Hausse des prix cause un krach immobilier : aucune relation avec la crise [1] (II-2)
Pour sa part, le segment du logement social affiche des signes de fragilité dont les causes sont loin d’être inspirées de la crise internationale. Il suffit de savoir qu’aucune entreprise socialisée dans ce créneau n’a signe de conventions cette année avec l’Etat. et pourtant, autant de promoteurs se sont enrichis grâce au logement social. aujourd’hui, ces derniers estiment qu’à 140 mille DH l’unité, le prix de vente ne couvre pas l’ensemble des charges et, partant, ne procure à l’investissement aucune rentabilité financière (cela dépend de la marge qu’ils veulent empocher).
Des prix qui touchent le plafond, des taux condamnés à augmenter, la spéculation qui s’intensifie : le logement devient de plus en plus inaccessible. l’éclatement de la bulle mobilière est-il pour bientôt ?
La commercialisation de mon dernier projet, totalisant une centaine d’appartement, a pris un peu plus d’un an. Et entre la vente du premier et du dernier appartement, j’ai augmente progressivement le prix du mètre carré de 20%.
Cette confession d’un promoteur immobilier illustre l’envolée des prix observée ces dernières années dans le secteur. Jamais les prix des logements de standing n’avaient atteint ces niveaux stratosphériques : le mètre carre à plus de 20000 Dirhams ou l’appartement pour plus de 2millions de dirhams sont devenus un minimum pour prétendre à un logement dans les centres villes ou les quartiers résidentiels de Casablanca, Rabat et Marrakech. Même le profil des acquéreurs tend a changer, à mesure que le prix crève le plafond. “Au début, les clients étaient des couples qui chercheraient une résidence haussière des prix’’, explique notre promoteur.
Ce renchérissement a crée ainsi un glissement de la demande : “les gens relativement aisés abandonnent le rêve d’acquérir une villa pour se rabattre sur des appartements de haut standing. les classes moyennes glissent vers les petites superficies (d’ailleurs rares sur le marché),ou encore vers les logement économiques ’’,constate ce promoteur.
Cette inadéquation entre l’offre et la demande engendre une véritable paupérisions des ménages, du moins par rapport à leur budget de logement. Ce transfert de la demande d’un segment à l’autre permet en outre d’entretenir la hausse des prix :faute de trouver un domicile à leur taille, les ménages se positionnent sur un segment un cran au-dessous de leur budget, et sont même prêts à payer une prime par rapport au prix “normal’’.
Néanmoins, cet effet quasi mécanique a ses limites. Arrivés à un certain seuil, les prix deviennent dissuasifs :les ménages décident alors de temporiser avant d’acheter, espérant une correction du marché.
D’ailleurs, ces deux deniers mois, cycle semble être amorce. “Apres la saison estivale, marquée par l’arrivée des MRE, le marché s’est relativement calme, explique un agent immobilier casablancais. Les acheteurs se font de plus en plus rares.
Du coup, les promoteurs stabilisent désormais leurs prix, alors qu’auparavant, ils avaient tendance à les augmenter toutes les deux semaines’’. Certains promoteurs auraient même commerce à revoir leurs prix à la baisse. “Aujourd’hui, certains vendeurs font des genittesses de 10% par rapport au prix annoncé, alors qu’il y a encore quelques mois, ils exigeaient une avance des acheteurs avant même la signature du compromis de vente. ils étaient en position de force, puisque les acheteurs potentiels défilaient à longueur de journée ’’, Poursuit notre agent immobilier.
[1] Page web : l’immobilier au Maroc et la crise
La difficulté se poserait plus en termes d’inadéquation entre l’offre et la demande et dans le manque de foncier. On trouve une sur abondance d’appartements de haut standing alors que cette catégorie ne correspond pas aux besoins : les ménages marocains recherchent dans le moyen de gamme par exemple à Marrakech et Casablanca.
En effet, la couche moyenne a tendance soit à s’endetter énormément pour accéder à la propriété soit à se diriger vers le logement social qui ne lui était pas destiné.
Ensuite l’offre de foncier constructible et urbanisable se raréfie depuis 2000 ce qui se traduit par une augmentation du cout foncier (excessif et spéculatif) d’où un renchérissement du cout final du logement et la nécessite pour les pouvoirs publics d’injecter du terrain public dans le marché pour pallier au crédit.
Cet ensemble de facteurs liés à une conjoncture internationale incertaine entraine un glissement vers le locatif. D’une part le pouvoir d’achat des ménages ne peut pas suivre la hausse des prix et d’autre part ceux-ci espèrent une baisse des possible baisse des prix après des années d’envolée financière du prix du mètre carré.
Le point de vue de l’Etat est légitime. 25% de ménages dépensent un budget inferieur à 3000 DH par mois et il leur serait impossible de devenir propriétaires si le prix du logement dépasse les 200 mille DH.
Sur le segment de la gamme moyenne, c’est là où l’inadéquation entre l’offre et la demande semble être le mieux vérifiée. Un gap qui n’a rien à voir avec la crise et qui remonte bien loin dans le temps.
Si les promoteurs expriment aujourd’hui leur intérêt vis-à-vis de ce créneau, c’est parce qu’il s’est avéré, chiffres à l’appui, que l’essentiel de la demande sur le marché immobilier se concentre auprès de la classe moyenne (logement dont le prix varie entre 400 et 900 mille DH).D’après l’enquête du HCP sur les dépenses, 42%des ménages disposent d’un budget mensuel compris entre 3000 et 6000 DH. C’est dire que le potentiel existe. Reste maintenant à structurer l’offre.
