la mise à niveau décent du parc de logements sociaux bruxellois.
Dans la mesure où les recettes des S.I.S.P. sont inférieures à leurs dépenses, la S.L.R.B. doit assurer le renflouement des caisses des sociétés immobilières de service public S.I.S.P. en équilibrant leurs bilans. En effet, les logements sociaux sont attribués aux familles locataires selon la superficie, le nombre de pièces, la situation géographique etc. Le loyer payé par la famille est plafonné au prorata de ses revenus. Ce plafonnement est indépendant du loyer de base du logement occupé. Si le loyer de base est supérieur au plafond autorisé, la différence est alors supportée sans compensation pas la S.I.S.P. gérant le logement. L’équilibre financier n’est atteint que si les pertes ainsi occasionnées sont compensées par un gain dégagé sur d’autres locations. Ce n’est pas toujours le cas et c’est pourquoi le soutient de la S.L.R.B. est alors nécessaire, par l’intermédiaire d’allocation régionale de solidarité.
Par ailleurs, les charges des consommations courantes et des services généraux doivent être supportés intégralement par les locataires, indépendamment de leurs revenus. Il y a donc un total découplage entre les charges et le loyer. Une S.I.S.P. peut donc augmenter son loyer de base suite à des investissements. Mais elle ne peut exiger un loyer supérieur au plafond autorisé, indexé sur le revenu du locataire même si, par ailleurs, ce dernier voit ses charges diminuer d’autant.
Ajoutons que dans le cas du Foyer Ixellois, on trouve parmi les actionnaires la Commune, le CPAS et des actionnaires privés. Ils peuvent également constituer des sources de financement. La Commune d’Ixelles a contribué au financement à hauteur de 360.000€ en 2009 et 100.000€ en 2010.
7.2. Calcul du loyer42
Comme nous l’avons déjà vu, le locataire paye un loyer « réel », basé sur un loyer de base et un coefficient de revenu. Ce loyer de base est lui-même fonction de plusieurs paramètres, dont un est le montant des investissements réalisés et qui peuvent être imputés sur le prix de revient du logement. Mais si des rénovations sont faites sur bases de subsides non remboursables ou si elles se font dans le cadre de l’accord de coopération Beliris, le prix de revient du logement n’augmente pas. Il peut donc y a voir une injustice entre un locataire dont le logement a été rénové grâce à des crédits budgétaire (remboursables) et un autre pour lequel le coût des investissements n’est pas une charge pour la S.I.S.P. Un accord est récemment intervenu afin que dans l’avenir, les subsides de Beliris ne représentent plus que 51% de l’investissement, le reste étant financé par la S.L.R.B. Cela permet de :
– rétablir l’équité entre les locataires;
– laisser la gestion des projets à Beliris qui dispose des ressources humaines nécessaires;
– multiplier par deux43 l’importance des projets qui seront gérés par Beliris.
42 Source : http://www.S.L.R.B..irisnet.be/site12/S.L.R.B./louer-un-logement-social/droits-et-de-devoirs- du-locataire/calcul-du-loyer/, accédé en août 2010
7.3. Causes de déficits
Une des causes du déficit a déjà été expliquée plus haut (7.1.) et est liée est fait que le revenu réel payé par le locataire est plafonné par un coefficient lié à ses revenus (loyer réel = loyer de base x coefficient de revenu).
Mais les principales causes des déficits des sociétés de logements sociaux sont les arriérés de loyers impayés et les pertes dues aux logements inoccupés.
Tableau 8: Montant des arriérés pour l’ensemble des S.I.S.P. de 2004 à 2008
| Année | Montants dus(loyers+charges) (k€) | Totalarriérés (k€) | % | Arriéré liés auxcharges (k€) | % lié auxcharges |
| 2004 | 134 923 | 11 839 | 8,77% | 2 148 | 18,14% |
| 2005 | 138 548 | 12 308 | 8,88% | 2 302 | 18,70% |
| 2006 | 144 079 | 13 663 | 9,48% | 3 550 | 25,98% |
| 2007 | 146 679 | 13 967 | 9,52% | 3 295 | 23,59% |
| 2008 | 152 316 | 13 098 | 8,60% | 2 429 | 18,54% |
Source : S.L.R.B., Renseignements statistiques 2004 à 2008.44
Tableau 9: Montant des arriérés pour le Foyer Ixellois de 2004 à 2008
| Année | Montants dus Total % Arriéré liés aux (loyers+charges) arriérés charges(k€) (k€) (k€) 3 541 411 11,61% 165 3 597 299 8,31% 97 3 722 320 8,60% 145 3 802 338 8,89% 107 3 942 419 10,63% 140 | % lié aux charges |
| 20042005 2006 2007 2008 | 40,15%32,44% 45,31% 31,66% 33,41% |
Source : S.L.R.B., Renseignements statistiques 2004 à 2008.45
43 Du moins d’un point de vue théorique car le personnel de Beliris n’est pas illimité.
44 http://www.bghm.irisnet.be/site12/S.L.R.B./publications/articles
Parmi ces créances, certaines ne seront jamais récupérées pour des raisons qui peuvent être identifiées, telles que le décès du locataire ou le fait qu’il ait déménagé sans laisser de trace. Ainsi pour l’année 2009, sur les 300.000€ d’arriérés locatifs, la mise en non- valeur d’un montant de 100.000 € a été approuvée en conseil d’administration, avec l’accord de la S.L.R.B.
