b. Impacts économiques
« L’immeuble vert : qui va payer ? » Voici le genre de question centrale qui anime les débats en 2010. La réponse est complexe et nécessite une analyse à plusieurs niveaux de lecture :
- quel est le surcoût pour la construction neuve ?
- pour le parc existant, comment les investisseurs évaluent le coût de rénovation et son impact sur le niveau de loyer ?
- quel impact sur la valorisation de l’immeuble ?
- quelle est la composition du coût global du poste de travail ?
- quel sera l’impact des nouvelles normes sur les composantes du coût global ?
- le niveau de charges va-t-il baisser, comme promis ?
- s’il y a des gains, comment vont-ils se répartir entre les acteurs ? Commençons l’analyse de ces enjeux par le début de la chaîne, à savoir l’investisseur.
i. Comprendre l’impact pour l’investisseur : la Green Value
La production neuve s’avère plus coûteuse ?
Pour l’investisseur, le coût du projet conditionne le coût d’acquisition donc le rendement de l’opération. Les surcoûts estimés par les promoteurs seraient dû :
- au temps et coûts d’étude et de conception plus longs que sur un immeuble classique
- au coût plus élevé des matériaux et technologies utilisés pour un immeuble certifié (bien que cela devrait baisser avec la généralisation de leur utilisation).
Selon une étude anglaise de CBRE sur le sujet 59, le surcoût pour un bâtiment neuf serait estimé à :
- 2 à 3% pour un niveau minimum de certification environnementale
- de 5 à 7,5% pour un bâtiment ‘plus vert’.
Cependant, compte tenu du manque de recul et d’expérience en matière de construction durable, il est important d’analyser ces éléments avec précaution. Certains acteurs estiment que, sur de nombreux projets, le surcoût provient du fait que la certification n’a pas été prévue au lancement mais a été mise en place après le lancement du projet, afin de répondre aux nouvelles normes de construction. En résumé, le coût de construction serait plus élevé de 1 à 8% selon le niveau de certification requis (parfois plus sur des projets plus ambitieux type BBC ou BEPOS, pour lesquels des surcoûts de 10 à 15% sont évoqués).
Pour citer un acteur français, Eric MAZOYER, de Bouygues Immobilier expliquait dans un entretien à la Tribune, que le surcoût était estimé à 12%, sans tenir compte de l’installation de production d’énergie renouvelable sur le bâtiment. 60
59 Etude CBRE « Who pays for Green ?The economics of sustainable buildings “ – 2009.
60 http://www.latribune.fr/green-business/l-integrale-des-tchats/20091021trib000435614/demain-quels-batiments-verts-.html
61 ‘Le Livre Blanc de l’Immobilier Durable’ – DTZ – 2009
62 « Does green pay off ? » par Norm MILLER (professeur à l’université de San Diego), Jay SPIVEY (directeur des Recherche – CoStar) et Andy FLORANCE (CEO de CoStar). CoStar est un organisme privé de recherche dédié à l’immobilier, propriétaire de la première base de données immobilière aux USA.
63 Kok, Eichholtz & Quigley, Doing well by doing good? An analysis of the financial performance of green office buildings in the USA” – Mars 2009
64 64 IEIF Réflexions Immobilières n°52 – «Chiffrer la Green Value : une étude de cas» par A. CHAZEL
65 BNP Parisbas Immobilier (Atisreal à l’époque) – Année Immobilière 2008 – slides bureaux IDF
66 www.regus.fr pour tout complément d’information ou par email [email protected]
67 Charte de l’Expertise, article 7- Réserves concernant l’environnement et la contamination : « Il ne rentre pas dans les compétences normales de l’Expert en évaluation immobilière d’apprécier ni de chiffrer l’incidence des risques liés à la contamination des sols, des bâtiments, la pollution des terrains et plus généralement les questions concernant l’environnement. »
68 Dr LORENZ – MRICS Germany – Karlsruhe Institute of Technology – www.property-advisors.de
69 Voir www.immobilierdurable.eu, Dialogue avec le Directeur Général d’une foncière allemande ou encore sur le blog de la foncière http://alstria.blogspot.com/2010/03/ceteris-paribus.html#more (anglais)
L’étude de David LANGDON ‘Cost of Green Revisited’ publiée en 2007 offrait un autre point de vue, concluant : « Il n’existe pas de différence significative de coûts moyen pour les immeubles verts comparés aux immeubles non-verts ». D. Langdon explique que les coûts de construction avaient à l’époque fortement augmenté de 25 à 30% mais que les projets LEED étaient construits sans surcoût. Il constatait également que les équipes de projet avaient tendance à considérer la construction durable comme une caractéristique séparée alors qu’elle doit être intégrée transversalement dans le projet.
