III- Le refus de renouvellement du bail commercial
Le bailleur peut mettre fin au bail en refusant de la renouveler.
Cette décision du bailleur présente une grande gravité pour le commerçant qui risque de perdre une grande partie de sa clientèle et de ses bénéfices au cas où il quitterait le local ou se trouve son fonds de commerce.
En raison de la gravité de cette décision, le législateur a prévu la possibilité de dédommagements du locataire en cas de refus de renouvellement sous la forme de l’indemnité d’éviction.
1- Le refus de renouvellement avec paiement de l’indemnité d’éviction
Le bailleur peut au terme de l’article 7 alinéa 1 de la loi du 25/5/77 refuser le renouvellement du bail, il doit cependant adresser au locataire un préavis au moins avant six mois l’informant de sa volonté de ne pas renouveler le bail
Ce préavis peut être adressé au locataire à tout moment mais il doit lui accorder un délai de six mois.
Le bailleur doit payer au locataire dont il refuse de renouveler le bail une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article 7 alinéas 2 de la loi.
Cette indemnité doit être égale au préjudice causé au locataire par le défaut de renouvellement.
Elle doit au terme de l’article 7 alinéas 3 de la loi comprendre notamment la valeur marchande du fond déterminé suivant les usages de la profession, les frais normaux de déménagement et réinstallation, ainsi que les droits d’enregistrement à payer pour l’acquisition d’un fonds d’une même valeur.
L’indemnité d’éviction est fixée par le juge du fonds qui a recours généralement à une expertise judiciaire pour évaluer le fonds de commerce.
Le bailleur peut cependant revenir sur sa décision de ne pas renouveler le bail, il agit ainsi quand il estime que l’indemnité d’éviction est très élevée.
Le bailleur ne peut exercer ce droit au terme de l’article 30 alinéa 2 de la loi après l’écoulement de 15 jours de la date où la décision judiciaire est devenue définitive, il doit dans ce cas supporter les frais de justice et accepter le renouvellement du bail.
Le propriétaire ne peut exercer ce droit que si le locataire n’a pas encore quitté les lieux et n’a pas déjà loué un immeuble ou acheté un autre fonds de commerce.
En cas de renouvellement du bail, après exercice par le propriétaire du droit de repentir, les conditions de renouvellement sont fixées conjointement par les deux parties et à défaut d’accord, elles sont fixées par le président du tribunal de premier instance du lieu de situation du fonds de commerce conformément aux dispositions de l’article28 de la loi.
En vue de garantir au locataire évincé tous ses droits, le législateur a posé la règle au terme de laquelle le locataire ne peut être obligé à quitter les lieux avant d’avoir reçu l’indemnité d’éviction qui lui est due à moins que le propriétaire ne lui verse une indemnité provisionnelle dont le montant est fixé par le président du tribunal de première instance du lieu de situation de fonds de commerce.
Dans le cas où l’immeuble appartiendrait à l’état où à une collectivité publique le renouvellement du bail peut être refusé si le local est destiné à des travaux d’utilité publique.
Le refus de renouvellement doit être signifié au locataire par un préavis de six mois et le locataire a droit à une indemnité d’éviction conformément aux dispositions de l’article 7 de la loi du 25/5/77.
En cas d’expropriation de l’immeuble pour cause d’utilité publique, l’autorité bénéficiaire de l’expropriation peut au terme de l’article 17 de la loi offrir au propriétaire du fonds de commerce évincé un local équivalent situé à l’emplacement de l’immeuble exproprié ou dans le voisinage au lieu de l’indemnité d’éviction.
Le propriétaire du fonds de commerce évincé aura droit dans ce cas à une indemnité compensatrice de sa privation de jouissance et s’il y a lieu de la moins- value de son fonds ainsi que les frais de déménagement et de réinstallation.