Les logements sont parfois anciens et nécessitent des rénovations, que ce soit pour améliorer la qualité de vie, le confort, l’isolation. Certains logements sont inoccupés pour cause d’insalubrité. D’importants travaux de rénovations sont dès lors programmés. Durant ces travaux la location n’est pas possible. Le locataire sera alors temporairement relogé dans un autre logement appartenant à la S.I.S.P., parfois même dans une autre société de logement public. L’inoccupation peut aussi résulter des remises en état parfois nécessaires lorsqu’un locataire quitte un logement.
Tableau 10: Montant des pertes liées aux logements inoccupés de 2004 à 2008
| Ensemble des S.I.S.P. | Foyer Ixellois | |||||
| Année | Montants dus(loyers en k€) | Inoccupés(l oyers en k€) 5 229 5 562 6 474 6 925 6 677 | % | Montants dus(loyers en k€) | Inoccupés(l oyers en k€) 356 386 398 395 362 | % |
| 20042005 2006 2007 2008 | 109 248113 597 119 063 124 144 128 677 | 4,79%4,90% 5,44% 5,58% 5,19% | 3 8023 977 4 133 4 270 4 377 | 9,36%9,71% 9,63% 9,25% 8,27% |
Source : S.L.R.B., Renseignements statistiques 2004 à 2008.46
Tableau 11: Nombre de logements inoccupés de 2005 à 2008
| Ensemble des S.I.S.P. | Foyer Ixellois | |
| Année | en en relocation Total rénovation | en en relocation Total rénovation |
| 20052006 2007 2008 | 1 487 621 38 3501 647 417 38 415 1 609 454 38 373 1 790 437 38 389 | 0 145 1 2280 146 1 228 0 125 1 218 118 11 1 225 |
Source : S.L.R.B., Renseignements statistiques 2004 à 2008.47
7.4. Constructions et rénovations
Comme nous l’avons vu dans le deuxième chapitre48, les besoins de construction des logements sociaux sont énormes. Et les besoins en rénovation le sont tout autant. Des objectifs sont régulièrement fixés au niveau politique, mais sur le terrain, la concrétisation tarde. Il ne s’agit pas uniquement de problèmes de budgets. Car mêmes lorsqu’ils sont débloqués, les chantiers n’avancent pas. 4 ans après le lancement du plan quadriennal 2006-2009, certains des travaux qu’il devait financer n’en sont encore parfois qu’au stade de projet.
Les raisons de ces temps longs sont les suivantes49:
* Les procédures de marché publiques, qui ont leur utilité mais occasionnent des délais inévitables sur les réalisations de projets.
* Les procédures de rénovations sont également beaucoup trop fastidieuses (87 étapes)50. Il y a une multiplicité des acteurs intervenant dans les prises de décisions.
* La carence en personnel dans certains domaines de compétence (ingénieurs, juristes, techniciens, etc.) dans certaines S.I.S.P. qui ont peu de moyens.
* Dans certains cas, la rénovation d’immeubles classés, lorsque les intérêts de préservation du patrimoine ne concordent pas avec ceux de confort des locataires
* Le manque d’outils d’aide à la décision permettant de donner des priorités aux travaux qui doivent être réalisés
Une cellule «Aide à la Maîtrise d’Ouvrage» (AMO) a été crée en 2006 par la S.L.R.B. afin d’améliorer les délais et la qualité des projets financés par la région. Cette cellule est opérationnelle depuis janvier 2007 et épaule dans leur travail les équipes existant au sein des SISP. Elle fournit des formations au personnel des S.I.S.P. (sur les procédures des marchés publics, l’élaboration de projets, …), aide au recrutement, représente les S.I.S.P. au niveau des pouvoirs publics (notamment auprès de l’IBGE). La cellule AMO veut jouer un rôle de facilitateur et apporter une aide concrète pour faire avancer les dossiers.
7.5. Etat de l’existant
Pour savoir quels sont les investissements à réaliser prioritairement pour diminuer les consommations d’un logement, il faut idéalement réaliser une analyse de la situation existante, via un audit énergétique. En effet chaque logement est différent, les causes des consommations élevées peuvent être diverses. Et la façon d’y répondre varie elle aussi en fonction des contraintes budgétaires, techniques, et architecturales.