D’après Maya RAVEREAU, architecte de formation, les certifications ont contraint les constructeurs à revoir leurs processus de production, à les rationnaliser, générant ainsi des économies non négligeables dans le processus de production.
L’enjeu majeur : la rénovation du parc existant
Concernant les bâtiments existants, l’affaire est bien plus sérieuse et le mystère nettement plus épais… car dépendant de la typologie d’actif, de son âge et du niveau de prestation souhaité. D’après le cabinet DTZ61, le surcoût peut atteindre 20% voire bien davantage pour des actifs des années 70-80, à tel point que certains actifs obsolètes ne vaudront pas la peine d’être rénovés, d’autant que la rénovation énergétique s’accompagne souvent d’une perte de surface utile de 10 à 15% (effet ‘ciseaux’)
Le cas est problématique en particulier pour les immeubles situés en Régions avec un loyer faible. L’impact des coûts de rénovations pour un loyer à 120€/m² est nettement plus fort que pour un actif à Paris QCA à 500 ou 600€/m².
Citons quelques exemples chiffrés mentionnés par des acteurs du marché :
- à l’occasion d’un séminaire organisé par IPD, la société GENERALI évoquait des coûts de rénovation de 3 à 15% supérieurs à la normale selon l’âge et la typologie du bâtiment (sur un échantillon de 27 bâtiments. Par ailleurs, la mise en place de recommandations techniques et comportementales a permis de réduire les consommations énergétiques de 15 à 20%.
- Dans un dossier de BusinessImmo, consacré à la stratégie de développement durable des investisseurs, le surcoût des travaux liés aux normes environnementales est estimé entre 10 et 20% selon les cas.
Surcoût compensé par une hausse du niveau de loyer et du revenu locatif
Revenons un instant sur la notion financière de Green Value, qui intéresse les investisseurs. Trois indicateurs clés sont utilisés :
- o le niveau de loyer,
- o le montant du revenu locatif (loyer x taux d’occupation)
- o et le prix de revente.
La plupart des études concluent à des indicateurs plus élevés pour les immeubles verts comparés aux immeubles ordinaires. A titre d’exemple, l’étude ‘Does Green Pay Off ?’62 publiée en 2008, reposant sur une base de données de 900 immeubles nord-américains, confirmait cette tendance.
Source : Etude ‘Does green pay off ? » – 2008
Une autre étude américaine datant de 200963 conclue à un loyer moyen de +3% et d’un revenu locatif des +6% (compte tenu d’un taux d’occupation plus élevé).
L’étude IEIF64 sur la Green Value a pris en exemple la réhabilitation d’un immeuble selon 3 différents scénarios, et conclue à une valeur locative supérieure de 2 à 5% selon les hypothèses.
A la lecture de ces rapports, on pourrait conclure que l’utilisateur va obligatoirement devoir payer un ‘premium’ pour s’installer dans un immeuble construit ou rénové selon les dernières normes environnementales.
