La taille, meilleur allié de la liquidité des fonds immobiliers
Au seuil de la réflexion visant à créer les conditions du succès, le critère d’une taille suffisante semble incontournable pour les véhicules non cotés eux-mêmes, comme pour le secteur immobilier en général.
Dans une tribune publiée par l’IEIF, Bernard Baret et Patrick Lenöel 132 insistaient lourdement sur ce point : « Au risque de paraître obnubilé par cette obligation «morale», il faut redire que la qualité de la liquidité de l’OPCI dépendra pour une large part de la taille des fonds eux-mêmes. On avait coutume de considérer qu’une SCPI devait atteindre environ 100 à 220 millions d’euros, pour disposer d’une bonne dispersion des risques immobiliers unitaires.
Au passage, on notera que la taille des marchés secondaires en résultant demeurait relativement modeste : quelque 5 à 10 millions d’euros par an, excluant de fait toute participation significative de la part des institutionnels. En OPCI, il serait donc souhaitable de tendre vers des tailles de fonds de l’ordre de 1 à 2 milliards d’euros, soit dix fois plus.
Ceci permettrait d’associer des investisseurs de toutes tailles, particuliers et institutionnels dans des OPCI généraux. » Il faudra enfin au gérant toute sa lucidité et son savoir-faire pour utiliser à bon escient les quelques outils «exceptionnels» prévus, destinés à fluidifier la gestion de l’actif et du passif, ou encore à prévenir les situations de crise.133
A ce titre, la possibilité d’inclure les OPCI sous forme d’unités de compte dans les contrats d’assurance vie constitue certainement une étape cruciale dans le développement du produit. Une telle fenêtre de tir sur le «placement préféré des français» serait une véritable mine d’or pour la collecte ! 134
A ce sujet, l’article R 131-5 a) du Code des assurances prévoit pour le moment un délai maximum de rachat de deux mois, pour qu’une part ou action d’OPCI soit éligible aux contrats d’assurance en unités de compte. Mais pour l’heure, la problématique des droits d’enregistrement n’a pas encore été résolue. La donne est simple : soucieux de prévenir tout abus de droit, le gouvernement a maintenu l’assujettissement de tout porteur de parts de plus de 20% d’un OPCI à des droits de mutation de 5% (acquittés à la revente de ses parts).
Par conséquent, aucun assureur ne propose aujourd’hui d’unités de comptes basées sur des OPCI ! Le refus d’amendement concernant cette disposition tient probablement à des considérations de recettes fiscales. Aussi longtemps que cette contrainte ne sera pas levée ou contournée, le développement des OCPI grand public demeurera entravé135, avec les conséquences préjudiciables que ce phénomène fait peser sur la liquidité du produit en définitive.
132 respectivement DGA, responsable de la gestion collective, et Directeur des relations institutionnelles de BNP Paribas Immobilier.
133Via l’allongement des délais de traitement par exemple, en cas de déséquilibre passager entre les ordres de souscriptions et de rachats.
134 rappelons que l’encours des contrats d’assurance vie est évalué à plus de 1000 milliards d’euros (source Les Echos).
135 Les SPPICAV, sociétés de placement à prépondérance immobilière à capital variable, restent aujourd’hui cantonnées à trois supports commercialisables dans le grand public, de diffusion confidentielle pour les deux plus anciens et non significative pour le plus récent. Quant au FPI, fonds commun de placement immobilier, l’Autorité de Marchés Financiers n’en a encore agréé aucune version «grand public»
Last but not least, l’OPCI a été conçu de sorte qu’il puisse obtenir à l’avenir le fameux «passeport européen», dont la directive UCITS creuse le sillon. Il devrait ainsi pouvoir collecter hors des frontières hexagonales, auprès de l’ensemble des investisseurs de l’Union Européenne. Cet élargissement conséquent devrait drainer des montants conséquents dans les fonds immobiliers, permettant ainsi de fluidifier leur liquidité, en améliorant la granularité du produit.
La taille croissante du marché immobilier non coté devrait conduire en outre le secteur à plus de transparence. A ce sujet, Brennan & Subrahmanyan (1995) puis Roulstone (2002) mirent tous en évidence une corrélation positive entre le nombre d’analystes couvrant une action, et la liquidité de l’actif sous-jacent. A la lumière de leurs conclusions, nous pourrions suggérer que le mouvement serait analogue dans le non côté, et encourager de fait l’industrie à développer le suivi de ces fonds immobiliers non cotés ; l’effort de transparence sera certainement profitable, in fine, à la liquidité du secteur…
En définitive, le secteur immobilier bénéficie clairement d’une dynamique favorable à la liquidité. Le chemin semble dégagé, et tout converge pour que les véhicules non cotés finissent par accomplir la prophétie d’un investissement immobilier liquide…Cette évolution est-elle souhaitable pour autant ? Les investisseurs, premiers concernés par l’enjeu, ont-ils vraiment intérêt à voir le placement immobilier basculer dans cette nouvelle dimension ?