De ce point de vue-là, le logement social part déjà avec un handicap. En 1999, un cadastre technique donnant la situation des logements sociaux sur Bruxelles avait été demandé par Alain Hutchinson, alors Secrétaire d’Etat au logement afin d’objectiver les besoins en rénovation des logements sociaux. Le rapport estimait les besoins en rénovation à 450 millions d’euros, selon les normes en vigueur à l’époque. Soit avant la mise en place du Code du Logement et de l’ordonnance PEB, qui ont augmenté les exigences qualitatives des logements.
48 11.4.
49 Interview de Christos Doulkeridis, Secrétaire d’Etat de la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement, S.L.R.B.-Info, n°60, mars-avril 2010, p8
50 Chiffre donné par le Rassemblement Bruxellois pour le droit à l’habitat, http://www.rbdh-bbrow.be/spip.php?article4, accédé en août 2010
Outre le fait les besoins estimés en rénovation n’ont été que très partiellement remplis, le cadastre lui même pose problème.51 Il nécessite une mise à jour et contient de nombreuses lacunes. Quand un bâtiment est dans un état homogène, que toutes les composantes sont au même niveau d’ancienneté, il n’y a pas trop de problème. Mais lorsqu’il y a eu des rénovations isolées de certains appartement, d’autres laissés inchangés, ou seulement partiellement rénovés, on voit que le cadastre ne correspond pas à la réalité. De plus, un bâtiment peut être parfaitement entretenu et présenter des performances énergétiques épouvantables. Il est donc nécessaire de réaliser une mise à jour poussée, au risque de faire des investissements qui ne sont pas nécessaires. Il sera disponible dès 2011.52
8. Conclusion
Les difficultés du logement social sont bien connues. Logements insuffisants, inoccupés, ou nécessitant d’importantes rénovations, déficits chroniques des sociétés de logement. Dans un tel contexte, se donner en plus des objectifs environnementaux n’est -il pas problématique ?
D’un point de vue budgétaire, il y a deux éléments à garder à l’esprit. Premièrement, les exigences de performances énergétiques ne seront pas un problème si les budgets nécessaires aux adaptations demandées sont libérés. Mais cela ne suffit pas. Car le second point est que les sommes allouées au plan 2006-2009 n’ont toujours pas été dépensées. Les travaux auxquels elles étaient destinées ont en effet pris des retards considérables. C’est une observation qui peut ici aussi sembler paradoxale quand on est peu familier avec le secteur des logements sociaux : l’argent est là mais il n’est pas utilisé. Que manque-t-il pour que les projets avancent?
La lourdeur des procédures reste un problème. Mais il faut bien aussi se rappeler qu’elles sont là en partie pour éviter que ne se répètent les abus qui ont été commis dans le passé. Tirer un simple trait sur ces exigences n’est ni possible ni souhaitable. Il faut cependant parvenir à les faire évoluer pour les rendre plus efficaces, afin qu’elles permettent le même degré de contrôle, tout en étant plus rapides.
Le manque de ressources humaines est aussi une autre cause de ces lenteurs. Lorsque la gestion du quotidien, des affaires courantes, accapare totalement ces ressources, il devient difficile d’améliorer l’existant et de pouvoir se lancer dans des projets qui demandent beaucoup de temps et qui requièrent des compétences qui parfois font défaut. Le Secrétaire d’Etat au logement a donc demandé que soient libérés des fonds qui permettront la création d’une cellule d’expertise commune aux sociétés immobilières de service public S.I.S.P., au niveau régional.53
51 Entretien avec Mr Jacques Jourquin, 30 juillet 2010
52 http://www.als-vsh.be/Public/Cadastre_FR.htm
53 Interview de Christos Doulkeridis, Secrétaire d’Etat de la Région de Bruxelles-Capitale en charge du Logement, S.L.R.B.-Info, n°60, mars-avril 2010, p8
Enfin, il faut toujours garder à l’esprit que ces exigences énergétiques ont bien sûr pour but de se conformer à la législation en vigueur et de mieux préserver l’environnement. Mais qu’elles sont aussi un bénéfice indéniable pour les personnes qui vivent dans ces logements. Car donner un logement à un loyer acceptable n’est rien si le montant des charges (pour rappel indépendant du revenu) est lui exorbitant.
Le fait que les charges que les locataires ne parviennent pas à payer viennent grossir les arriérés dû aux sociétés de logements montre que ces dernières tireront aussi avantage à la diminution des consommations des personnes qu’elles logent.
Lire le mémoire complet ==> (Les économies d’énergie dans le secteur des logements sociaux)
Mémoire de Fin d’Etudes en vue de l’obtention du grade académique de Master en Sciences et Gestion de l’Environnement
Université Libre de Bruxelles – Institut de Gestion de L’environnement et Aménagement du Territoire