Le raccourci n’est pas si simple car d’autres paramètres entrent en ligne de compte :
o couple loyer/charges : le niveau de loyer doit être mis en relation avec le niveau de charges, supposé diminuer sur les immeubles verts.
o les critères liés à l’âge du bâtiment, à sa localisation et ses prestations doit être pris en compte car il va fortement impacter la valeur du loyer.
o le contexte de marché : l’état de la demande et de l’offre influencera le niveau de loyer également. Comme vu précédemment, dans un contexte de crise, les rares investisseurs prêts à lancer des opérations vertes ‘en blanc’ (sans engagement préalable contractuel d’un locataire) peuvent bénéficier du phénomène rareté. Dès lors que l’offre en immeubles durables certifiés sera plus large, cet effet s’estompera.
o cette valeur verte correspond également à des bénéfices pour l’utilisateur comme nous l’avons détaillé précédemment. Le rapport qualité/prix est à comparer à un immeuble de standing similaire, non certifié.
Des écarts de loyer à remettre en perspective dans le contexte de marché
Il faut mettre en perspective ces loyers en progression, avec les mesures d’accompagnement et les baisses potentielles de loyer susceptibles de représenter des efforts bien plus significatifs. Dans la conjoncture actuelle, il n’est pas rare de se voir proposer une période de franchise correspondant à 1 ou 2 mois de loyer par année d’engagement.
Obtenir 9 mois de franchise pour un engagement ferme de 6 ans représente une économie de 12,5%. Par ailleurs, les bailleurs peuvent compléter cette franchise par des accompagnements en travaux, et ce afin de conserver une valeur faciale élevée (pour une revente éventuelle de l’actif).
Le montant de ces mesures d’accompagnement n’étant jamais dévoilé au marché, les valeurs enregistrées par Immostat ne constituent pas un reflet fidèle du loyer réellement payé par le locataire durant la durée ferme d’engagement. Par ailleurs, les évolutions récentes des loyers faciaux dans le QCA ont affiché des réductions de 50 à 100 € en moyenne, ce qui représente des baisses de 8 à 15% selon les cas.
Les mesures d’accompagnement. A l’occasion de son point marché annuel, BNP Paribas quantifiait les mesures d’accompagnement incluses dans les transactions65. Ces gestes commerciaux, accordés principalement sous forme de franchise de loyer, voire de travaux, représentait un effort de 9 à 13% en moyenne selon les secteurs, avec des écarts bien plus importants de 3 à 22%.
Dans le cas de la prise à bail par Regus de surfaces au sein de l’immeuble HQE du 103, rue de Grenelle (livré en mars 2009, voir photo ci-contre), le loyer de présentation a été revu à la baisse entre 2008 et 2009, du fait de la pression du marché sur les valeurs locatives à la baisse. L’effet ‘premium’ de la certification a été dilué par le contexte de marché.
Il reste encore quelques plateaux de libres sur ce superbe bâtiment si cela intéresse le lecteur : en bail conventionnel chez SFL ou précaire à partir de 12m² chez Regus66…
Avec une augmentation de la valeur vénale à la clé ?
Dans l’étude publiée par l’IEIF, la valeur vénale du bien augmente donc de 6 à 15% selon les scénarii plus ou moins ambitieux de réhabilitations énergétiques. Il faut toutefois souligner que ce modèle de calcul est soumis à un certain nombre d’incertitudes liées au contexte de marché et à la qualité initiale de l’immeuble. Les études anglo-saxonnes précitées sur le même sujet concluaient à des valeurs vénales en augmentation de 6 à 35%.
Les experts immobiliers, chargés d’évaluer la valeur des immeubles une à deux fois par an, ont encore du mal à prendre en compte la valeur verte des immeubles. Le paramètre environnemental fait l’objet d’une remarque particulière dans la Charte de l’Expertise, excluant ce paramètre des compétences de l’expert. 67
Afin de prendre en compte l’influence des performances environnementales, le modèle ci-dessous (initié par David LORENZ68 et adapté par l’équipe animée par Jean CARASSUS) tente une synthèse de l’impact de facteurs environnementaux sur la valeur de l’actif
Constituants et déterminants environnementaux potentiels de la valeur de marché d’un immeuble locatif
Pour le propriétaire, il y aurait peut-être un surcoût de construction ou de rénovation, mais qui serait largement compensé par l’augmentation du revenu locatif et de la valeur vénale de l’immeuble. Au- delà de cette notion de Valeur verte, certains investisseurs préfèrent insister sur le risque important de dévalorisation de l’actif énergivore au regard des futures règlementations.
Green Value ou ‘Brown Discount’? S’agit-il d’une valorisation supplémentaire ou d’un dévalorisation des immeubles non-verts ? Dans un échange avec Jean CARASSUS, Olivier ELAMINE, CEO de Alstria Office REIT (foncière allemande) s’inscrit en faux contre l’idée de Green Value en affirmant69 : «Un immeuble vert ne crée pas de valeur, mais l’introduction des problématiques durable dans l’immobilier à accélérer l’obsolescence du stock existant, et par conséquent réduit la valeur des immeubles « non verts ».
Il invite les chercheurs à plutôt se pencher sur les calculs de décote des immeubles obsolètes, et souligne avec force et conviction les incohérences des nouveaux immeubles HQE. En France, les professionnels estiment que sur les 50 millions de m² du parc, 25 à 35 millions seront bientôt obsolètes.
Si certaines études américaines démontrent cette valeur verte, en France d’autres acteurs restent plus réservés sur le sujet et souligne le manque d’expérience en la matière. Dans un article des Echos70, Philippe FIXEL d’IPD expliquait : ‘Nous ne constatons pas de liens entre les performances environnementales d’un bâtiment et les prix de revente ou les loyers’. L’auteur de l’article souligne que la certification HQE est trop récente pour conclure à une valeur verte à la revente (car peu d’immeubles certifié ont changé de mains) ou en valeur de loyer, mais confirme que les durées de commercialisation sont plus courtes sur les immeubles verts.
Des rénovations que le bailleur doit prévoir dans le cycle de vie de l’immeuble
Comme nous l’avons vu, ces travaux viennent augmenter la valorisation de l’actif, et son loyer potentiel (et éviter son obsolescence future) ; du point de vue de l’utilisateur, il est donc logique que cette rénovation se fasse aux frais du propriétaire, qui doit anticiper et provisionner ce genre de travaux pendant la durée du bail.
Les investisseurs répondent à cela que les utilisateurs vont bénéficier d’immeubles plus confortables, plus productifs moins gourmands en charges, et qu’il est normal que les bénéfices de ces investissements soient partagés. Mais peut-on quantifier ces bénéfices de part et d’autres pour partager équitablement les gains ? Rien n’est moins sûr.
Comme l’expliquait un directeur immobilier à l’occasion d’un petit-déjeuner de l’ADI, les investisseurs ont bénéficié de certains enrichissements qui auraient dû les inciter à provisionner en prévision des travaux annoncés par la loi du Grenelle de l’Environnement. Par ailleurs, les revenus locatifs ont fortement progressé grâce à l’indexation.
A observer l’évolution de l’ICC71 en 2008 et 2009, on constate que les loyers ont été fortement pour le locataire, jusqu’à 10,45% par an en 2009, (voir le diagramme ci-dessous), sous l’effet décalé de la hausse du prix de l’énergie, sans corrélation avec un coût similaire pour le propriétaire. Touchant les utilisateurs locataires au pire moment de la crise, cette augmentation exagérée a eu un double effet :
– inciter les locataires à renégocier les loyers et/ou à déménager de leur immeuble pour trouver des solutions immobilières plus économiques.
– inciter les acteurs du marché à recadrer ce mécanisme d’indexation des loyers de bureaux sur des bases moins volatiles, en intégrant une part d’Indice des Prix à la Consommation et une part de l’évolution du PIB.
Ce nouvel indice proposé par un groupe de réflexion dédié à ce sujet, nommé ILAT, n’a toujours pas été officialisé par l’Etat et demeurerait une exception en Europe. Les plupart des pays européens appliquent l’équivalent de l’Indice des Prix à la Consommation et son application ne soulève aucune controverse. En attendant d’officialisation de ce nouvel indice par l’INSEE, les utilisateurs ont tout intérêt à plafonner l’augmentation de cet indice dans le bail et à prévoir son remplacement automatique par le nouvel indice dès son officialisation.
ii. La problématique des charges
Jusqu’ici, le propriétaire cherchait à s’assurer idéalement que
- l’ensemble des charges et coût de maintenance du bâtiment étaient refacturées au preneur (selon le principe du bail dit ‘triple net’)
- le niveau de charges soit en ligne avec les prestations proposées, avec les immeubles de même catégorie et ne constitue pas un frein à la commercialisation du bien.
L’émergence du développement durable impacte l’investisseur sur sa surveillance du niveau de charges locatives, en rapport avec la consommation énergétique du bâtiment. Pour ce faire, il se repose plus étroitement sur le facility manager, désormais encouragé à surveiller de près la consommation de l’immeuble, et à accompagner l’utilisateur en ce sens. Comme nous le verrons plus tard, il y a certes un coup de projecteur bénéfique sur le niveau de charges, mais la tendance à la baisse n’est pas si évidente.
iii. Les promesses des immeubles verts, en termes de consommation énergétique sont-elles tenues ?
Les premiers retours d’expérience indiquent que les bâtiments consomment plus que prévu. Le CSTB72 a ainsi conduit une étude sur 2 bâtiments développés par ICADE, indiquant que les consommations étaient 40 à 50 kWh/m² de plus que prévu.
Plusieurs raisons étaient évoquées pour expliquer ces écarts : une mauvaise adéquation entre la conception du bâtiment et son usage, des problèmes de conception du bâtiment ne permettant pas de changer les réglages par plateau et un manque de savoir- faire relatif à la gestion de ces nouveaux outils.
Toutefois, avec des niveaux de consommation de 170 et 247kWh/m², cela reste en dessous de la moyenne du parc existant (309 kwH/m² selon IPD), et il est bon de rappeler que toute nouvelle technologie requiert une période d’adaptation73. Et comme me le rappelait Me PELLETIER, ‘La période actuelle est propice à l’apprentissage’.
iv. Quel est l’impact de la baisse des consommations énergétiques sur le coût global du poste de travail ?
Les utilisateurs surveillent l’évolution potentielle des coûts immobiliers à partir de différents indicateurs (loyer, charges, fiscalité etc..) mais le Coût Global d’Occupation devient une référence. Développé par IPD, ce ratio calculé à partir du code des coûts immobiliers (similaire à un plan comptable) classe les différents postes en selon 5 catégories distinctes74.
L’objectif est de pouvoir comparer le coût global par m² ou par poste de travail à des référentiels nationaux, ou à établir un benchmark des différents immeubles d’un parc immobilier au sein d’un groupe. IPD réalise ses calculs à partir d’une base de données de 42 contributeurs utilisateurs, et référence 3 273 immeubles couvrant une surface totale de 5,1 millions de m².
Selon les indicateurs IPD 2010 :
- le coût moyen du poste de travail s’élève à 10 050€/an par occupant (soit +3% vs 2008), avec des écarts importants entre l’immeuble ‘standard province’ à 6 849€ et l’immeuble ‘haut de gamme prestige’ à 15 307€.
- le coût moyen par m² s’établit à 507 €/m²/an (Provnice 235€, Haut de gamme Prestige à 646€/m²)
- le poste ‘Energie’ représente 4,4% du total, soit une moyenne de 22€/m²
- la surface moyenne par occupant s’établit à 25m² en SUBL75 et 11,5 en SUN
- la répartition du coût complet par occupant selon les 5 catégories en 2008 et 2009 se décompose ainsi :
Source : IPD France
– Notons que le loyer représente en moyenne 45 à 55% du coût total
– La consommation moyenne en énergie finale représente 309 kWh/m² SUBL et les ¾ de la consommation d’énergie est d’origine électrique.
=> Comparaison des immeubles HQE avec les autres immeubles76 :
o Surcoût de construction : +3% (amorti sur 10 ans)
o Economie d’énergie : 5,2€/m² dont 2€/m² dus à la ndseification de l’espace accrue et 3,2€/m² liés à l’énergie, l’eau et les déchets.
En complément, une étude de CBRE France sur les charges immobilières77 fournit des enseignements à retenir :
- l’immeuble HQE présenterait un budget ‘fluides’ moins important (21% contre 25%)
- mais le poste ‘maintenance’ augmenterait de 3 points (46%), conséquence de la mise en place de dispositifs de réduction des consommations.
- Au total le budget global d’un immeuble HQE serait inférieur de 2% à celui d’un immeuble ‘code du travail’.
Comparaison estimée de la structure des budgets de charges d’un immeuble code du travail et d’un immeuble HQE
Source : CBRE Property Management
Conclusion n° 1 : le loyer attendu peut être supérieur à celui d’un bâtiment conventionnel, mais le niveau de loyer est impacté plus fortement par les paramètres de marché, de négociation, et les loyers des immeubles neufs sont logiquement plus élevés que les immeubles anciens, ce qui tend à fausser les études sur le sujet.
Conclusion n° 2 : compte tenu du manque d’expérience sur les immeubles certifiés, il est encore difficile de trouver des résultats crédibles de réduction charges (ce qui m’était confirmé par M. Jérôme DUMINIL, consultant en rénovation énergétique chez ENEOS et participant du groupe Parc Tertiaire Privé – Bâtiments Existants). Personne aujourd’hui ne sait dire comment vont réellement évoluer sur la durée, les coûts de maintenance de système technologiques plus sophistiqués.
L’exercice de comparaison est d’autant plus difficile que les immeubles ont tous des caractéristiques propres et qu’il n’est pas facile d’isoler les comportements des utilisateurs et la gestion technique plus ou moins rigoureuse de l’immeuble. L’impact de l’évolution des prix des matières premières pourrait également se faire sentir sur la facture.
Conclusion n° 3 : la part de la consommation d’énergie dans le coût total d’occupation est faible. L’impact d’une réduction des consommations énergétiques, à elle seule, sur le coût total sera limité. En revanche, une gestion technique rigoureuse peut générer des économies sans investissements, et l’usage éco-comportementale de l’utilisateur constitue la troisième condition incontournable pour obtenir des économies significatives.
70 Les Echos du 7 avril 2010 : ‘Les immeubles verts rapportent-ils plus ?’
71 ICC : Indice du Coût de la Construction, publié par l’INSEE chaque trimestre. Il détermine le pourcentage annuel de hausse ou de baisse du loyer. Particularité française, cet indice (donc la méthode de calcul est assez opaque) utilisé pour les loyers de bureaux, mesure l’indice de prix de la construction neuve à usage d’habitation, ce qui n’est pas très logique. http://www.statistiques.developpement-durable.gouv.fr/article.php3?id_article=1319
72 Centre scientifique et technique du bâtiment – http://www.cstb.fr/
73 « Les bâtiments verts tiennent-ils leurs promesses ? » – Les Echos du 22 mars 2010.
74 Coûts d’occupation / coûts d’aménagement / coûts de services aux bâtiments / coûts des services aux occupants / coûts de gestion immobilière. IPD a décliné le même principe normatif avec le ‘code des surfaces’, et plus récemment, le ‘code environnemental’.
75 Surface Utile Brute Locative – Surface Utile Nette
76 Echantillon d’immeubles HQE limité. IPD nous invite à analyser les résultats avec précaution
77 CBRE Market View, Charges Immobilières – Juillet 2010 – disponible sur www.cbre.fr
Conclusion n° 4 : l’utilisation d’un immeuble HQE s’accompagne d’une rationalisation des surfaces qui permet d’optimiser le coût global par occupant.
